《投資者網》鄭小琳
從偏安一隅到雄心勃勃地赴港上市，寧波迪賽基業不動產服務股份有限公司（下稱"迪賽基業"）顯然已經不滿足於只深耕於寧波、蘇州兩地樓市代理業務。
2021年2月26日，迪賽基業向港交所遞交招股書，正式衝刺IPO。
迪賽基業稱，本次募資用主要用於業務發展及提升運營效率等。不過，由於公司核心主業房產代理板塊的收入正在不斷"縮水"，在營銷上又曾因虛假宣傳遭到處罰，在目前港股新股市場收緊審查流程的背景之下，這些"黑歷史"可能成為迪賽基業進軍IPO路上的"絆腳石"。
行業頭部擠壓效應明顯 靠上市擴張效果不樂觀
作為寧波、蘇州本地排名靠前的房產代理商，在經歷十餘年的發展過後，迪賽基業的整體業務仍主要集中於此。
資料顯示，迪賽基業的主業為房產交易服務，即人們常説的"地產中介"。迪賽基業的業務專注新房市場，為地產商提供定製化房產代理及諮詢服務。其中，房產代理服務包括推廣、促成物業銷售交易；諮詢服務包括宏觀經濟市況分析、評估潛在投資回報、制定物業發展、定價、銷售及營銷策略等。
經過十餘年的發展，迪賽基業與地產行業許多知名房企達成合作，比如：新世界發展、雅戈爾、招商、金地、華僑城、中梁等，業務範圍覆蓋長三角地區和中原地區的17個城市。
此次赴港申請上市，迪賽基業擬將籌集資金分別用於增加應付予地產商的履約保證金以獲取更多項目，用於提升信息科技系統及基建以提供更好的服務質量及營運效率，及用於通過潛在投資機會戰略性拓展公司的業務等等。
上海中原地產首席分析師盧文曦向《投資者網》表示，"這類企業上市背後的實際原因還是出於對資金的渴求，因為通過獲取資金，這類企業能夠活的更久；其次，由於小型代理商生存空間相對狹小，企業想要實現快速發展和擴張，通過上市募資的方式獲得資金支持是一條路徑。"
盧文曦強調，"對於小型代理商而言，頭部的擠壓效應日漸明顯，因此目前想通過上市來實現企業擴張，這條路的效果肯定不如從前了。"
營收"大頭"不斷縮水 佣金率偏低是主因
"相比過去十年，目前的房產中介市場強者恆強局面顯著，之前有各種夫妻店、小品牌代理店，但現在你觀察一線城市，基本上沒有這些小店了，全是一些頭部品牌中介，比如：鏈家、中原、樂有家、我愛我家等等，小代理商都被慢慢淘汰了。"談到行業發展現狀，一位頭部房產交易中介運營總監向《投資者網》説道。
或許正是受到行業頭部效應的影響，作為地產小代理商的迪賽基業，其營收指標表現並不佳。
近年來，迪賽基業的營收指標呈波動態勢。招股書顯示，2018年—2020年，迪賽基業的收入分別為2.25億元、1.85億元及2.05億元。
值得留意的是，房產代理業務作為公司的營收"大頭"，佔總收益的比重正在逐年下滑。2018年，迪賽基業來自房產經紀服務的收益佔比達95%；2019年，該比重下降1個點至94%，2020年，迪賽基業的房產經紀服務收益佔比再次下滑，降近4個點至90%。
來源：公司招股書
而總收入佔比的下降，其實與公司核心業務收入縮水密切相關。據《投資者網》瞭解，自2018年以來，迪賽基業房產代理主業中的核心業務——住宅項目在近三年的時間裏，遭遇波動下滑的窘境。
招股書顯示，2018年—2020年，迪賽基業的住宅項目收入由1.9億元，下滑至2020年的1.4億元；商業項目和房地產諮詢業務則在近三年開始不斷提速，但由於體量微小，其對公司的收益貢獻微不足道。
來源：公司招股書
再進一步來看，迪賽基業住宅收入下滑的背後，其佣金費率也在同步下滑。
