“十四五”開局之年，中電光谷(00798)交出了一份亮眼答卷。
3月25日，中電光谷發佈了2021年的全年業績財報。數據顯示，中電光谷2021年的收入為45.31億元，同比增長48.6%;歸母淨利潤為6.4億元，同比增長37.9%。
考慮到2020年由於疫情的影響或存在低基數的可能，因此將2021年的業績與2019年時相比更能反映中電光谷此份財報的真實質量。通過對比發現，在2021年，中電光谷的收入較2019年增長34.13%;歸母淨利潤較2019年時增長12.48%。
顯然，在經過2020年由於疫情影響導致增長的短暫停頓後，中電光谷已重回高增長賽道。而這背後，得益於中電光谷深度融入中電信息，以產業服務為依託的“資源共享平台”不斷被完善，聚力構建了強大的產業生態體系。基於此，中電光谷以園區運營服務為主體，園區開發為支撐，產業投資為引擎的“一體兩翼”的業務佈局取得明顯成效。
展望2022，這是中電光谷為實現“十四五”規劃目標的加速升級年，隨着公司轉型變革的持續深入，中電光谷有望繼續保持高質量增長，在2021年的基礎上邁上新台階。
“一體兩翼”全線發力，轉型成效凸顯
自2019年提出“一平台兩方法論”的長期發展戰略至今，中電光谷已經由專業產業園開發運營集團，升級成以產業園區開發運營為基礎的“創新生態”和“產業資源共享平台”構建者。在此基礎上，為進一步激活產業生態資源，中電光谷以園區運營為主體，園區開發為支撐，產業投資為引擎的“一體兩翼”戰略格局於2020年基本成型，並在2021年大放異彩。
據財報顯示，園區運營、園區開發兩大業務的協同發力是中電光谷2021年收入大增48.6%的直接原因。報告期內，園區運營服務的規模體量持續增長，綜合運營模式不斷優化，各分部業務均實現了成長，共同推動中電光谷園區綜合運營業務的高速發展。
詳細來看，在設計與建造服務方面，為實現區域產業升級，提供高品質的產業綜合運營服務，中電光谷大力推動“P+EPC+O”的商業模式。面對各當地政府推出的“新基建”和“城市更新”計劃帶來的商業機遇，“P+EPC+O”模式成效顯著，中電光谷與寧波、宜昌、洪澤、呼蘭等多地推進政府和平台公司的“P+EPC+O”合作，多個項目已簽訂前期策劃(P)類合作;且在咸陽、成都、淮安、太原等地的8個項目在完成(P)之後正有序落實(EPC)進程，這帶動設計與建造服務板塊收入大增64.85%。
物業管理服務方面，中電光谷繼續推廣智慧園區、智慧社區管理模式，為廣大業主提供全方位、一站式的物業管理服務。報告期內，依託智能服務系統連續中標多個項目，新增簽約中國長江三峽集團、江夏菜鳥物流園、武漢地鐵11號線、湖北省博物館、華能電力等16個項目，在管服務面積增至2214.3萬平方米，帶動該板塊收入增長21.8%至7.6億人民幣。
園區物業租賃板塊方面，公司自持優質物業帶來穩定現金流的同時，雙創服務體系再創新高度。截止2021年12月31日，OVU創客星已成功運營並申報榮獲2個國家級示範基地、6個國家級科技企業孵化器、10個國家級眾創空間、1個國家級廣告產業孵化基地、8個省級孵化器、8個省級眾創空間等，雙創平台持續擴容，平台賦能能力不斷提升。
此外，中電光谷園區的數字化能力再度增強，外拓獲新突破。智通財經APP瞭解到，在不斷的迭代優化下，公司數字化運營系統已形成標準化模式，目前已覆蓋全國35個城市的50個園區，積累企業4759家，使用用户72101個，並在國家級網絡安全基地獲得示範應用。報告期內，在做好武漢網絡安全基地的基礎上，中電光谷與重慶長壽高新區政府和包頭市青山區政府分別簽訂數字園區綜合運營項目，實現了數字園區業務對外拓展的突破。
得益於全方位的成長，園區運營服務的收入增長34.48%至21.49億元，利潤增長31.34%至2.75億元。收入與利潤的快速增長，證明園區綜合運營業務在產業資源共享平台的業務協同下實現了高質量發展。
而在運營業務高速成長之際，中電光谷的園區開發業務亦有新突破，市場認可度持續提升，標杆效應明顯。報告期內，中電光谷產業園銷售收入的貢獻城市達到14個，項目達到17個，新增引入21家客户入園，新增簽約面積45.8萬平方米，簽約金額32.16億元，同比增長36.7%;同時，結轉收入面積36.7萬平方米。
財報顯示，園區開發收入貢獻前三名主要來自青島、上海、長沙。其中，青島光谷聯合發展有限公司開創“政企互動”新模式，成功招商中國海洋工程研究院。上海中電信息港全面執行“敏捷定製”，成功簽約池州九華領航科創投資有限公司等客户。長沙信息安全產業園全面發力，成為長沙獨佔鰲頭的創新綜合體，是繼北京之後的第二個國家網絡安全產業園，引領長沙產業地標4.0升級版，成功打出了標杆項目的示範作用。
報告期內，園區開發業務的收入為23.81億元，同比增長64.09%，利潤為6.05億元，同比增長5.95%。作為中電光谷發展的壓艙石，園區開發業務在2021年持續穩健發展，收入佔比亦提升至52.6%。
