從上海宣佈只租不售到廣州租購同權,再到住建部等9部委下發於《在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》等等,一系列大動作都表明租賃時代將成為樓市未來最重要的發展趨勢!不過,上述動作實際上似乎還未具有全國層面的推廣意義。但今天,一切都發生了變化!
本文主要內容:
住建部將明確立法“租購同權”!
全國展開租購同權!未來將會怎樣?
這些人才是租購同權的受益者
説到底!這房還該不該買?租購真的就平權了?
住建部將明確立法“租購同權”!
今天,新華社在其網站上發表了題為“購租並舉”實現百姓安居夢的文章,就給出了我們一個全國性租賃立法的大消息!
在新華社的文章中,最重要的一條信息是:住建部將通過立法明確租購同權!
具體而言新華社在文章是這麼説的:
住建部有關負責人説,將通過立法,明確租賃當事人的權利義務,保障當事人的合法權益,建立穩定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。
先前許多媒體猜測,廣州實行租購同權後,會有許多城市陸續跟進。現在看來,無論其他城市跟不跟隨,一旦住建部立法明確租購同權,全國所有城市都將產生租購同權的效果。
租賃時代的雛形似乎已定。分析人士指出,未來政府持有的保障房、國企持有的租賃住房的總套數,將達到甚至超過新增住房套數的一半。這意味着,在人口大規模流入、住房矛盾比較集中的大城市,住房將在很大程度迴歸“公有制”。
全國展開租購同權!未來將會怎樣?
若全國都展開租購同權,將產生什麼深遠意義?
租賃時代構築更加平等的社會
房子身上的附着大量超額權益及社會意義,比如相親、結婚沒有房產會如何如何,年輕人去租房被擁有房產的人們歧視性的對待等等。
而如果我們從立法層面將租房人的權益確立起來,和買房一樣,這不僅對未來的年輕人是一種鼓勵,也能極大促進社會公平。
房價預期實質性扭轉
暴財經分析:
真正讓房價上漲的其實是人們的預期,或者説是人們的觀念。曾有一房地產領域的教授做過實證調研,結果顯示,人們預期房價上漲1%,房價就會上漲0.84%。
真正想要房價降下來,或者不讓其上漲過快,就必須長期性地扭轉人們對待房子的態度。從住房本身來説,讓租賃房和購房同台競爭,確立租賃房的地位,會長期改變人們對於房價的上漲預期。
租購同權是大勢所趨
根據國家統計局的最新統計,全國居民人均住房建築面積已達40.8平方米。這一指標已接近甚至超過日本等發達國家的水平。這個數字也説明,投機、投資為目的的買房者正日益增多。
過剩的房子如何充分利用?顯然讓他們進入到租賃市場是最好的選擇。我國規模化住房租賃企業市場份額只佔2%左右,相較於發達國家市場20%—30%的比例,差距非常大。
從法律層面確立租賃地位
租賃時代下,要想真正扭轉人們在看待租房和買房之間的偏見,必須得讓人們看到,租房也能過上和買房一樣的日子。要做到這點,就必須從權益、平等性、居住實用性等方面作出保障。
而這種保障的最佳方式是什麼?顯然是通過立法的形式廣而告之,且有國家意志為背書,具有強制性,普遍性。
還有一點,長期以來,我國租房市場不規範,存在大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、不退還押金等現象。租購同權立法或有望通過法治手段遏制各種租房亂象,而這對廣大租房一族來説都是莫大的福音。
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這些人才是租購同權的受益者
如今,租購同權或將上升為立法層面,後續或有更多城市加入租賃市場中來。那麼,“租購同權”到底會讓哪些人受益?
高素質人才
在北上深一線城市,有多少懷揣夢想的北漂、滬飄,因為無法給孩子一個好的教育資源而愁腸百結吃睡不寧,最後只能逃離!一旦租房和買房具有同等的受教育權利,這對高素質人才的吸納將會產生多麼大的影響!
