編者按：本文來源鹿鳴財經，作者許濤，創業邦經授權轉載。
2019年1月，世茂集團少帥許世壇正式從父親手中接棒，並將公司的銷售目標定為2100億元，且立志重回前十。
2020年3月，許世壇交出首份成績單，據年報顯示，世茂2019年合約銷售額為2600.7億元，同比增長48%，完成全年銷售目標的124%，其銷售規模躍升至房地產行業第9位。
良好的戰績不僅保全了他的臉面，也讓業界開始重新審視世茂集團。
地產二代許世壇執掌世茂集團後，似乎是終於撬開了禁錮手腳的鎖鏈，大動作不斷。
先是大舉進行收併購開疆擴土，被稱為新「併購王」，接着以「白武士」姿態試圖挽救瀕危的福晟，隨後又是2020年10月，世茂服務在港交所成功掛牌上市。
埋頭苦幹的許世壇，也終於讓世茂集團在2021年挺進了綜合排名的前十。
今年3月，2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500揭曉,世茂集團排名第9位，而2019年和2020年則分別排名第15位和第11位，其上升勢頭穩健強勁。
世茂集團作為老牌閩系房企，按道理來講應該早已在頭部房企中佔一席之位，卻為何陪跑多年？
經歷過市場紅利期跌出TOP10，卻偏偏能在地產政策收緊時重回榜單，操作魔幻的世茂這些年到底經歷了什麼？
翻車的戰略世茂也曾是優秀學生代表。
1989年，世茂創始人許榮茂賣掉紡織廠，向房地產行業發起進擊，1994年他從福建移師北上，大舉進入當時頗顯萎靡的北京房地產市場，劍指高檔樓盤，堅持高檔加外銷的模式，開發了地比金貴的北京紫竹花園、御景園、亞運花園等，搶佔了北京1／3以上的高檔住宅市場。
想當年，世茂在京的每個樓盤幾乎都是一經推出便被快速搶奪一空。
在京取得成功後，許榮茂又先人一步的瞄準了上海房地產市場，在上海註冊了「上海世茂投資有限公司」，世茂屆時開始了「地產+金融」的運作模式。
1999年，許榮茂在浦東黃浦江沿岸建造了首個高檔大型水岸豪宅區「上海世茂濱江花園」，開創了以綠化和臨江水景為建築理念的濱江模式，同時靠着濱江模式被譽為「豪宅之父」。
在那個年代，許榮茂這個名字的響亮度，與當代許家印差不多，世茂也享受着“閩系一哥”的美譽。
諸行無常，盛極必衰。2011年是世茂的轉折點，其一度由於產品滯後、銷售不佳，陷入了增長難的瓶頸期。
為了快速突破瓶頸，重回業績高地，2013年世茂確立了「高週轉、快去化」的開發模式，並將此前12-15個月的開發週期縮減至9-12個月。高週轉作為房企的特效藥，鮮有失手，世茂積壓的庫存藉此開始快速出清。
2013年，世茂以670億元的銷售額躋身行業第9位，2014年又以707.8億元的銷售額上升至第8名，穩住了自己“閩系之首”的地位。值得注意的是，世茂在2014年初定下的銷售目標為800億，與實際銷售額相差近100億。
世茂依靠高週轉確實掰回了局勢，但等待它的是更兇猛的反噬。
2015-2016年，在經濟下行、貨幣寬鬆、土地供應下降以及救市政策的刺激下，房地產市場進一步深度反彈，國內熱點城市住房需求旺盛，「去庫存」拉動樓市迎來新一輪上漲，且三四線城市正值「棚改紅利期」，成為眾房企哄搶的香餑餑。
多數房企在此背景下，迅速搶食分地，抓住發展良機，大刀闊斧的進行規模擴張。
反觀世茂，業績的下滑讓其從2015年開始進行了戰略調整，目標定為「處置三四線，向一二線城市轉移」，三四線城市將嚴格「以銷定產」，將供貨重心轉向一二線城市。
逆市而行的錯誤戰略，讓世茂與三四線熱點城市的紅利失之交臂，進一步導致其銷售規模增長緩慢，扣非後歸母淨利潤也連續兩年下跌，主要財務指標跌落至低谷。
據世茂2015年的業績顯示，當年其累計實現銷售670.4億元，僅完成全年720億元目標的93%，排名首次跌至第12位。
據2016年數據顯示，世茂合約銷售金額為680億元，較上年僅增長1%，其排名進一步跌落至第16位。可在當年，我國千億房企達到12家，行業平均增速為27%。
節節敗退的世茂，連“閩系首席”的寶座都被旭輝控股取代，淪為地產的經典反例。
不過，好在世茂挺過來了。
陸地「藍鯨」經過2015年、2016年的連環打擊，世茂在2017年開始着手為重返規模鋪路。