產業投資作為園區招商的重要抓手，亦成為了中電光谷利潤構成的重要組成部分，是公司轉型過程中的強力支撐點。零度資本和中電中金組建了多支產業投資基金，截至2021年12月31日，二者管理的資金規模分別為13億、50億，合計完成了近100家科技企業的股權投資。其中，零度資本形成以信創與網絡安全、數字城市、智能硬件和網絡視聽為特色構建產業生態;中電中金則重點關注半導體和電子相關的先進製造產業價值鏈。
報告期內，由中電光谷(深圳)產業發展有限公司投資，且投前估值40億元的的華大北斗引入了5家投資者完成C輪融資，這使中電光谷獲得3.63億元的投資收入，所持華大北斗的股份調整為9.78%。同時，由武漢光谷及公司全資投資的OVU產業基金共同投資的慧聊無限於2021年9月完成C+輪融資，投後估值16億元。增資完成後，中電光谷對其持股比例為15.8%。
從業績來看，產業投資的盈利結構顯著改善，該業務2021年的投資收益為3.32億元，較2020年的8903.7萬元大增273%，這表明中電光谷的產業投資業務進入收穫期。
此外，得益於“一體兩翼”業務佈局的協同發展，堅守經營現金流為正的底線思維的中電光谷大力推進“敏捷定製”方法論、組織供應鏈金融方案等措施下，實現了報告期內經營活動淨現金流入1.56億元，經營活動現金流持續三年為正。同時，公司資金流動性亦相應提升，流動比率從1.27增加至1.35。即使中電光谷為保持增速加大園區投資，但公司負債率仍保持在60%以內，資產結構持續良好。
三大邏輯支撐中電光谷2022年持續高成長
“十四五”開局之年便取得一份遠超市場預期的成績，體現了中電光谷轉型成效的顯著，亦為公司實現“十四五”戰略目標打下堅實基礎。智通財經APP認為，進入2022年後，中電光谷仍有望保持快速增長。之所以有此觀點，主要得益於中電光谷的發展有以下三大邏輯支撐。
其一，政府穩增長的大基調下，園區運營業務有望多維度受益。
2022年是實施“十四五”規劃承上啓下的重要之年，是黨的二十大召開之年，維穩尤為重要，今年全國GDP增長目標設為5.5%左右亦是對“穩字當頭”的具體表現。為實現相應目標，今年中央財政對地方轉移支付增加1.5萬億元，總體規模達到9.8萬億，增長幅度前所未有;同時，地方政府2022年將以專項債券的方式新增投資3.65萬億元;預計全年降税減税2.5萬億。
地方財政支付能力的提升，有利於中電光谷加速收回賬款，提升資金流動性加快公司業務發展;於此同時，地方政府的投資能力亦隨之提升，“新基建”、“城市更新”等項目有望迎來超前投資，大力推廣“P+EPC+O”合作模式的中電光谷有望以更高效的速度、更優質的服務獲得更大市場。中電光谷表示，2022年將力爭實現新增6個以上的P+EPC+O項目開工，這將為園區綜合運營服務的持續增長打下基礎。而減税降税的落實將增強中小企業的投資信心，提升對園區租賃的需求。
其二，數字化發展作為綜合運營轉型的第二路徑，亦有望成為中電光谷園區運營的新增長曲線。
作為中國電子集團成員企業的中電光谷，其發展與中國電子高度相關。在“十四五”中，中國電子的戰略定位是網信產業的核心力量和組織平台，將通過構建PKS產業生態，實施數字中國、“百城萬企”計劃，中電光谷作為其旗下成員，將參與到中國電子的相關項目建設。
基於此，中電光谷的數字園區系統的建設和推廣有望全面提速，加速向全國市場覆蓋，這將帶動平台整體數字化能力的顯著提升，有望將公司的數字園區系統打造成為數字中國建設的支撐力量。同時，在“百城萬企”計劃中，中電光谷可持續壯大“雙創”平台，通過產業資源的共享，進一步實現對具有特色的科技企業的賦能和對孵化器、眾創空間的建設。
其三，園區開發業務在建面積的增長、以及豐富的園區開發土地儲備為中電光谷園區開發業務的持續增長奠定堅實基礎。
據財報顯示，截至2021年底，中電光谷產業園區新開工的面積合計90.6萬平方米，同比增長5.7%，在建面積共計150.2萬平方米。報告期內，中電光谷新增儲備了重慶、綿陽、南通等5個產業園項目，截至期末公司在多個城市擁有優質產業園用地儲能約711.8萬平方米。
且中電光谷明確將“敏捷定製”作為2022年園區發展方式轉變的主要抓手，加快產業園區建設模式創新和經營邏輯的重構，在充分強調規劃和建設設計的“靈活、多變、動態”的基礎上，從提升經營管理質量的角度制定開發過程的標準化指標和流程，實現服務效率的提升和對資金風險的有效控制。“敏捷定製”的持續推廣，將在一定程度上改善園區開發業務的盈利能力。
基於以上三大邏輯，中電光谷在2022年繼續保持快速增長已是大概率事件，這就意味着公司的業績水平有望持續提升。但反觀公司股價，由於受到整個市場低迷的影響，中電光谷當前的PB估值僅有0.34倍，已處於歷史最底部，距歷史平均PB估值的中位值0.8倍仍有較大的成長空間。隨着中電光谷的持續成長，一旦市場情緒恢復，低估值高增長的中電光谷有望迎來利潤提升與估值修復的“戴維斯雙擊”。