招股書顯示，2018年—2020年，迪賽基業的住宅物業的平均佣金費率呈逐年下滑態勢，分別為0.87%、0.8%、0.63%；商業物業亦在同步下降，從2018年的1.88%下降至去年的1.48%。
迪賽基業表示："平均佣金費用率的下滑，與國內房地產開發商提供較低的住宅物業佣金市場整體相符，因為國內購房者對住宅物業的需求強勁。"
"住宅佣金率不到1%，肯定是比較低的。"上述頭部房產交易中介運營總監向《投資者網》透露。他指出，"目前，一線城市的平均佣金費用率大約都在2.5%以上，像北京、深圳基本上是在2.7%左右，上海甚至達到2.9%；新一線城市，像武漢，也基本上都在2.5%左右，不同城市地產代理佣金費用率會有所調整，但目前行業統一約定的費用應該為2%左右，但是現在沒有標準，這個行業就會亂，進而影響整個行業的生態發展。"
"還有一種可能，就是迪賽以不到1%把訂單拿下，再從其他方面收取一些費用，比如：評估費、擔保費等等，從這方面再去向客户收取費用，如此一來，實際上的佣金費用率也許能達1.5%~1.6%。"對於房產代理商出現佣金費用率偏低的疑問，他補充分析稱。
對此，《投資者網》就佣金率下降及相關問題聯繫迪賽基業方面，公司未予回覆。
曾因虛假宣傳被罰被查 迪賽基業有段"黑歷史"
雖然迪賽基業在寧波、蘇州兩地較為知名，但其在客户中的口碑卻不算太好，迪賽基業揹負因虛假宣傳受罰的"黑歷史"，這令其衝刺IPO的路上又多了一塊"絆腳石"。
據寧波市鄞州區市場監督管理局文件顯示，2020年7月8日，迪賽基業因涉嫌虛假宣傳被市場監管部門處罰。
來源：寧波市鄞州區市場監督管理局
原因是迪賽基業與寧波湯仕瑪置業有限公司簽訂了包銷代理合同，代理銷售鄞州區中河街道寶龍廣場項目 7 號樓房源。在銷售過程中，由於迪賽基業在房地產廣告中出現融資或變相融資的內容，例如"與寶龍業態互補 跟着500強商家賺錢"、"20 年整棟運營（第三方） 穩健回報坐享其成"等內容，迪賽最終被市場監管部門立案調查。
而就在挨批受罰之後不久，大約過了一週多，迪賽基業又故態復萌。
據寧波晚報的報道稱，2020年7月13日，寧波鎮海新城迪賽鄰里業主們向媒體反映，開發商將辦公用房當作公寓售賣，涉嫌虛假銷售的房子多達400多套。
據當時的新聞報道稱，鎮海新城迪賽鄰里那些房並不是公寓——一、二層是商鋪，三層以上全是辦公用房。辦公用房每一間沒有獨立的衞生間，每一層樓只有公共衞生間，至於灶台、煙道、自來水變更不可能兑現。
但迪賽鄰里卻做了有衞生間和廚台的公寓樣板房，包括樓書效果圖都是公寓設計。且開發商銷售人員於業主的聊天記錄中曾明確表示公寓內有水管、下水道和煙道等配套設施，並且存在"衞生間"，以公寓名義誘導銷售，將商業辦公房作為公寓出售，欺騙業主，迪賽基業因涉嫌虛假宣傳再次被立案調查。
短短一個月內兩次被罰，熟悉的劇情彷彿又一次上演，迪賽基業的營銷行為受到各方質疑。
近些年內地房產交易猛增，給了代理商帶來更多發展的可能性，但"誠信"始終是市場公認的企業經營之本。近期，儘管上述違規的一幕未在迪賽基業身上再次上演，但在港交所的嚴格把關企業申請資料和背景的情況下，迪賽基業這些"黑歷史"是否會成為IPO路上的"絆腳石"，《投資者網》對此將持續關注。（思維財經出品）
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