租賃行業及其從業人員
租賃市場規模預測:
據某研究院數據,未來 5-10 年,中國租賃市場將進入快速發展階段, 2020 年的市場體量約為 1.6 萬億元, 2025 年將達到 2.9 萬億元, 2030 年有望超過 4 萬億元。
長期來看,“租購同權”如果能得到有效實施,對於租賃市場的發展具有非常強的支撐作用,對於提升和穩定租金回報率意義重大。房屋中介們是不是要升值加薪走上人生巔峯了?
包租婆/公
租金是不是又要漲了?有專家指出:房租收入比在 25%-30% 處於可以承受的範圍之內。按照 2016 年全國應屆畢業生的平均薪酬來算,房租收入比遠超過了這一範圍:北京約為 44.8% ,上海約為 41.8% ,深圳約為 41.7% ,也就是説,應屆畢業生將近一半的工資收入都要用來支付房租!
一線城市的租房成本本就不低,而且這一數字還在逐年攀升。如果是,那包租婆/公們就準備好數錢吧,數累了就去睡覺,睡着了還能笑出聲。
商業物業運營商
據國家統計局發佈的數據顯示, 2016 年末,商品房待售面積 69539 萬平方米,其中住宅待售面積 40257 萬平方米,同比減少 11% ,辦公樓待售面積 3631 萬平方米,同比增加 10.8% ,商業營業用房待售面積 15838 萬平方米,同比增加 8% ,商業地產庫存問題正逐漸凸顯。
新政規定,商業用房也可以改造成租賃房,這樣既可以盤活商業用房存量,又可以給租賃市場提供更多的房源。這會緩解當前商業地產中廣泛存在的創新焦慮症嗎?
創新型房企
隨着地價越來越高,傳統地產業務利潤天花板日顯,房企們躺着掙錢的日子已經一去不復返了。謀求新的贏利點和創新業務已經成為房企的一致訴求。
此次新政或許可以為處於焦慮中的房企帶來一些清新的涼意。不管是已經在做的租購併舉,還是收併購或參股長租公寓企業,創新思維的房企都可以從中尋求新的發展空間。
還有一點,長期以來,我國租房市場不規範,存在大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、不退還押金等現象。租購同權立法或有望通過法治手段遏制各種租房亂象,而這對廣大租房一族來説都是莫大的福音。
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説到底,這房還該不該買?
那麼問題就來了,現在租房有什麼地方不一樣?
其實很簡單,就是接受教育的權利+落户的權利。
落户不談,很簡單,對於全國來説,有户籍無房產的比例不高,(只有部分年輕畢業生)
那麼下面就是教育問題了。
從教育資源角度看,目前最大的問題是不均衡,租購同權在過去大部分城市也是實施的入學順位與准許制度。從實際執行情況看,無產權的基本都不可能享受優質學區,這主要原因是教育資源不均衡導致的,通過租賃提權只能導致供需更緊張。
房價持續暴漲,租售比懸殊。相比買賣交易,租賃交易不涉及產權登記,所以備案不徹底,這也使得政府難以深入瞭解房屋租賃市場和科學地分析市場,作出正確的決策,影響房屋租賃市場乃至房地產業的持續、健康發展。
當下一二線城市,租售比超過500:1,年出租回報率,住宅在1-2%,也就是一套房出租的話,要100年才能回本。
舉例來説,北京售價1000萬的高端住宅,出租價格基本在月2萬以內,剔除其中的物業取暖等收費,年收益在15萬左右,出租回本需要66年。
舉例來説去年,海淀出讓的一宗住宅地塊,樓面價5萬+建設成本未來銷售8萬輕鬆,50平米如果企業改出租,月租最多5000。你説開發商會被什麼政策刺激才會改售為租?
這樣帶來的結果就是,房主出租收益低,任性毀約無所謂。而房價的持續快速上漲,導致租户只要有錢就去做首付。
所以,只要房價漲,租賃市場健康就不存在可能性。
當然未來如果能看到,教育資源均衡了,房價不漲了,信貸價格下行了,租購不用同權,租賃市場也會成為主要的居住形態。