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記者：賀向軍
作為地產界的"河北王"，榮盛發展2018年首次突進房企千億俱樂部，並將業務鋪向全國。
4月27日晚，榮盛發展（002146.SZ）披露2020年全年業績，報告期內公司實現營業收入約715.11億元，同比增長0.85%；歸屬於上市公司股東的淨利潤75.02億元，同比減少17.75%。
營收微增、淨利潤卻大幅下滑，榮盛發展陷入增收不增利的尷尬境地。自從邁入千億門檻後，榮盛發展規模增速下滑，利潤出現大幅萎縮，公司的負債水平也在大幅攀升，達到2368億。
4月28日，榮盛發展大跌4.35%，收報於6.16元，總市值為268億。從近期K線走勢來看，榮盛發展的股價表現不佳，長期處於低位運行。
河北王榮盛發展
榮盛發展成立於1996年，2007年上市，是河北省首家上市房企，在河北囤有大量的土地，不過，受制於環京限購的壓力，榮盛發展開始走出河北，開始在全國佈局。
2015年，榮盛發展的銷售額尚在300億左右，此後迅速增長。2018年，榮盛發展銷售額首次突破千億大關，躋身千億房產之列，2019年繼續站穩千億腳跟。
2020年，榮盛發展全年完成銷售1270.97億元，同比增長10.18%，完成年初制定的1210億銷售目標，這是榮盛連續三年保持千億以上銷售規模。
規模上去了，但是利潤卻降了下來。2019年，榮盛發展的淨利潤有91.2億，到2020年只有75億，出現近18%的降幅，2018年榮盛發展的淨利潤就達到75.6億，屬於典型的增收不增利。
與此同時，2020年榮盛發展的經營活動淨現金流為13.6億，同比大降35.5%。加權平均淨資產收益率15.9%，同比降5.9%。
榮盛發展在實現規模發展之後，採用"高週轉"的模式，通過快速的開工、銷售的方式提高資金利用效率，但是回款率不高。2017年至2019年的回款率分別為90%、80%、75%。回款率會影響公司的現金流，2020年公司經營活動產生的現金流量淨額僅13.67 億元，回款壓力可見一斑。
在三費方面，榮盛發展的管理費用、銷售費用增長較快，銷售費24億，同比增長8.5%，管理費26億，同比增長15.4%，財務費用9.3億，同比增長1.88%，這些無疑影響了公司的利潤。
這幾年，榮盛發展走向全國的步伐加快。在土地儲備方面，2020年，榮盛發展先後在京津冀、長三角、中西部區域的29個城市獲得土地65宗，規劃建築面積714.57萬平方米，完成年度計劃的52.70%；購地金額281.61億元，權益購地金額249.91億元。截至2020年底，該公司土地儲備建築面積3835.98萬平方米。
負債高企
根據監管部門2020年提出的"三道紅線"標準要求：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的"現金短債比"不得小於1倍。
2020 年，榮盛發展大力降負債，截止年末，榮盛發展資產負債率 82.07%，較期初下降 0.32 個百分點；現金短債比為 1.23，較期初增長 0.36；淨負債率 80.18%，剔除預收賬款後的資產負債率為 73.78%，三道紅線中，榮盛發展踩中一條紅線。
從整個負債水平來看，隨着榮盛發展的銷售規模增長，債務水平也在大幅提高。2020年末，榮盛發展的總債務規模為2368億，同比增長12.8%，流動負債合計1878億，同比增長近6%。另外，榮盛發展的融資餘額 730.99 億元，其中一年到期的債務257億，同期公司貨幣資金約315.97億。
從融資成本上看，榮盛發展的融資成本偏高，債券的融資成本達到7.5%--11%，其他融資成本最高達到12%。
榮盛發展不僅向市場募資，還要向控股股東借錢。
2020年5月，榮盛發展通過議案，榮盛發展擬向榮盛控股借款不超過20億元，借款期限不超過24個月，綜合借款利率不超過9%。另外，榮盛發展擬向榮盛建設借款不超過10億元，借款期限不超過24個月，綜合借款利率不超過9%。榮盛控股、榮盛建設分別為公司第一、二大股東。9%的高利率，榮盛發展向股東的融資成本曾引起質疑。
事實上，榮盛發展每年都向股東分紅，2020年榮盛擬向全體股東每10股派發現金股息3.50元（含税）。據數據顯示，上市以來榮盛發展累計現金分紅金額達118.37億元（含2020年度）。
榮盛發展在財報中提到，2021 年，公司將以項目開發貸款融資為主，提高公司債券、美元債、中期票據、資產證券化、超短期融資券、定向債務融資工具及其他新型融資方式規模，拓寬作渠道，優化融資結構，2021 年公司計劃新增融資 544.90 億。
增長的煩惱
對於2021年的發展計劃，榮盛發展稱，擬在今年新獲取建築面積約1122.23萬平米，計劃新增融資544.90億元。銷售方面，榮盛發展今年計劃簽約金額約1300億元，計劃實現銷售回款1050億元。
值得一提的是，今年1月15日，榮盛發展旗下的物業公司榮萬家在港交所正式掛牌上市。
榮萬家成立於2000年，目前主要的三條業務線是物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。榮萬家在管物業組合包括住宅物業及非住宅物業，包括商業物業，如購物中心、寫字樓及酒店式公寓，公共及其他物業，如產業園、學校、工廠及公園。
數據顯示，榮萬家2020年實現營業收入18.07億元，同比增長41%；淨利潤2.64億元，同比增長133%。
目前，榮盛發展已打造了涵蓋與房地產開發相關的各個板塊，包括物業、產業園板塊等，以實現了公司收入的多元化。
榮盛發展在其2020年報中提出，下一個五年，公司將聚焦"提質、進位"的總體發展目標，通過質量與規模的快速提升與協同發展，躋身世界強企之列。
在宏觀經濟形勢複雜、房地產行業持續調控的大背景下，目前房地產市場已告別了高增長的時代，房企普遍遭遇增長天花板。
榮盛發展要維持千億規模，必然要加大拿地力度，這需要通過借款來支撐其發展，對榮盛發展而言，目前負債率較高，融資成本較高，持續擴張將進一步推高其負債水平，觸及到監管紅線，這也是"河北王"榮盛發展跨過千億門檻後的煩惱。