在調控不斷加強的趨勢下，主動降速的決策反映了房企的判斷力，也考驗着資本市場的耐心。
12月4日晚間，世茂集團（00813.HK）發佈了一項關於2021年合約銷售額的公告。公告稱，根據目前市場情況及本公司初步預期，世茂2021年物業合約銷售額將比2020年增長10%以上。
和此前三年間逾50%的複合增長率相比，10%的銷售目標意味着明顯的“降檔減速”。這一主動調檔的舉措不僅是世茂自身的戰略調整，也是房企在政策收緊的大形勢下探索發展模式的縮影。
世茂業績增速猛“降檔”
12月4日開盤後，世茂集團的股價便一路下行，最低下探至24.1元，為8個月來新低，較3個月前的股價高位已跌去三分之一以上。截至收盤，世茂集團報24.60港元，跌幅為10.38%。而這已經是世茂集團連續下跌的第4個交易日，4天累計跌幅超過15%。
股價的大跌一定程度上受到了傑富瑞（Jefferies）報告的影響。根據傑富瑞在12月4日發表的研究報告，世茂集團在近期的投資者電話會議中表示，房企的借貸上限限制了公司的拓展土地儲備能力。同時，基於公司從快速擴張到高質量增長的轉變，中期銷售的年複合增長率被下調至10%。
對於世茂策略性下調增長速度舉措，傑富瑞認為出乎意料及相當保守，10%的增長目標低於市場預期的約15%，故將世茂集團的目標價由40.07港元下調至36.35港元，並同步下調其未來三年內的盈利預測。
從今年的銷售情況看，世茂集團似乎已經開始在發展速度上踩下剎車。
根據世茂集團於4日傍晚發佈的經營數據，截至2020年11月底，世茂集團在今年前11個月內累計實現合約銷售總額2628.1億元，合約銷售面積為1498.32萬平方米，較去年同期分別增長了15%和17%。
而在4個月前的中期業績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，集團在2020-2024年的年度銷售目標會維持在 20%-30%。
彼時，世茂以其穩定的毛利率和剝離非開發業務的計劃獲得了各大投行、券商和信用評級機構的一致看好，獲得的評級均為“買入”“增持““跑贏大市”等正向評價。如標普將世茂的評級展望由“穩定”調整為“正面”，並確認了其“BB+”的長期發行人信用評級。傑富瑞也對世茂給出了“買入”評級，並將其目標價上調10%至40.07港元。大多數機構將目標價定位在40-46港元範圍內。
再往前看，世茂在2017-2019年實現了業績的高速發展。在三年時間內，世茂實現了年度銷售額從破千億元到2600億元的飛躍，同比漲幅依次為48%、75%和48%。每年的年度目標均在11月即提前完成，全年的年度目標完成率依次為114.5%、126%和124%。
而今年的世茂未能延續“提前交卷”的戰績。根據日前發佈的2020年前11月房企銷售排行榜數據，世茂集團以2628.1億元的銷售業績完成了全年銷售目標的87.6%。要實現年度目標，世茂須在最後一個月內完成371.9億元的銷售額。去年12月，世茂實現的單月銷售額為323.3億元。
預期下調引發市場不安
從近三年超過50%的複合增長率，到今年8月提出20%-30%的目標增幅，再到最近提出的10%目標，世茂在短短一年內不斷釋放出降速的信號。許世壇在今年的中期業績會上談道，在疫情和經濟下行影響下，生存將成為未來3-5年地產行業的常態，主動放緩步伐是為下蹲後的起跳積累足夠的勢能。
“10%的增速在頭部房企中是一個比較正常的數據。對於世茂來説，經過這幾年的快速增長，需要在節奏上做些調整，為內在發展重新蓄力。”有地產行業研究機構負責人對第一財經記者表示：“在大體完成今年目標的情況下下調明年的增速目標，也是給資本市場一個穩定的預期。”
相較於對規模擴張的謹慎，世茂仍強調要將毛利率和淨利率分別維持在30%和14%左右。對兩者權重的調整已近乎成為今年地產行業的共識，弘陽地產（01996.HK）、美的置業（03990.HK）、中南建設（000961.SZ）、花樣年（01777.HK）、中國海外發展（00688.HK）等多家房企均在業績會上提到要將利潤作為核心目標。恆大（03333.HK）提出了“控規模”，融創（01918.HK）也稱“不以規模作為首要目標”。
“從今年開始，將目標從追求規模轉向規模和利潤並重，已經成為所有一線房企的共性。“三道紅線”之下，房企的增速一定會受到限制，淡化規模、追求利潤是一個必然的趨勢，房地產快週轉的時代已經過去了。”上述負責人表示。
今年下半年以來，全國已有超過30個城市加碼了樓市調控政策，11月內又有台州、廈門、江西、成都、西安等多個城市接連出台樓市調控政策。近期深圳樓市出現“打新”“代持炒房”等亂象後，對地產行業的管控再度成為社會焦點。近日，中央再度強調“房住不炒”的定位，要求完善樓市調控政策工具箱，房地產税等調控工具受到專家學者們的熱議。
在調控不斷加強的大環境下，房企下調增長目標也是一種合理的應對方式。“大部分賣方對於明年房企的銷售預期都是偏謹慎的，對明年的需求端也覺得有一定壓力。世茂的業績目標一般不會低於平均水平，這説明頭部房企對增速的普遍預期也在下調。”有地產行業證券分析師對第一財經記者表示。
但不可忽視的是，房企的增速調整也許會在資本市場中引發一些不安情緒。“股價下跌反映了資本市場對世茂增長的質量還是有些擔心。房企一旦降速，投資者的想法就會很多，擔心世茂的財務壓力，也擔心企業的發展戰略是否出現瓶頸。在地產這類高槓杆行業中，對於經營不是特別穩健的房企，消息容易引發市場的大波動，這也對企業的穩健性提出了更高的要求。”上述研究機構負責人表示。
陸瑤