龍光自曝家底：短期存償債壓力

圖片來源：中房報圖庫

中房報記者曾冬梅廣州報道

民營房企的流動性危機仍在蔓延。

“公司短期存在一定的償債壓力。”3月7日晚，深圳市龍光控股有限公司（以下簡稱“龍光控股”）在一則臨時公告中首次透露自己階段性面臨流動性困局。

當天，其控股股東龍光集團有限公司（03380.HK以下簡稱“龍光集團”）剛剛被穆迪及惠譽下調了評級，理由是今年龍光集團有超過100億元的有息債務到期，但獲得資金的渠道已大幅減弱，疲弱的市場情緒和市場信心將繼續影響該公司的流動性。

根據公告披露的信息，形勢是在2022年1月中旬急轉直下的，評級下調、金融機構放款停滯、現金資源受限比例較高加上償債高峯期的到來，令龍光控股逐漸捉襟見肘。3月份該公司有52.99億元的債券到期，截至目前已通過自有資金兑付11.33億元。龍光控股表示，後續將通過加快銷售回款、縮減運營開支、資產盤活等方式籌措資金。

“市場早有預期了，龍光的表外負債不少。”3月8日，某國際投行內部人士對中國房地產報記者表示，龍光集團為大約10億美元的私募票據提供了擔保，3月份就有兩筆到期，主要是這部分負債動搖了市場信心。

3月份到期債務近53億元

3月7日，兩大國際評級機構同時下調了龍光集團的評級，穆迪將該公司的家族評級從“Ba3”下調至“B2”，將其高級無抵押評級從“B1”下調至“B3”，惠譽也將該公司的長期外幣和本幣發行人評級從“BB-”下調至“B＋”，將高級無抵押評級和未償美元優先票據評級從“BB-”下調至“B＋”。受此影響，龍光集團旗下的債券價格出現了較大幅度的波動，“19龍控04”、“18龍控05”、“20龍控01”等跌超10％。

當天晚上，龍光控股便發佈了關於公司債券相關事項的臨時公告。該公司表示，近期“19龍控04”“20龍控01”“21龍控01”以及龍光集團的股票及境外債券價格發生異常波動，主要由於近期房地產行業整體受到持續深入調整，龍光集團評級被國際評級機構惠譽、穆迪和標準普爾分別下調至BB-、Ba3和BB-等因素，導致二級市場成交價格明顯偏離合理價值的情況。

在到期債務方面，2022年3月，龍光控股到期及回售期債券，或作為差額補足人的資產證券化產品到期規模合計52.99億元。截至公告日，該公司已通過自有資金兑付11.33億元。

在公告中，龍光控股表示將採取開源節流的措施籌措資金，履行償債義務。加快銷售回款是首要保障，目前該公司已取證項目有650億元的貨值，未來將取證可售貨值約2000億元。未來將結合不同區域市場，一盤一策差異化調整，加快銷售去化。在縮減運營開支方面，該公司打算將在建工程量從最高2600萬平方米縮減到1700萬平方米，以節約工程開支。

資產盤活也是其正在採取的措施。據龍光控股對外介紹，自2022年1月起，龍光集團就與國企、金融機構進行了對接，開展資產盤活處置工作。目前已梳理、待盤活處置的資產分為開發類、城市更新類、持有物業類三類項目，力爭2022年上半年取得實質性進展，回籠資金改善流動性。

在銷售端，2021年，龍光控股錄得的權益口徑合約銷售金額約為1370億元，同比增長18％，2022年1月份僅錄得90.1億元的權益銷售額，相較2021年同期的160億元有明顯下滑。該公司表示，這主要是去年同期的對比基數較高的原因。

除了強調生產經營活動正常開展外，龍光控股還透露公司沒有發行過任何私募類理財產品，亦沒有外部商票類融資，表示有決心也有信心妥善解決短期面臨的流動性問題。

然而，這份相當於揭家底的公告還是影響了市場情緒，3月8日，龍光集團的股票及相關債券價格繼續下跌。

私募債動搖了市場信心

發佈這份公告前，龍光集團在資本市場一直維持着經營穩健的形象。3月1日，龍光集團在官微上宣佈，龍光控股已於2月28日劃款至指定託管賬户，用於兑付將於3月4日到期的ABS“榮耀11A、榮耀11次”資產支持專項計劃，本息共計7.75億元。更早前的1月26日，該公司也完成了7.1億元＂18龍控01”公司債券的到期兑付。

就融資而言，龍光集團的表現也較不少民營房企出色。2021年12月27日，該公司發行了6.65億元CMBS，發行期限12年，票面年利率5.2％，是自監管部門支持優質民營房企發債政策出台以來國內第三家成功發債的民營房企。一個月後的1月27日，該公司又成功發行了於2026年到期的19.5億港元可轉換公司債券，票面年利率6.95％。

只是，努力維持平靜的水面下仍有暗流湧動。1月初，有市場消息指龍光集團或有30億美元左右的私募美元債，投資者要求提前還款。彼時，該公司回應稱沒有任何美元私募債。到了1月21日，龍光集團又在投資人電話會議中，承認存在不超過10億美元的借款擔保。這一信息引起了國際評級機構的關注，並引發了龍光集團的評級下調。

標普認為，龍光集團此前未披露的美元擔保債務數額巨大，導致其導致流動性緩衝減少，這起事件已經動搖了市場對該公司的信心。該機構將這10億美元的或有負債視為債務，因為這些是對龍光集團有追索權的外部擔保。

惠譽表示，龍光集團面臨着不斷上升的再融資風險，因為該公司有130億元的資本市場債務將於2022年到期或可回售。其中57億元的在岸債券將於今年3月至5月到期或可回售。截至2022年2月底，龍光集團在控股公司層面上擁有50億元的可用現金，但惠譽認為，由於其進入資本市場的機會很差且必須支付運營款項，用於償還債務的現金已經大幅下降。

據香港一位業內人士透露，目前龍光集團擔保的私募債有超過3筆因為評級機構降級觸發加速到期，該公司正與投資者進行追加資產質押的談判，希望能夠爭取到不觸發或者豁免加速到期的許可。

境內債務方面，最新的市場消息顯示，龍光集團計劃推動3月中下旬回售或到期的兩隻境內公司債“19龍控01”和“18龍控02”的展期，目前正與債券持有人商談。