誰是“地王”的接盤俠？ 2015.11.20日

　　【導語】

　　北京土地市場已經瘋了，這很多人的共識。從10月20日豐台樊家村地塊成交刷新北京最高樓面價(7.5萬元/平方米)開始，北京進入土地密集出讓期。昨日，北京土地市場再迎來三宗昌平北七家地塊出讓，所含的兩宗住宅用地均由國瑞興業地產斬獲，合計成交額44.95億元。業內人士測算，溝自頭村儲備開發項目東側地塊成交樓面價達到4.3萬元/平方米，刷新區域最高樓面價。

　　在過去這一個月的時間裏，北京共成交25宗土地，成交額累計高達651億元，且從成交樓面價來看，不但全部刷新了區域最高價，還超過了各區域目前的房價，“麪粉貴過麪包”已經成為普遍現象。

　　一位房企負責人在接受媒體採訪時説：“目前在北京拿地，根本不能算成本，因為以如今的高地價水平，怎麼算都會虧，只能賭一把，賭北京房價未來仍會上漲，只有這樣才有解套的機會。”既然風險如此之大，房企為什麼還要競相“刷地王”?未來為這些地王買單的人又是誰?

　　●地王是如何遍佈京城的?

　　儘管如今北京“地王”頻出，但是“地王”一詞卻並非出自北京。2007年，北辰實業以92億元拿下了長沙新河三角洲地塊，成為中國第一個地王，從此“地王”一詞開始在中國地產界廣泛流傳。

　　“地王”在北京引起轟動是從2012年開始的。當時北京樓市受到限購影響長期萎靡，土地市場上更是頻頻流拍。2012年7月10日，海淀萬柳地塊的爭奪引起了眾多的關注。當時，賣的彷彿不是一塊地，而是土地市場乃至房地產市場的未來。最終萬柳地塊以“26.3億，1.64萬平米回購房面積”的條件成交，樓面價達到4.29萬元/㎡。

　　隨後幾年，北京“地王”的門檻一路飆升，2013年7月成交的夏家衚衕地塊樓面價4.5萬元/㎡。僅僅兩個月之後，這一紀錄就被農展館地塊以7.3萬元/㎡超過。到了今年，更是成批量的製造“地王”，連六環外的順義和門頭溝，樓面價都超過了3萬元/㎡。

　　有地產分析師經過計算，今年北京成交的住宅地塊若剔除不可售物業，平均商品房住宅的樓面價高達3.8萬元/㎡，按照過去北京地王的售價預期，地價占房價42%左右，售價預期均價將在8萬左右。

　　●誰製造了天價地王?

　　天價地王頻繁出現的首要原因，就是土地起拍價本身已經足夠高了。

　　11月2日，北京市豐台區南苑鄉的一個地塊掛牌出讓，起拍底價就達到了55.6億元，最終這個地塊以83.4億元成交，成為北京歷史上總價第三高的地塊，摺合樓面價達到5.6萬元/㎡。

　　起拍價這麼高一方面有政府“土地財政”的需求，另一方面地塊的前期拆遷成本就不低。人民網就報道，該地塊上一個拆遷户，兩個老人和兩個子女加在一起拆遷面積接近2000平方米，獲得的補償則包括8套70平方米左右的兩居室，合計面積700平方米，另外，全家人還獲得了近2000萬元的拆遷補償款。

　　房企不惜代價的搶地，北京住宅用地供應量逐漸減少也息息相關。根據北京市國土局的數據顯示，2015年，北京住宅用地供應計劃減少了27%，這已經是連續第五年下降。況且，2014年北京商品住宅用地供應，僅完成了計劃51.7%，加劇了土地緊張。

　　●土地這麼貴，房企為什麼還敢出手?

