星盛商業招股進行時：3天超額認購逾260倍，預計1月19日定價
據IPO早知道消息，星盛商業管理股份有限公司（以下簡稱“星盛商業”）已於1月14日啓動全球發售，股票代碼為06668.HK，前期認購極為火爆，截至1月18日12:05，合計錄得265倍超額認購。
本次星盛商業擬在全球發行股份2.5億股，其中香港公開發售2500萬股約10%，餘下2.25億股約90%用於國際配售，另有15%的超額配股權；每股招股價介於3.20港元至3.88港元，以此類計，最多募集資金總額11.16億港元；星盛商業預計1月19日定價，並於1月26日正式在港掛牌。
星盛商業此次引入4名基石投資者，包括招商局及GLP集團旗下的深圳市旗昌投資認購9950萬人民幣、深圳市創新投資集團認購8100萬港元、雙城資本認購1000萬美元、新世界旗下Pilgrim Ever Project Company認購約500萬美元，合共認購4070萬美元（約3.12億港元）股份，相當於上限計價發售股份數的32.0%以及下限計價發售股份數的38.8%，客觀上利於日後股價的維穩。
基石投資者認購情況（來源：招股書）
針對融資所得款用途，星盛商業表示約55%將用作尋求其他中小型商用物業運營服務供應商的戰略收購及投資，以壯大業務及擴大項目組合；約20%將用作整租服務分部項下零售商用物業裝修或翻新；約10%將用作對擁有優質商用物業的項目公司進行戰略性少數股權投資；約5%將用作提升資訊科技系統，以提高管理服務質素、降低勞工成本及改善內部監控；約10%將用作營運資金及一般業務用途。
標杆項目樹威，COCO Park模式將在全國複製
時至今日，包括宋都服務在內港交所上市的物業公司共有39家，大多傾向於住宅物業管理。而星盛商業主要在大城市的大型時尚購物中心做管理和運營等服務，一旦成功上市，將成為名副其實的港股純商業運營服務第一股。
星盛商業的前身為星河蘇活公園實業，自2004年起一直向星河控股所開發或擁有的購物中心及商業綜合體提供商用物業運營服務，並於2014年收購星河商置後將相關業務注入後者，同年切入第三方發展商所開發或擁有的購物中心及商業綜合體。
具體而言，星盛商業透過委託管理服務、品牌及管理輸出服務以及整租服務三種模式向客户提供全面的商用物業運營服務，包括定位和建築諮詢及租户招攬服務、運營管理服務、物業租賃服務及增值服務。其中委託管理服務是星盛商業最為成熟的運營模式，年均貢獻其收入的七成以上，但品牌及管理輸出服務增量可觀，貢獻率已由2018年的17.9%提升6個百分點至2020年1-9月的23.9%。
星盛商業收入結構（來源：招股書）
與旨在令受管物業安全、清潔及具功能性的傳統物業管理服務不同，星盛商業提供的商用物業運營服務旨在通過增加該等物業的客流量及人氣以及提升商用物業的整體價值以改善受管的商用物業表現。因而兩者的收費方式亦有區別，傳統物業管理供應商主要按每平方米基準收取固定物業管理費，而星盛商業的服務費則包括固定服務費及一部分與商用物業的經營業績（包括租金收入、總收入或利潤）有關的服務費。
從大灣區出發，星盛商業於2020年9月30日已將地域覆蓋範圍擴展至中國18個城市，管理合共45個購物中心及商業綜合體，其中27個位於大灣區（16個位於深圳）、七個位於長三角地區、四個位於華中地區及七個位於其他地區。截至最後可行日期，其服務的商用物業項目已達53個，總合約面積約3,284,000平方米，當中61.6%由獨立第三方開發或擁有。
根據中指院數據，截至2020年9月30日，星盛商業位列深圳市按運營中購物中心數量計算的榜首，並排在按運營面積計算的第二名；與此同時，星盛商業的整體實力在「2020年中國商業地產百強企業」中排名第14，並獲選為「2020年中國商業地產運營十強企業」。
星盛商業的成功，建立在一系列標杆項目之上，最廣為人知的當屬深圳福田星河COCO Park（北區），這是中國首個「公園情景式購物中心」，亦是深圳最受歡迎的購物地點之一。主樓為五層高，包括12條摺疊式內街、八個自然採光的中庭、一條100米的天橋及一個約6,000平方米的下沉式露天廣場，其旨在集休閒、購物、餐飲及娛樂於一身，以組合空間詮釋時尚。
深知消費者購物體驗對於商用物業的重要性，星盛商業還通過五大核心購物中心品牌及五大主題館，構造獨特的「星河式」購物空間。根據中指院數據，該項目2019年1-12月的月均客流量約為250萬人次，顯著高於周邊三公里範圍內商用物業的月均客流量。
通過在全國範圍內標杆項目的出色運營，星盛商業能夠為其擴張奠定基礎。按照規劃，星盛商業擬在未來以大灣區為大本營，在長三角和華中地區等經濟發展成熟的地區優先佈局，透過於地區核心城市打造標杆項目建立聲譽，推動進一步擴展。
精品背後，產品力與服務力共振
成功的現代商業物業，一定是由專業的規劃設計、高質量的建築產品、強大的招商團隊以及優秀的物業服務組合在一起的。星盛商業本着「做一個成一個」的經營理念，並於取得新項
