4月21日，招商蛇口交出了邁進“40歲”的第四張成績單：2019年招商蛇口以29.3%的提高率建立22.1億元銷售額，位居行業第九二位。
從20.1年跌出前十，作為昔日“招保萬金”的佼佼者，招商蛇口己經在TOP10俱樂部門口徘徊了.1年。
2016年重組上市後不温不火的發展節拍，總於讓個人投資者再也坐不住了。正確對待個人投資者在業績會上的九鎖追問，招商蛇口管理層第一次提出了“以業績論英雄，努力不掉隊”。
01
以業績論英雄
“如果大家在堅持夢想中無法迎頭趕上市場地位，這麼在逆風中就沒辦法碳刀前行。”
四年前，招商蛇口進行重組上市後的第個季度辦公會議上，招商蛇口公司老總許永軍提示信息同仁要頭腦清醒。未愛時，剛上市的招商蛇口雖取得了銷售額的非常明顯提高，但排行榜卻未有提高。
銷售額提高但排行榜徘徊不前的尷尬，陪你到四年後的今兒也沒法擺脱。自2012年開始，招商蛇口便進人原地跑步狀態，過去8年時間，招商蛇口的排位始終保持良好在第12-.1名之間左右左右。
排位上不去，招商蛇口的估值就是不增反降。截止4月24日收市，招商蛇口股票走勢為17..1元，市值近1360億元。而在20.1年重組上市時，招商蛇口港股發行量價格為23.6元，估值近2000億元。
重組上市後的招商蛇口三路生性涼薄，個人投資者就是真急了。在4月21日業績會上，個人投資者三次追問管理層接下來是有受進一步提高規模的計劃，結果也尚未獲得管理層反面回應。
剛上任的招商蛇口董事總部門經理蔣南桐僅表示，房產板塊將發揮招商低營運資本土地買賣的優劣勢，根據快週轉期產生股權溢價掙取取毛利。期望在保證效益和品質的前提下，規模穩定提高，從行業內人士不掉隊。
針對長期緊貼“掉隊”標籤的招商蛇口而言，“不掉隊”的説辭頗為愛與被愛。畢意，在房房產黃金白銀時期，招商蛇口曾是“招保萬金”的佼佼者。如今，昔日“小弟”中的碧桂園、保利地產已在前十勢力扎穩腳跟，招商蛇口卻仍在前十外緣徘徊。
個人投資者急了，結束多年人事動盪的招商蛇口總於決心“以業績論英雄”。
蔣南桐在業績會上表示，2019年公司將從績效考核、組織結構和投資結果等方面上手，強化業績。一方面，推動酬薪激勵體系改革，以績效為層面，建立多樣化酬薪分配模式，注重薪水、獎勵金和績效高度掛杆。對自主經營效益不高和業績不降標底板塊提高力度整改。如果還做不到提升，會進行堅決處理。一方面，將提高組織結構改革，公開、平等、公平地挑選幹部。他透露，公司在全國公開選調了一批優異的年輕幹部到各地區呂總部門經理，目前看體現都不錯。
同時，高壓脊News瞭解到，招商蛇口目前己經將.1 大區域深化改革分類為 9 大區域，在增加收入、 加速週轉期、降降低成本等層面提出了 4.1 條舉措，助力業績提高。
02
搶分前十對手強勁
截止2019年底，招商蛇口的淨資產投資率下降為29.28%，處於行業底位。相比那些高負債房地產商，招商蛇口懷有較大舉債虛擬空間還可以利用。
鑑於招商蛇口曾經價升量收縮，致使錯過規模提高黃金白銀期的往日，多位個人投資者懷疑招商蛇口會重蹈覆轍，緣何因單純而錯過發展關鍵所在。
是否會在低負債的時候舉債擴張規模？業績會上，有個人投資者向管理層反問。
對此，蔣南桐未予以否認，並表示將重新以拿出降低成本的土地換取毛利。“對投資後能沒辦法兑現拿地時的承若，作到當時的獲利標準化，這些全是大家2019年重點去做的。”
事實上，背對着招商局，招商蛇口在土地方面實在懷有其他房地產商無法抗衡的資源優劣勢。
目前，招商蛇口擁有巨量土地庫存積壓。以深圳市投資門檻較大、規劃最世界級的前海而言，這裏基本上還可以説就是招商蛇口的田間地頭。
2019年招商蛇口進行了前海土地整備及全資合作，增加總資產約729億元。獲益於契機整備，2019歲末招商蛇口總資產錄得6176.88億元，較2018歲末提高.1..1%。
高壓脊News另獲悉，招商蛇口在蛇口湘湖片區還擁有170 平方公里土地收儲，在其中有 61平方公里未動工。這意味着，未來多年，這片不停塑造“太陽”創世神話的故土將成為招商蛇口的現金“奶牛”。
大量優良土地資手中，招商蛇口將2020年業績目標定在了.100億元，而2019年招商蛇口共有4000億元現購貨值，僅需進行62.1%的租金回報率只能建立這一銷售目標。
這人銷售目標下，也隱藏着招商蛇口期待重回前十的慾望。只是，覬覦前十神位的房地產商從來不在極少數，想要奪得TOP10席次，招商蛇口還需要抓住機遇，超越對手。
根據克而瑞公開的2019年中國房地產商銷售榜，目前TOP10房地產商勢力中，當年度銷售額在3000億元的房地產商僅有四家，分別是排位第八的新城控股、排位第九的世茂房房產和排位第九的華潤地產。這四家房地產商目前均公開了2020年銷售目標，分別是.100億元、3000億元和2620億元。
世茂勢頭萬里風，華潤髮展穩建，雙離合器較大、就是招商蛇口最有可能補而替之的，是與此同一天上市且同時撞線千億的新城控股。
上年經歷“債市四殺”後，新城控股管理層減員“換血”，靠不斷變賣資產、提高庫存週期保持良好穩定了前八的位置。不久恢復些元氣，2019年又急需解決疫情“黑天鵝”碰撞。正確對待不確定的市場，新城控股積極下調了銷售目標，陷落TOP8已是定局。
克而瑞管理中心最新發布的2020年三季度中國房房產企業銷售榜單顯示，新城控股己經跌出前十勢力，排前招商蛇口以後，位居第九九位。
另一不確定性市場地位則是萬科，2020年萬科銷售目標是2600億元，單純從這一數字看，招商蛇口2019年一定會有緣前十。但從過去提高的阻尼力看，招商蛇口仍有一線期望。
2019年招同蛇口提高率為29..1%，若保持良好提高率，2019年將建立2.10億元銷售額。而萬科和華潤地產若一樣保持良好提高率，則可分別建立2930億元和2791億元銷售額。敬請，招商蛇口將超越華潤地產，建立重回TOP10勢力的目標。
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文中首發於FT中文網《瞰北京樓市》
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撰文 / 劉婷
照片 / 500px創意
編輯 / 仰鏡伊