觀點地產網 在市場下行週期裏逆勢擴張，正處高速發展階段的建發國際於當前行業內顯得特殊。
8月30日下午，建發國際在線上舉行2021年中期業績發佈會，董事會主席莊躍凱、行政總裁林偉國、財務總監陳詩楠出席。
半年報數據顯示，建發國際期內總收入約83.96億元，同比增長約240.93%；其中物業開發收入約82.16億元，同比增長約245.63%；實現歸母淨利潤約3.03億元，同比增長101%。
營收大幅增長下，上半年建發國際淨利率僅錄得3.92%；毛利率為12.5%，同比下滑8.77個百分點，相對於同等規模的企業而言已居於末位水平。
回顧此前，其毛利率在2017-2018年尚且錄得30%以上水平，2019年-2020年則接連下挫至17.17%，去年經重列後為21.27%。盈利能力持續弱化的問題尤為突出，在本次業績會上也最受關注。
毛利率下降
於財報中，建發國際解釋，毛利率下降主要由於若干實施房價上限政策的地區銷售物業的毛利率減少所致。實際上毛利率下滑主要系前兩三年所獲取高地價項目陸續進入結轉。
林偉國表示：“主要因中報正好涉及四個在2018年初拿的項目，分佈在蘇州太倉、南京等，毛利率僅為3%左右，而該四個項目的盈利收入佔比達42%，影響了上半年整體毛利率，到年底整體結算毛利率相比去年應該不會有大的偏離。”
其表示，公司不僅僅從毛利來判斷項目，更希望是從項目的淨利潤率來看，還有淨利潤的現金實現程度，希望實現一些現金利潤。
此前建發國際淨利下跌受營銷開支的影響，林偉國指，隨着規模效益和區域深耕逐漸發揮作用，整體管理營銷費用已經下降。“今年賣的會滯後一兩年，只要保持較快的增長，當年都會消化一些未來結轉項目的管理費跟銷售費用。”
至於未來盈利預期，林偉國續指：“目前還得結合整體項目週轉狀況，從資本IRR來判斷。全年淨利潤率應該會錄得7%-8%之間。”其認為，未來行業淨利率將會大部分處於6%—9%之間，建發國際的盈利水平也將在這個範圍內。
同時，建發國際的整體銷售規模也將繼續追求高速增長。莊躍凱表示，“房地產調控趨嚴的當下，企業保持現金流健康是最重要的，應對市場變化建發國際將快速調整經營策略，目前主要是加大銷售回款，擴大營業規模，從而提升利潤的絕對值。”
實際上從2016年開始，作為建發房產地產業務的上市平台，建發國際的銷售規模每年也幾乎都以1倍的速度在增長。2020年其以高達76%的銷售增速跨過千億規模，上半年實現全口徑合同銷售金額約917億元，增幅進一步擴大至256%，在行業當下少有。
年初管理層定下1200億元的銷售目標，目前已完成76%，全年超額完成已是大概率。林偉國則表示，應該會有較大比例超過年初計劃。
據介紹，上半年其銷售權益比例約79%，回款金額約797億元，同比增長200%，回款比例為87%。
由於銷售城市等級基本集中在一二線，且產品保持高端定位，其過去幾年銷售均價也能保持上升趨勢，2020年該數據為19500元/平方米，上半年該數據則升至21329元/平方米。
資產週轉方面，對應2020年末土地儲備貨值2131億元而言，上半年土儲去化率為43%，管理層稱全年來看有望實現較高的去化水平。數據顯示，2020年度其土儲去化率為56%。
截止6月末，建發國際庫存可售面積1809萬平方米，較2020年末的1232萬平方米增長47%，庫存總可售貨值3133億元，較2020年末的2131億元增長47%。
拿地與融資
近兩年建發國際之所以能迅速做大規模，一方面是來自於大股東現有成熟房地產項目注入；另一方面依靠自身於公開市場密集拿地，擴大土儲和可售資源，但一定程度上犧牲了利潤。
資產注入方面，其中於5月建發國際0元收購株洲悦發100%股權，主要資產為湖南株洲的兩幅地塊，該公司則需償還建發房產先前向株洲悦發墊付的股東貸款約21.1億元。
