本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
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“行業的整體規模進入了減量的時候，去年下半年的內部講話中，我已經明確了減量的發展趨勢。”在4月19日舉行的投資者大會上，保利發展董事長劉平對投資者如是説道。不過，他繼而表示：“減量只是相對於歷史的峯值而言，房地產仍是一個巨大的市場。”
儘管依然看好房地產，但面對2022年的市場環境，保利也不得不進行“減量”。
時代財經瞭解到，2022年全年，保利計劃完成房地產及相關產業直接投資3650億元，同比減少300億元；計劃新開工面積4010萬平方米，同比減少890萬平方米；計劃竣工面積4231萬平方米，同比增加231萬平方。
過去一年，在房地產行業整體下行和房企流動性危機頻現的背景下，穩健的央企、國企，優勢明顯，但從結果來看，保利也無法獨善其身。
不追求短時間的前三
劉平稱，上訴經營目標的確定是基於對市場的判斷和公司的經營策略，“我們會根據市場實際情況動態地調整經營目標”。就目前而言，他表示“行業正在陸續出台鼓勵和託底政策，但受到疫情多點爆發的影響，市場改善的效果還不是特別明顯，相信隨着疫情防控的穩定，市場的穩定是指日可待的”。
2021年，保利是少數實現營業收入和銷售金額同比上漲的龍頭房企，實現的簽約金額為5349.29億元，同比增長6.38%；實現簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%；實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%。
不過，從最新結果看來，這樣的勢頭未能得到持續。2022年1-3月，保利實現簽約面積553.87萬平方米，同比減少22.89%；實現簽約金額906.95億元，同比減少27.02%。
在交流會上，投資者兩度問及保利2022年的銷售目標，面對追問，劉平表示“為什麼我沒有直接回答規模一定要排在多少，因為有一些企業可能會退出，這個行業沒有一個季度不是在調整的，保利最大的優勢是穩健”。
在宋廣菊執掌保利時期，其曾提出銷售規模“重返前三”的目標，但直至去年7月份退休時也未能如願。近一年房地產行業整體下行，克而瑞公佈的數據顯示，2021年百強房企全口徑銷售額合計同比減少3%，此時央企、國企經營能力凸顯，外界對於保利抱有較大的期望。
實際上，劉平接任董事長一職之後，這位新的執掌人在年初2022年度工作會議上提出了“進三爭一”的新目標。然而，在大會上，劉平向投資者重申對“進三爭一”的理解，“可能大家會簡單地理解成榜單上的第一，但我們管理層更希望和期待的是綜合實力的領先，我們不追求短時間的第一、第二和第三，只要按照我們自己的節奏走下去，有些事情是水到渠成”。
頂級機構減持
儘管保利是少數實現營業收入和銷售金額同比上漲的龍頭房企，但其盈利水平也在下滑。2021年，保利實現淨利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母淨利潤273.88億元，同比下降5.39%；毛利率同比下降5.79個百分點至為26.80%；淨利率為13.05%，同比下降3.42個百分點。值得一提的是，萬科去年淨利為225億元。
“前期地價上漲較快，包括勞動力和材料在內的成本也在上升，但房價的上漲受到限制，房地產行業整體的毛利率呈下降趨勢，預計未來一段時間內這樣的趨勢不會改變”，劉平表示保利的利潤率水平跟行業的趨勢保持一致，雖然利潤空間的收窄是必然趨勢，但銷售額的增長奠定了利潤規模增長的基礎，在一定程度上抵消了利潤率下降的影響。
國盛證券在4月15日發佈的報告中指出，樣本房企的毛利率自2018年以來便開始下行，其中2021年樣本國央企的毛利率均值為18.3%，而樣本民企毛利率均值為17.9%，“預計毛利率將在2023年後見底，之後隨着2021年拿地毛利率的回升而緩慢企穩回升”。
過去一年，房地產行業基本面持續走低，多重因素的疊加影響下，曾經青睞地產股的險資不斷出逃，甚至清倉地產股，轉而投向產業園、酒店、物業服務、商業地產等投資性物業。時代財經瞭解到，此前地產股由於流動性好、估值偏低、盈利穩健且具有較高股息率而備受險資追捧。
以泰康人壽為例，其於2月9日發佈公告稱計劃通過集中競價交易、大宗交易等法律法規允許的方式，減持其所持有的陽光城全部股份。時代財經瞭解到，泰康人壽是保利第二大股東，目前合計持股6.23%，儘管過去一年，泰康人壽的持股未發生變動，但保利卻遭到兩大頂級機構中央匯金、社保基金的減持、清倉。
2020年底全國社保基金118組合持有保利0.86%股份，為保利第十大股東，然而wind數據顯示，社保基金在2021年第一季度末便不再持有保利股份，而在2020年其加倉保利首次進入前十大股東的行列時代財經瞭解到，社保基金是A股市場重要的參與機構之一，以追求長期穩健收益為最終目標，其新進及增持的個股備受市場關注。
同樣備受市場關注的還有中央匯金。年報顯示，2021年末中央匯金資產管理有限責任公司持有保利175821300股，佔比為1.47%；而2021年中期持股179655800股，佔比為1.5%。這也就意味着，2021年下半年，中央匯金合計減持保利3834500股股份，時代財經翻閲過往報告後得知，這是中央匯金自2015年持有保利股份以來的首次減持。
時代財經瞭解到，中央匯金資產管理有限責任公司為中央匯金投資有限責任公司的全資子公司，由國務院授權成立，是中國最為知名的國家級投資機構之一。