【讀財報】主流房企財報綜述：業績增速放緩、現金流承壓、淨負債率下行
主流房企2019年年報和2020年一季報已經披露完成。新華財經和麪包財經研究員以2019年銷售前50名的房地產企業為樣本，剔除未上市、部分數據缺失或部分數據異常等公司後，分析了42家樣本房企（以下簡稱“樣本房企”）2019年全年和2020年一季度的財務表現及業績變化。
研究顯示，樣本房企2019年平均營業收入為1036.47億元，同比增長21.67%；平均歸母淨利潤為107.6億元，同比增長13.32%。平均營收和平均歸母淨利潤增速均較2018年有所放緩。
樣本房企2019年累計產生經營性淨現金流2440.96億元，同比下降約四成。負債方面，樣本房企2019年的帶息債務總額為56931.5億元，同比增長14.26%，但淨負債率連續兩年下降。
樣本房企營收和利潤增速放緩 泰禾集團表現最差
數據顯示，樣本房企2019年實現累計營業收入、歸母淨利潤分別為43531.8億元和4519.06億元；實現平均營業收入和歸母淨利潤分別為1036.47億元和107.6億元。
樣本房企2019年平均營業收入、歸母淨利潤增速分別為21.67%和13.32%，利潤增速小於營收增速。同時，相比2018年，營收、歸母淨利潤增速均有明顯放緩。
其中，營業收入超過1000億元的房企共有11家，這些頭部企業的平均營收增速為20.44%，接近樣本房企整體水平；但平均歸母淨利潤增速只有約10.81%，明顯低於樣本房企整體水平。值得一提的是，中國恆大2019年營收增速2.44%，歸母淨利潤下滑53.78%，較大程度上拖累了頭部房企整體業績增長。
樣本房企中，表現最差的是泰禾集團，營收同比減少23.36%，歸母淨利潤同比下滑67.62%。對於利潤大幅下滑，公司表示主要原因為“減少並表項目、交付結利項目減少、毛利率下降以及投資性房地產公允價值評估增值低於預期等”。
值得注意的是，進入2020年以來，房企施工、銷售均受到新冠肺炎疫情明顯影響。從披露的2020年一季報樣本房企財務數據來看，平均營收同比增長1.4%，平均歸母淨利潤同比下降21.81%。
房企現金流受疫情影響有所承壓
數據顯示，樣本房企2019年產生經營性淨現金流入2440.96億元，相比2018年的4215.32億元明顯減少。
中國恆大、華夏幸福和富力地產2019年經營性淨現金流出最多，分別為673.57億元、318.19億元和241.45億元，其中華夏幸福2019年第四季度經營性淨現金流已經轉正。而萬科、新城控股和保利地產分別在當年實現經營性淨現金流入456.87億元、435.8億元和391.55億元。
2020年一季度，已披露財報的樣本房企產生經營性淨現金流出為1221.8億元，相比2019年同期流出902.8億元增加超過300億元。
保利地產2020年一季度經營性淨現金流出金額最多，達到301.01億元。公司在財報中表示主要原因為“銷售回籠減少，聯營合營公司往來款支出增加”。此外，招商蛇口、華僑城等房企一季度經營性淨現金流出金額也超過100億元。中國恆大由於網上銷售和降價促銷使得一季度銷售額逆勢增長，市場預計其現金流可能會有較為明顯改善。
帶息債務增加逾7000億元 淨負債率連續兩年下行
截至2019年底，樣本房企總負債162483.55億元，總資產201223.89億元，資產負債率80.75%，相比2018年有所下降，但高於2015-2017年期間的數值。
樣本房企截至2019年的帶息債務金額（負債合計-無息流動負債-無息非流動負債）為56931.5億元，相比2018年的49827.82億元增長14.26%。
帶息債務增速最快的是中國奧園，同比增長超過六成。翻查財報顯示，中國奧園流動負債中的銀行及其他借款金額由2018年192.61億元上升至2019年338.09億元，同期非流動負債中的銀行及其他借款金額由214.9億元上升至351.52億元。
建發國際集團是另一家帶息債務金額增長超過五成的房企。研究發現，公司帶息債務增長主要由於非流動負債中間接控股公司貸款和計息借款大幅增長。其中，間接控股公司貸款由2018年的160.82億元上升至2019 年的230.82億元；非流動負債中的計息借款則從67.95億元上升至139.8億元，上漲超過一倍。
按照Wind淨負債率計算口徑（帶息債務減現金及現金等價物再除以所有者權益），樣本房企2017-2019年的平均淨負債率分別為129.71%、119.52%以及107.4%，連續兩年下降。
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責任編輯：常福強