根據觀點指數統計，上半年建發以781.8億元的拿地金額位居行業第三，新增貨值1146億元。據管理層會上介紹，上半年建發國際新增進入南昌、寧波、温州、徐州等17個城市，除深耕核心一二線城市外，挖掘三四線下沉市場獲取土儲。
值得注意的是，今年2月，建發國際因在上海高溢價率拿地被政府約談警示，但後續在北京、廣州、杭州等集中供地中也斬獲不少，其中不乏盈利空間有限的高價地。
林偉國則表示，上半年在集中供地的城市拿地其實不多，有些地塊價格確實太高，拿地比較困難。而拿地項目總體平均淨利率超過7個點以上，個別地塊會低一些，因為它的風險比較小，另外確實也要考慮區域佈局和品牌維繫。
按照管理層説法，建發國際後續還將積極且謹慎擴張，擇機開闢新區域新市場，擴大業務版圖。“重點把握和兼顧好資產流動性和盈利能力，以確保高質量有現金的利潤增長。”
逆勢大舉擴張，主要也因國企背景身份可以保障較低的資金成本。
上半年建發國際平均融資成本約4.48%，較2020年末的4.98%下降50個BP。於2021年6月30日，其負債比率（總借款除以權益總額）由2020年底的148.7%增至約151.44%，原因是期內的股東貸款與銀行借款增加。
上半年其現金及現金等價物大幅增加至336.96億元，而有息負債為711.66億元，其中短期借款增加了兩倍多，達44.48億元；長期借款667.18億元，增加了近半，其中一年內需償還貸款102.44億元。
值得注意的是，過去一年建發國際快速實現兩道紅線轉綠。截至2021上半年，其淨負債率、剔除預收賬款的資產負債率及現金短債比分別為85.1%、69.8%及3.1倍，為綠檔房企。而去年上半年，建發國際淨負債率、除預收款後的資產負債率分別為247.68%和79.24%，踩中兩道紅線。
達標主要與永續債有較大關聯。截至上半年底，建發國際擁有145億元的永續債，較2020年底的95億增長52.6%。
損益佔比方面，本公司擁有人應占淨利潤3.03億元，在淨利潤中佔比約92.1%；非控股權益應占淨利潤2608.90萬元，約佔比8.9%，意味着權益佔比超過五成的非控股股東只拿到了不到一成的淨利潤。
此外明股實債的現象比較嚴重。經測算，2021年上半年，建發國際的淨負債率為73.73%（損除永續債應為103.17%），扣除合約負債後的資產負債率為69.8%，非受限現金短債比2.17倍。
以下為建發國際投資集團有限公司2021年中期業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：上半年管理層對拿地的考量是怎樣的？下半年在土地拓展方面有沒有進一步的計劃？另外目前的行業背景之下，有些房企遇到困難，有出讓項目或者股權的想法，建發對於這方面併購的考慮怎麼樣？
林偉國：投資拿地方面的，今年從第一季度開始就抓住一些機會，根據銷售的去化速度和增長趨勢，有序的補充土儲，上半年主要從這個角度來考慮。
第二是考慮在東部區域，特別在江蘇（包括江蘇北部、中部城市）、浙江、江西、福建等，為區域深耕進行進一步佈局，所以進的城市普遍在這些區域，能夠提升未來更好的競爭格局。至於投資上半年集中供地的城市，因為有些價格確實太高，我們在集中供地的城市拿的不多，拿不到這些土地，像在杭州、福州拿地確實為了團隊的維繫、品牌維繫，適度少量補，包括在福州跟其他企業合作；其他都是個別的拿個把塊地。
下半年看看整個銷售週轉的狀況，還有結合市場的狀況，可能會把握計劃，有序的進行補充土儲。
關於收併購的事情，我們態度一直都一樣。因為很多併購的資產不一定消化得了、解決得了，只要收益和風險能夠符合我們的要求，我們都會去考慮收購，會接觸和參與，不排斥。
