樂居財經 鄧鑫妮 發自北京
“錢在手裏，花不出去。”看完金融街物業（01502.HK）的財報，大部分人都有這樣的感受。
2020年，金融街物業手握13.79億元，較2019年同期的6.66億增長了106.98%。
暴增的現金流並不能完全歸功於經營。與現金大增相反，2020年，金融街物業收入增長放緩、淨利率下跌10%。
去年，趕在物管股擠泡沫之前進入港股市場，金融街物業的資本之路就註定了走得不會很平順。上市一個月後，股價開始下坡模式。截至財報公佈當天，上市以來股價已經下跌32.61%。財報次日，股價繼續低走，午盤報收4.82港元/股，一上午跌去2.82%。
淨利率跌10%，擁有人利潤“倒車”
從業績方面來看，金融街物業並未帶來多少驚喜。收入增速連續三年放緩，在已經公佈財報的物企中處於墊底位置。
收入在增加，增幅卻連年倒退。2018年-2020年，收入分別為8.75億元、9.97億元和11.3億元，增幅分別為15.66%、13.92%和13.43%。
成立於1994年的金融街物業，起步並不晚。早期的業務主要以辦公樓物業為主，且集中於北京。如今，金融街物業已經形成商業和非商業兩種主要盈利模式。
不過，它的盈利能力並不強。2020年淨利潤約為1.16億元，淨利率為10.23%，同比下降10.07%。
除收入和利潤以外，毛利也是衡量物企業績的重要標準。財報顯示，金融街物業的毛利增長27.4%至2.44億元。毛利率約為21.58%，同比增長2.39個百分點。
分攤到各個業務板塊，物業管理及相關服務中的商業物業的毛利率最高，餐飲服務的毛利率連續兩年下行。
2020年，物業管理及相關服務的毛利2.46億元，毛利率22.2%，其中商業物業貢獻了26.6%的毛利率，非商業物業拉低了毛利率，僅為14.4%。餐飲服務毛利為171萬元，毛利率劇烈下跌，較2019年同期下降8.3個百分點至7.9%。
業績上的隱憂波及到股東權益，每股基本盈利降低，擁有人利潤減少。
2020年，金融街物業的每股基本盈利較2019年同期減少0.063元，為0.327元。受此影響，所有人收益降低，2020年約為1.04億元，較上一年減少77.9萬元。
外拓不顯，商業物業比重下降
金融街物業的規模增速緩慢。2020年其在管面積較上一年增加486.2萬平方米，約為2471.9萬方，在所有上市物企中排位靠後。
上市以來，金融街物業未公佈一項收購標的，所得項目均為投標拓展和新設合資公司所得。
與一般物企以住宅物業作為“護城河”不同，金融街物業將自己定位為商業物業，並且以“全國領先的為商務物業（特別是辦公樓）提供綜合物業管理服務的供應商之一”自居，這可能與其早年以辦公樓物業起家有關。
不過，雖然標榜商業物業，但其比重卻在被非商業物業擠壓。如今非商業物業的面積已經超過60%。
按照在管物業種類來分，金融街物業可分為包括辦公樓、綜合體、零售商業大樓及酒店在內的商業物業，和包括住宅物業和公共物業及其他在內的非商業物業。
其中，非商業物業的規模佔比66.6%，商業物業僅佔33.4%。與此同時，商業物業的比重較2019年還下降了6.9個百分點。
儘管商業物業面積目前處於弱勢，但金融街卻更偏愛它，也有意扶持，投入的精力較大。在財報中公佈的代表性項目，3個為商業物業1個為非商業物業。其中，尚浦領世FID、吉富大廈、新動力金融科技中心為辦公樓和商業綜合體，奧體花城為住宅和商業。
去年12月，金融街物業成立兩家合資公司，分別為北京金融街世聯不動產管理有限公司簡稱（“金融街世聯”）和金融街泓亞物業服務（重慶）有限公司（簡稱“金融街泓亞”），兩家公司主營的業務都是商業物業。
囤積現金，負債率“腰斬式”下跌
手握大量現金，金融街物業卻願意“省着花”。目前，金融街物業手握13.79億元，較2019年的6.66億元增長106.98%，部分資金來自上市時的募資金額。
上市時，金融街物業募資淨額達到6.48億元，而截至2020年底，只花去556萬元，還剩下約6.43億元。
其中，擬將募資淨額的60%，約3.64億元用於收購、投資及新設分公司和附屬公司。細分之下，3.52億元將用於收購和投資，而1220萬元會用於新設公司。
不過，金融街物業在外拓尋找標的物顯得謹慎。從資金使用情況來看，截至2020年底，用於收購、投資和新設公司部分的資金僅使用15萬元，還餘3.88億元。
去年，金融街物業一共發行了兩次股票，總共募資淨額為6.48億元，扣除的各項費用約為4530萬元。而去年總融資成本達到了5361萬元，同比增長約30倍。
除了融資所得款項，流動資產中的貿易應收款項也貢獻了僅次於前者的額度。2020年金融街物業的應收賬款為1.54億元，2019年為1.24億元，同比增加24.19%。其中，關聯方的應收賬款為7040萬元，同比增長68.78%。
得益於多項資金注入，金融街物業的資產總值出現大幅提升，而反映到負債上就是資產負債率的“腰斬式”下降。
2020年底，金融街物業的資產總額約為17.25億元，同比增長約76%，同期的負債總額增長10.7%至6.42億元。彼時，資產負債率37.25%，同比下降近22個百分點，為近四年最低值。