2021-11-08東方證券股份有限公司趙旭翔對萬科A進行研究併發布了研究報告《萬物雲擬分拆上市，多元業務價值將逐漸被認可》，本報告對萬科A給出買入評級，認為其目標價位為25.88元，當前股價為18.31元，預期上漲幅度為41.34%。
萬科A(000002)
事件
11 月 6 日，公司公告第十九屆董事會第十三次會議審議通過了擬分拆所屬子公司萬物雲到香港聯交所上市的相關議案。
核心觀點
萬科擬分拆萬物雲上市。作為行業領軍者，萬物雲價值長期得到行業認可，成長可期。住宅物管服務品牌力多年保持行業領先。商企服務“萬物梁行”是國內目前唯一本土物業公司與國際五大行戰略聯合的公司，收入規模已達行業頭部。最早實踐城市服務，“萬物雲城”商業模式已跑通，有望成為以“城市管家”為模式的城市綜合服務商。此外，公司推動平台化戰略（如與海康成立萬御安防），有望通過重新組織產業，激發勞動力效率，擴張業務邊界，最終可能成為產能持續擴大，效率不降低的平台型企業。20 年公司實現營業收入 182.0 億元，實現營業利潤 17.2 億元，在管面積約 5.7 億平。截至 21H1，公司總資產為 190.1 億元，總負債為 119.3 億元；上半年實現營業收入 103.8 億元，實現營業利潤 10.4 億元。截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物雲 62.9%股權（未考慮陽光智博換股），預計本次發行的 H 股股數不高於萬物雲發行後總股本的 15%（超額配售選擇權行使前）。
分拆上市拓寬公司融資渠道，利於規模擴張。考慮到目前房地產景氣度下降，房企現金流惡化，預計後續更多房企可能出售物業公司股權。萬科雲有望抓住機會，藉助資本市場力量實現規模逆勢擴張。
多元業務價值逐漸顯性化。此次分拆萬物雲於港交所上市，將加速物業服務板塊的發展，與公司向“開發、經營、服務並重”轉型發展的戰略一致。隨着物業服務上市價值釋放，投資者受此啓發，其他經營板如物流地產、商業地產等業務的隱性價值將可能逐漸被認可，整體有利於提升公司估值水平。
財務預測與投資建議
我們預計公司 21-23 年 EPS 為 3.16/3.04/3.38 元，維持目標價 25.88 元，維持買入評級。
風險提示
銷售毛利率持續惡化；房地產調控超預期。
該股最近90天內共有24家機構給出評級，買入評級22家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價為29.73；證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。