一直有人推薦一些項目，但是看了確實有些很難符合我們的要求，所以我們會謹慎的對待機會，認真評估，有機會該併購就併購，如果不合適也會堅決的放棄。
現場提問：從去年下半年開始，整個房地產行業的調控政策都在往趨於嚴格的方向走，展望後世的房地產政策走勢，公司將會如何面對調控新常態下的新挑戰？
莊躍凱：現在整個房地產形勢是政策上比較趨緊，這個情況下，我認為從建發國際本身出發一直是根據營銷狀態來確定未來，包括各方面的發展策略。這兩年整個營業收入大幅提升，是得益於我們營銷做的相當好，保證現金流的健康，這對公司來講一直是首要的問題。
對於外界的一些政策變化，因為公司現在進入的區域比較多，每個城市的政策、市場情況也都不一樣，我們會逐一的根據每個地方的情況變化積極快速的調整經營策略，加大回款，擴大營業規模，從而提升利潤的絕對值。
我覺得作為公司來講，能夠安全營運，這很重要；第二是利潤，能夠產生更大的利潤的絕對值，給股東更多更好的分紅，這是作為我們經營者來講考慮的一個很重要的問題。
現場提問：從現在來看公司全年超越1200億銷售目標應該是極大的概率，那麼公司在下半年為全年制定的業績銷售目標大概是多少？行業在7月份以後逐步進入下行期，很多公司銷售去化、回款的難度在加大，公司在下半年會通過哪些措施來保證完成業績目標？
林偉國：今年年初制定銷售1200億，目前來看全年超額完成沒多大問題，但是超出多少，我們也會根據一些項目提前鋪排一下，應該會比較大比例的超過年初計劃任務。
確實目前的市場銷售有一些新的狀況，而對於建發國際來講，確實我們的產品和服務在今年的認可度比較高，整個銷售端倒還沒有太明顯的有很大的阻礙。但是確實接下來因為整個金融體系按揭回款的收緊，我們認為可能對接下來幾個月的回款應該會帶來一些影響。但我們有幾個方面的優勢，一個就是總體來講今年進的區域，資產都是比較好的，金融機構還是比較願意支持這些區域跟這些項目的。
另外我們的客户質量目前看來總體還是明顯比較高的，因為對於銀行業的吸引力還是會比較好的，所以可以保持一定的相對優勢。我們會加強跟這些銀行的溝通，來儘可能的規避跟減少整個按揭額度整體收緊對我們的影響。
現場提問：建發國際已經將物業業務分拆上市，請問管理層對於物業方面未來的發展規劃？
林偉國：去年年底物業分拆上市完了以後，我們也針對物業的未來發展認真考慮到底應該走什麼樣的路。我們應該近一兩個月把這個問題整清楚，因為我們一直認為物業是服務業，肯定是在優秀的服務品質基礎上追求整個規模的增長、業務的增長，希望以市場化的方式來促進自身競爭力的增長，來獲得一些擴張發展機會。目前來講，更細化的我們希望下半年找一個時間能夠跟投資者做比較深入的溝通。
現場提問：公司收購了工程服務領域的合誠股份，推動了資源共享，後續會有怎麼樣的業務協同未來規劃如何？
莊躍凱：這次收購的合誠股份算是比較好的A股的上市公司，他的整個業務跟建發國際的業務有很多產業鏈上面的一些關聯。我們希望收購了這家公司之後，在產業鏈上能夠有更多的一些互動，彌補建發國際在高速發展下遇到的短板。比方説國營企業招投標會有一些因素制約，影響着我們營運的適度和效應，我們希望收購合誠以後，一方面提升建發房產的營運速度，加快產業鏈的一些連續性跟整合；另外一方面，對合誠來講也提高些營收跟利潤。
第二點就是我們也都不斷的嘗試在一些房地產開發等等產業鏈上，加大合作，因為建發房產現在沒有自身的一些產業鏈，比方説施工或者是設計，經過了這次收併購的活動，可能在這塊上面讓我們的一些技術專利在營運過程中的實施等能有很好的幫助。
我們現在對合誠股份的整個收購行為還沒有完全結束，換句話講，新的董事會也還沒有成立，對於未來雙方之間如何繼續加強在產業鏈上面的合作，我們也會跟合誠的董事會進行進一步的研究跟協商。