目時精挑細選，力爭每一個項目都能成為老字號，而其綜合運營能力又能創造強大的盈利水平。
星盛商業結合當地的經濟發展、競爭格局、商用物業的特質及目標客户羣實現精準定位，從而增加商用物業的客流量。其成功締造了城市型購物中心「COCO Park」（以城市消費者為目標）、區域型購物中心「COCO City」及「iCO」（以購物中心五公里範圍內的消費者為目標）、社區型購物中心「COCO Garden」（以購物中心一至三公里範圍內的消費者為目標）以及高檔家居佈置購物中心「第三空間」，旗下商用物業擁有一系列主題館品牌，涵蓋家居、家庭和兒童、女性和時裝、運動和健身以及美食和社交等主題。
星盛商業產品定位
與此同時，星盛商業已建立龐大並不斷增加的租户品牌庫，並與優質租户維持良好合作關係，且透過篩選符合商用物業整體定位的租户及優化租户組合，來實現租户間的協同效應。截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，星盛商業的品牌庫分別有約2,000個、2,600個、3,300個及3,600個品牌，包括（其中包括）主力店、食品及餐飲店、家居佈置及零售業務。
隨着數字化大潮席捲各行各業，星盛商業早已用科技賦能業務，其擁有強大而成熟的數字化運營系統，以支持其日常運營及穩定業務增長。如其已設置智慧運營數據中心，藉以收集、觀察及分析在管商用物業的運營數據，以為決策及風險管理提供支持；而透過「大數據」分析，星盛商業還能實時精確掌握商用物業的運營狀況、及時調整業務策略及即時改善資源分配及租户組合以應對市場轉變。
除新建項目以外，星盛商業亦高度重視二手商用物業所帶來的機遇。例如，在承接鄂爾多斯星河COCO City項目後，其通過對項目全盤的整體梳理，對其整體商業定位、商場內的客流量以及租户及品牌組合做了全面的升級改造並穩健落實；通過短短半年的籌備，該項目銷售額已高速增長併成為鄂爾多斯廣受歡迎的購物中心。
星盛商業的品牌聲譽植根於顧客之中，通過口耳相傳從老顧客傳至新顧客，以此鞏固其在目標市場的市場地位，並用廣受認可的品牌及龐大的租户庫吸引大量忠實的COCO Club會員。
截至2020年9月30日，星盛商業擁有約150萬名註冊會員，其中62.6%的會員介乎15歲至50歲，具有較強的消費能力；此外，其消費者忠誠度較高，報告期內會員銷售額分別佔在管購物中心總銷售額的30.9%、30.4%、31.3%及33.0%，其在2020年1-9月的會員復購率為53.2%。
值得一提的是，此前上市的華潤萬象生活和寶龍商業因為含有商業運營業務具有不錯的溢價，股價表現亦是優於行業平均。截至1月15日收盤，華潤萬象生活和寶龍商業的靜態市盈率分別為219倍及83倍，遠高於港股物業板塊平均55倍的PE；而自上市以來，兩者分別累計漲幅85%及171%。
星盛商業毛利率情況（來源：招股書）
坐擁大灣區的地利，兼具產品力和服務力，星盛商業於2020年前9月整體毛利率高達55.2%；而在2020上半年，華潤萬象生活和寶龍商業的商業物業運營板塊毛利率分別為35.79%及31.13%，兩相對比，星盛商業無疑藴藏巨大的升值空間。
消費升級熱潮來襲，商業運營永不褪色
過去二十年，中國商用物業保持持續高增長的勢頭，從1999年至2019年的投資總額達到14.3萬億元，且在2013年之後以17.3%的複合年增長率發展。而據中指院預計，到2023年這一規模將達19.0萬億元，即2019年至2023年的複合年增長率為7.5%。
作為核心的商用物業之一，購物中心的規模及盈利潛力顯然更大。中國購物中心的數量由2013年的1,517間增加至2019年的5,221間，複合年增長率為22.9%；同期於中國的運營中購物中心總建築面積由1.25億平方米增加至4.32億平方米，複合年增長率為23.0%。
然而，始於2019年年底的新冠疫情一度給中國宏觀經濟造成重壓，因為營業時間縮短、消費者需求減少及對租户實施紓困措施，購物中心的收入及利潤受到較大影響，且購物中心的空置率短期有所上揚。
長期來講，購物中心在未來依舊有很大的空間，中國經濟基礎穩固、持續城鎮化以及消費結構升級都是其中的強大驅動力。雖説中國的城鎮化率已於2019年突破60%，但較西方平均超過80%的水平尚有很大的差距；而急速城市化與消費者購買力並行增長，2013-2018年中國人均可支配收入由18,311元增長至28,228元，這將導致對商用物業運營服務的需求上升。
而在當下，商用物業運營服務市場仍然高度分散，2019年五大商用物業運營服務供應商按運營中購物中心數目計算佔市場份額總額僅11.0%，行業整合大勢下品牌力更強的企業具有更多機會。
截至最後可行日期，星盛商業有32個項目位於大灣區的6個城市，合約面積佔比為40.7%，並在2020年前九個月有80.5%的收入來自該區域。包括深圳在內的大灣區經濟動力十足、人口持續流入、行業轉型及消費升級加速，勢必提升對商用物業運營服務的需求；而以標杆項目向核心城市推廣，星盛商業亦可分食相關區域市場的紅利。