“碧萬恆融”全“踩線”，三道紅線這一指標為何難降？

在“三道紅線”高壓下，房企開始集體降槓桿。但從2020年末數據看，諸多企業離監管要求仍有距離，行業風險因素仍在出清中。

截至4月20日，在第一財經記者統計的79家房企中，“紅檔”企業有4家，“橙檔”企業有7家，“黃檔”企業共33家，“綠檔”企業共35家。四家紅檔企業分別為中國恆大、富力地產、首開股份、華遠地產。

儘管成功“降檔”的企業越來越多，但細究可發現，許多房企是通過長短債債務置換、增加少數股東權益等手段優化指標，背後的真實負債壓力仍需注意。從“剔除預收賬款的資產負債率”這一指標來看，房企資產結構中負債佔比較大極為普遍，地產行業“降槓桿”依然任重道遠。目前，“碧萬恆融”四大地產龍頭均踩中這一紅線，在33家黃檔企業中，有30家都是卡在這一指標。

降槓桿難過這道坎

去年8月20日，住建部、央行召開重點房企座談會，劃出“三道紅線”，即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。依據觸線情況，房企被分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債增速閾值。

同年10月，監管部門對重點房企下發三張表：《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》、《試點房地產企業融資情況統計監測表》、《試點房地產企業表外相關負債監測表》，對現金流、投融資狀況、表外負債等進行穿透式監管。

“這是行業重大遊戲規則的改變，是對所有開發商的挑戰。三道紅線的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧沒有任何作用。”萬科董事會主席鬱亮直言。

貝殼研究院高級分析師潘浩對第一財經記者表示，資產負債率、淨負債率和現金短債比這三個指標，分別從整體、長期、短期三個維度來衡量企業的財務風險。並不是所有企業都需要馬上變綠，這個和企業本身的融資需求量有關係，在保證經營的情況下有序調整指標是更好的選擇。

然而在監管壓力之下，過去一年房企迅速調轉車頭，把降槓桿當做重中之重。控制拿地力度、加大銷售回款、分拆子公司上市……諸多舉措均旨在達到監管要求。第一財經記者瞭解到，世茂等規模房企已將“三道紅線”作為內部財務管控標準。

持續數月的“自控”已有成效。克而瑞數據顯示，從重點房企2020年底財務情況來看，現金短債比的算數平均值為1.8，中位數為1.61；淨負債率的算數平均值為75.99%，中位數為68.31%，兩項指標基本都能達標。

值得注意的是，相較於現金短債比、淨負債率，剔除預收款後的資產負債率成為許多房企難邁的“坎”。克而瑞數據顯示，2020年重點房企該指標通過率僅有37%，雖然同比提高了15個百分點，但多數房企需要繼續改進。

第一財經記者分析後也發現，在33家“黃檔”企業中，有30家因踩中這一紅線而未能達標，碧桂園、萬科、融創、新城、綠城等房企紛紛踩線。餘下三家綠景中國、上置集團、蘇寧環球則是因現金短債比不達標，未能躋身“綠檔”行列。

在克而瑞看來，現金短債比可通過加快資金回籠、將短期債務置換為長期債務等舉措實現，改善難度最小；淨負債率需通過降低有息負債規模、擴大盈利增加權益等實現；剔除預收款後的資產負債率，還需要適度增加預收款來有效改善，難度最大。

“如果分子分母都減去預收的客户賬款，今天大部分的週轉型房企，這條紅線都是需要尚待達標。”中梁控股管理層於業績會上稱，希望按自身節奏，未來兩到三年內逐步改善。

陽光城方面也直言，關於扣除預收款的負債率，很多企業跟我們一樣，這個指標的困難都比較大。要儘快在未來五年降到70%以下，實現三道紅線全面的達標。

“淨資產負債率能夠反映房企的資產結構比例，是衡量房企長期償債能力的重要指標。”潘浩認為，從結果來看，房企系統性地調整整體財務指標是長期的，因此資產負債率指標整體調整幅度有限。

行業風險仍在出清中

在上一輪地產紅利期，房企實現規模躍升離不開槓杆驅動。但“三道紅線”之後，彎道超車的可能性接近於零，黑馬型房企難再出現。

億翰智庫直言，“三道紅線”是對房企負債進行全方位穿透檢查，現金短債比、淨負債率、剔除預收賬款的資產負債率三項指標嚴格壓制企業風險，有息負債增速被限制，這必將限制企業規模成長速度，將企業成長週期延長化。

與此同時，基於我國期房制度，房企沉澱了大量銷售資金，在交付實現制的會計制度下，這部分資金以合同負債、預收款項等形式存在於企業流動負債中。因此，為衡量房企真實的負債水平，業內採用剔除預收款後的資產負債率這一指標。

華創證券認為，如果剔除預收款項的資產負債率過高，説明企業有息負債佔比過高，存在存貨週轉偏慢、債務負擔較重等問題。若要改善，需增強銷售力度，加快存貨週轉速度，擴大預收款項規模，捂盤惜售行為也將受到打擊。

碧桂園方面表示，如果按照現有經營節奏，可在2023年6月30號前穩步變綠。“我們報給央行的計劃裏面，現在半年的執行情況是非常良好的，幾乎是按照我們之前報的計劃在推進，按照指標的倒推在安排，所以我們絕對會準點變綠。”

萬科管理層表示，現在集團剔除預售帳款的負債率是70.4%，非常有信心在一季度能夠回到綠檔。“行業已來到管理紅利時代，過往的高負債、高槓杆、高庫存模式被改寫，不能再依靠囤積生產資料來賺錢，靠加槓桿來賺金融紅利的錢。”

祥生控股管理層也稱，三條紅線屬於風險管控類政策，是希望企業能夠主動自發地去優化調整債務結構、融資結構，保證現金流的安全。

值得注意的是，儘管房企“降檔”已是大勢所趨，但企業經營風險到底如何，不能僅看這三個指標。4月12日，標普將融信中國的展望從“穩定”調整至“負面”，惠譽也對其下調相關評級，而融信2020年末為“綠檔”企業。

“2020年末，綠檔房企數量增多，但多是通過減少拿地、控制負債、降低權益佔比等方式實現。為實現短期快速降檔，房企犧牲了一定的長期發展優勢，個別房企雖降檔但遭遇評級下降、融資成本進一步增加。長期來看，房企降檔之路仍任重道遠。”貝殼研究院稱。