　　樓市整體逐漸回暖成為房企“豪賭”的本錢。據11月18日國家統計局發佈數據顯示，10月份全國有27個城市新建住宅價格環漲。儘管這個數字低於上月，且漲幅較上月有所回落，但樓市相較去年回暖依舊明顯。在此次公佈的數據中，各項數字的同比增長均在持續，一些二線城市甚至出現了價格小幅上漲。自從5月全國新建住宅均價逆轉跌勢以來，多輪降息等政策正讓不少人重拾對明年行情的信心。

　　北京土地受到房企“瘋搶”，與房企拿地策略改變也有一定關係。針對三四線城市房地產市場明顯過剩的風險，不少房企開始全面迴歸一二線城市。據統計，2015年以來，20大標杆房企合計在土地市場投入了3010億元，而從在一線城市拿地的佔比看，歷史首次突破了40%比例，佔比高達44%。

　　而且，錢也確實好借、便宜了。來自海通證券的數據顯示，今年初至10月底，地產債發行總額高達4000多億元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍，其中地產公司債發行量為2500多億元，接近公司債總量的一半，較去年大幅度增長，且利率普遍在5%以下。剛剛花費46億拿下門頭溝地塊的萬科也是這輪房企發債潮的一員，9月28日，它們一筆50億元的債券剛剛結束髮行，最終票面利率僅為3.50%。

　　最為關鍵的是，在北京這一輪“土地盛宴”中，絕大多數參與者都是不差錢的央企。界面新聞採訪的一位央企負責人説：“一般而言，開發商想要在北京拿地，至少要準備200億的專項資金，然後才能和北京國土局商談想要競拍的中意地塊。如果運氣好，最終拍得土地，之前準備的專項資金就直接轉賬到國土局的賬上了。先把200億資金放在賬上，否則你連進門説話的資格都沒有。”

　　●成為地王，就是一場賭博

　　亞豪機構的一份報告顯示，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化複利10%的財務成本，北京10年時間的19個地王盤中，只有11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。而這11個項目達到盈虧平衡點的時間週期平均為48個月，也就是4年時間。8個虧損的項目也意味着，成為地王有四成的失敗率。

　　很多房企在加價的那一刻，就是在做一場賭博。

　　2007年7月，雅戈爾集團在杭州以每平方米樓面地價15712元的價格競得杭州商學院地塊，一舉成為杭州的“地王”，在當時就創造了“麪粉比麪包貴”的神話。然而，2008年金融危機波及中國，房地產也一蹶不振，“地王”被套牢。但到了2009年，伴隨着大規模的投資，杭州房價像火箭一樣躥升，“蟄伏”了3年多的“地王”以3.6萬元/㎡的價格上市。

　　這是一個不能回放的解套經典。2010年，雅戈爾再次成為杭州“地王”，然而到了2013年6月，雅戈爾以損失4.8億元(地價的20%)的代價解除合同。退地現象，北京在2008年和2010年也曾經上演過。2010年當時同樣具有國企背景的大龍地產因逾期未簽訂土地出讓合同，其50.5億元、摺合樓面價格近3萬元每平方米拿下的順義地王被收回。另一家北京房企華美地產也因未及時繳納土地款，其拿下的朝陽區土地也被收回。

　　還有很多地王是通過“拖”來解決問題——拿到地之後先不開發，等房價漲起來在入市。可是如今，已經公認樓市進入“白銀時代”，“拖字訣”還管用嗎?

　　●誰是地王的接盤俠?

　　據預估，因為樓面價的上漲，北京未來售價預期在10萬的項目在2016年將接近50個，目前已經入市的項目接近25個，這些項目疊加2014年以來的多宗地王土地，整體入市的頂豪套數有望達到3000套以上。

　　然而，單價在10萬以上的房源，北京一年大概只能賣出200多套，未來這麼多“豪宅”去哪兒找接盤俠?

　　一位房地產分析人士在接收《證券日報》採訪時説：“金融新貴、IT、互聯網等陽光財富新貴承接了過去煤老闆那一批資源型財富階層，成為豪宅的新一輪購買主力。”

　　而現在豪宅的銷售也不是坐等客户上門了，有豪宅營銷負責人接受採訪時説：“‘人找房子’的時代已經結束，我們的銷售員為了銷售一套上億元的豪宅，曾一度飛到香港與客户洽談簽約事宜，而且該客户對金融支付方式要求也較多。”

　　地王看似和平民生活無關，但事實並非如此。2013年任志強就對地王有所微詞：“地王以後會產生的房價的影響是什麼?房價漲的原因就是因為地王，所以政府老是逃避責任，一邊喊着説要降低房價，你們看看今年的土地價格漲了多少?房價上漲是百分之十一點幾，土地價格上漲今年已經超過24%了，比房價漲的速度高多了。”