地產板塊經歷了一段時間的估值下殺，目前處在行業估值底部已是市場共識，早在今年2月份，地產股的接連大漲潮也印證着房地產板塊的蓄勢待發，投資機會愈發清晰。而隨大市行情沉寂一段時間後，近日地產股亦開始蠢蠢欲動，投資機構也正此時伸出橄欖枝，為市場造勢。
高盛最新的報告指出“當前新政策對土地價格的影響已經削弱，市場開始明朗化。內房股利潤壓力舒緩。”同時報告補充道，“當前市場可能對內房行業過於悲觀，由於年初至今的房地產價格強勢及土地價格溢價逐漸縮小，發展商的現金利潤率逐步穩定，為內房股股價調整後的入市良機”。
在港股上市的內地房產股裏，筆者觀察到正榮地產在技術面上早已走出下降通道，且在年內漲幅不錯，五月初雖有小幅度調整，但又開始企穩反彈。隨着目前樓市、融資、利率等一系列的調控明朗化，在低估值地產板塊輪動開啓前，正榮地產是否是隱藏的地產白馬股呢？
（來源：富途行情）
1·積極推動降槓桿優化債務結構，接連贖回並註銷兩筆優先票據
降槓桿，提升企業經營的穩健性，是當前房企發展經營的方向。自房企“三道紅線”和土地“兩集中”政策調控以來，正榮在降槓桿和優化財務基本面的積極態度上毋庸置疑。
根據5月24日發佈的兩則公告。披露正榮地產提前贖回及註銷2023年到期420,000,000美元年息8.65%的優先票據、2021年到期人民幣1,000,000,000年息7.4%的優先票據，總計金額達到36.9億元。
關於2023年到期年息8.65%的票據，正榮宣佈已通知2019年4月受託人所有未償還2019年4月票據均將於2021年6月29日悉數贖回，贖回價相等所贖回票據本金額的103%，另加直至贖回日期（但不包括該日）的應計及未付利息。
關於2021年到期年息7.4%的票據，正榮宣佈已通知2020年8月人民幣受託人所有未償還2020年8月人民幣票據均將於2021年6月29日悉數贖回，贖回價相等於所贖回票據本金額100%，另加直至贖回日期（但不包括該日）的應計及未付利息。
對資金依賴度高的地產企業，常通過發售優先票據進行融資，以償還債務或幫助公司發展。
而正榮提前大手筆贖回票據此舉，表明正榮當前償債能力強，同時也彰顯其現金流管理能力的提高，亦反映出正榮經營的穩健向好和積極夯實財務基本面的態度。
根據2020年報數據，正榮已有兩項財務指標達標“三道紅線”標準。而正榮此番贖回，大幅度釋放短債壓力，促進債務結構的優化。也讓公司邁進綠檔房企步伐更近一步。
房企要實現良性穩定的發展，必須提升財務管理水平，保持自身的財務健康。如何在一定時間內讓資本金，效益最大化和風險最低化，也是目前正榮經營管理目標。2020年報數據顯示，正榮的債務成本也在持續下降。而資金面的優化，相信也能帶來接下來估值的提升機會。
2·惠譽提升正榮信用評級，綜合實力優勢受認可助推估值表現可期
近日，國際知名評級機構惠譽發佈最新報告，將正榮地產的展望從“穩定”調升至“正面”，同時確認其長期發行人違約評級為“B+”。高級無抵押債券的評級亦確認為“B+”，回收率評級為“RR4”。
惠譽的評級報告指出，正榮有較同業更大的銷售規模，在2020年的權益銷售金額為780億元人民幣，比大部分“B+”同行規模大。正榮的回款率為權益銷售的74%，意味着很大一部分的項目都已合併到資產負債表中。
同時報告指出，正榮的槓桿率持續下降，得益於強勁的銷售和有節制的購地，正榮的按並表比例計算的槓桿率從2019年的41%進一步下降到2020年底的35%；且正榮的回款率提高，從2019年的權益銷售35%提高到2020年的74%，有助於降槓桿。
在土儲方面，目前正榮有82%的土地儲備位於一、二線城市，今年新增土地中有94%也位於一、二線城市。未來也將持續尋求優質土地以維持合約銷售的增長。基於優質的土儲結構，惠譽預計正榮的銷售均價將獲得提升。
獲得評級機構的認可，反映出機構對正榮持續降槓桿、現金流動性、良好的銷售規模和未來經營發展的肯定。根據2020年報，正榮資產負債表持續改善，淨負債率下降至64.7%，短債比例由34.2%下降至29.1%，現金短債比提升至2.20，未來收入確定性高。
在疫情影響之下，中央針對房企收緊融資的管控下，國內房企面臨着政策壓力，尤其是高槓杆、高負債、現金流狀況不佳的房企壓力劇增，也引發資本對房企行業發展和估值的擔憂。相信，機構對正榮降槓桿的肯定，有望為其估值提升打開上升空間。
3·結語
今年4月以來，包括華西證券、西南證券、東北證券等在內的多家機構出具研究報告，予以正榮地產增持評級。其中東北證券更是給予6.38港元的最高目標價，較當前4.99港元現價仍有近30%的升幅空間。
值得一提的是，正榮地產今年前4月合約銷售金額約達547.07億，同比增長約93%，具備極高的銷售去化能力。即使在疫情的影響下，正榮銷售增幅仍大幅優先於同行的增長，而公司在土儲佈局上亦不斷髮力，進一步體現其在穩規模穩增長上的優勢和能力。同時，正榮財務結構優化、融資成本下降、大手筆贖回優先票據、惠普評級的提升、券商的增持評級等利好，充分肯定正榮在降槓桿上的決心以及業務發展上的前景。
另外注意到，今年5月，正榮分拆商管入物管，此舉有望為夯實公司財務基本面以及加快業務拓展帶來積極助推作用，同時公司還榮獲中國房地產上市公司綜合實力20強。種種皆顯示正榮具備發展韌性和成長彈性。考慮到現在估值仍處於歷史底部，相信從當前投資邏輯來看，正榮後續估值修復潛力可期。