本文來源：時代週報 作者：梁爭譽
第二季度初短暫反彈後，地產股大幅回調，整體股價進入低谷。作為A股地產風向標，萬科A（000002.SZ）股價走勢和市值維護動作備受投資者關注。
6月28日，萬科收盤價為18.45元/股，較年內最高點23.09元/股下跌20.1%，較歷史高點已縮水過半。
同日，萬科召開2021年度股東大會，第一大股東深圳地鐵未到場，但仍為萬科撐足場面。
深圳地鐵董事長辛傑隔空表態長期看好萬科，稱未來的路很長，只要萬科堅持追求更好的發展，為股東多創造價值和效益，市值一定會逐步修復。
“大家知道今年日子特別難過，這也是我從業以來覺得壓力最大的一段時間。房地產行業一定不是最難的一個，沒有任何理由躺平。”萬科董事會主席鬱亮指出，6月主要一、二線城市商品房銷售同比降福相對收窄，環比漲幅明顯上升，短期市場已經觸底，正在緩慢温和修復。
“今天行業需要信心，需要熬着往前走。但凡有一絲微光，就當是光明所在往前走。”鬱亮表示，房地產仍然是十萬億級的市場，同時也是千年行業，常做常有，常做常新。
市場向好，萬科如何在十萬億的市場裏找到微光，走出低迷？
（萬科董事會主席鬱亮，企業供圖）
回購股票穩股價
在資本市場，萬科的市值修復計劃已經進行多時。
萬科2021年業績推介會上，萬科董事會秘書朱旭表示，“直到今年3月份，在短短的9個交易日內萬科股價就從19.5元/股跌到14.4元/股，這屬於一種非理性下跌。當時公司就決定啓動回購來維護股價。”
根據回購計劃，萬科擬自3月30日起的3個月內，自籌資金以集中競價方式回購公司普通股（A股），回購資金總額不超過25億元且不低於20億元，回購價格不超過18.27元/股。
5月10日，萬科啓動首次回購，回購A股股份119.79萬股，回購價格區間為17.99~18.25元/股，成交總金額約2166.56萬元。這是萬科可回購時間內，首個股價低於回購上限價的交易日。
截至6月24日，萬科完成18次回購，累計回購股票7295.60萬股，涉及資金約12.92億元。最大手筆的回購發生在6月13日。當日，萬科斥資1.70億元回購972萬股，回購價格區間為17.39~17.82元/股。
（萬科股東大會，企業供圖）
時代週報記者獲悉，萬科回購上限價格為18.27元/股。自3月30日之後的近30個交易日，萬科平均股價為18.20元/股。以5月10日首次回購當天為基準，萬科近30個交易日的平均價格超過19元/股。再考慮到特殊時點的限制，股價符合萬科回購條件的交易日相對較少。
在股東大會上，朱旭在回應時代週報記者提問時坦言，萬科此次實際回購時間較短。
“我們這次回購總的時間只有3個月，事實上能夠回購的天數只有40多天。”朱旭在回覆時代週報記者提問時表示，“定期報告前1個月是不能回購的，中間還有一些交易日因為價格在回購限價之上，也不能回購。此外回購還有一些時點的限制，比如集合競價的時候不能參與，在收市前半小時也不能參與，所以導致目前我們的回購是12.9億元。”
回購期限將至，留給萬科的回購時間只剩6月29日、6月30日2個交易日，距離20億元的回購下限目標還有近7億元。朱旭表示，接下來如果股價滿足條件，萬科會盡力去做回購。
調整投資模式與營銷策略
股票回購可在短期內提振企業股價及市值，從價值投資角度看，決定市值的根本因素仍是經營質量。
關於未來市值修復的措施，朱旭向時代週報記者表示：“我們還是當好農民種好地，照顧好我們的客户，通過好產品好服務和有現金流的利潤為股東創造真實的價值，讓資本市場看到公司真實的價值，進而能實現市值的恢復。”
股東大會上，萬科總裁祝九勝拆解了具體措施。
“我們在年初或3月份時對於市場下行有預估，但沒想過這麼嚴重。好在萬科一直是相對穩健的，把困難想到前面，提前做了一些鋪排和佈置。”祝九勝指出。
從開發業務來看，萬科進行組織結構、管理方式的調整，成立開發經營本部對7個區域BG的開發業務拉通拉平管理，實現了一系列的轉變。
萬科進一步優化投資機制，集中向市場穩定、安全邊際高、團隊操盤能力強的地區傾斜。祝九勝透露，今年前5個月，萬科投了13塊地。其中，今年有9塊能夠面市，6塊實現現金流回正。
此外，萬科的銷售策略亦有所調整。
祝九勝稱，以前萬科是為房子找客户，今天越來越覺得應該是為客户找房子。客户到底有什麼訴求，萬科就用什麼樣的產品方案去滿足。
“從最近新開的33個樓盤的情況來看，我們的流速基本上都能做到當地平均流速的1.5倍到1.8倍，銷售能力在不斷提升，這是我們信心的一大來源。”祝九勝説。
鬱亮認為，房地產行業有兩大優勢，一是規模巨大，是一個十萬億級的市場；二是行業有千年歷史，常做常新，常做常有。
“不貪婪是在市場好的時候我們知道要留一份清醒，所以我們老是扮演不合時宜的説‘狼來了’的孩子。十萬億的市場裏面，我們一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產品和服務還是能夠找到新的市場機會。”鬱亮強調，萬科的戰略定力是不貪婪，不恐懼。