從2017年開始，世茂更多的是以合作、協議收併購等方式分散拿地風險，收併購逐漸成為其獲取土地的重要來源。
據年報顯示，2017年世茂在上海、北京、深圳、廣州、廈門、武漢、香港等核心城市拿下權益前逾千萬方土儲，新增購入權益後679億、694萬平方米的優質土地，較2016年大幅增長，其中底價招拍掛、收購、合作佔比約45%。
而2018年，世茂房地產通過收併購項目新增的土地儲備佔比高達48%。
此外，與其父相比，許世壇執掌下的世茂集團，更接近於閩系房企一貫地激進作派。
自許世壇2019年正式接棒以來，世茂的收併購戰鬥愈演愈烈，其只用了短短80天，就從泰禾集團、萬通地產、粵泰股份、明發集團等房企手中收購了20多個項目，總收購金額近200億元。
同年，世茂完成銷售額2600.7億元，新增土儲3092萬平方米，其中65%來源於收併購。
據數據顯示，2017-2019年，世茂集團的全年銷售目標完成率均在114%以上，其銷售額也完成了1007.7多億元向2600.7億元的飛躍，增長超過3.8倍。
激進拿地與收購擴張並行下的世茂，體量暴漲。
2020年，世茂繼續走收併購擴張的老路，與福晟的「世紀大併購」事件，熱度至今都居高不下。
據數據顯示，世茂對福晟的股權收購涉及金額或達到2000億元，規模超越萬達商業、融創中國與富力地產的「大併購」，這也成為中國房地產史上最大的一筆併購交易案。
在2020年5月股東大會上，許世壇稱，與福晟的合作能拿到超千億的貨值。
世茂這次願意伸出援手救福晟的行為，也被圈內紛紛稱為是「白武士」。
誰料想，時隔不久，兩家聯盟就面臨垮台。
在福晟引入世茂近一年時間裏，員工集體維權、項目延期交付、私募基金逾期、投資人報警等事件陸續上演，後又有世茂私自轉走2.65億的驚爆消息。
比連續劇還精彩的事件一輪接着一輪，眾人對世茂譭譽參半。
一半的人譴責世茂不講義氣，什麼「白武士」，不過是披着人衣的狼外婆。而另一半的人則認為，福晟本就是深淵巨坑，不及時收手難道要把自身拖垮嗎。
世茂和福晟的這場世紀大合作，究竟會走向怎樣的結局，尚待關注。
在2020年中期業績會上，許世壇曾表示，2020年的收併購擁有更大的機會，未來對收併購的標準會更嚴格、質量更好，收併購不意味着要花很多錢或背很大的負債。
這也就解釋了為何世茂集團能在規模迅速擴張時，有息負債卻沒有呈現野蠻生長的狀態。據數據顯示，2017-2019年，世茂有息負債增幅分別為31%、25%以及16%，2020上半年有息負債增幅不到13%。
當下房地產市場進入存量博弈時代，房企普遍經營不易，而世茂集團卻能在掉隊多年後異軍突起，其銷售規模的暴漲，很大程度得益於大舉收併購的戰略，其憑藉部分房企的流動性危機，完成一場抄底撿漏。
胃口極好的世茂集團猶如陸地「藍鯨」，但近幾年的激進擴張使世茂轉而重倉三四線城市，去化壓力增大，融資能力降低，收併購的後遺症逐漸凸顯，如何消化將成為世茂接下來的重點任務。
物業搶灘熱世茂能迅速翻身，一方面歸功於有效的收併購，另一方面則是得益於順暢的融資，而世茂淨利潤的提升，很大程度上離不開物業服務的貢獻。
據年報數據，2015-2019年，世茂「投資物業之公允價值變動+少數股東損益」項目的收益佔其同期淨利潤的比例最高達60%。
2020年初的疫情突襲，導致服務業大面積停滯，物業管理板塊卻在全球金融市場動盪下逆勢上漲，成為資本餐桌的主菜。
世茂又一次抓住了機會，2020年10月30日在港交所敲鐘上市的世茂服務，短短三年就實現了五倍增長，如此亮眼的表現成為行業關注的焦點。
據世茂服務2020年報顯示，世茂服務去年收入50.26億元，同比增長101.9%；毛利15.78億元，同比增長88.3%；經營利潤8.97億元，同比增長72.1%；年度利潤約7.24億元，同比增長88.4%；權益股東應占溢利6.93億元，同比增長80.2%。
同樣，世茂服務作為世茂集團的重要支柱，理所當然的繼承了母公司收併購的血統，藉此快速擴大規模，搶佔物業市場。
僅2020年一年，世茂服務就完成了9家物業公司的收併購，包括廣州粵泰、成都信誼物業、北京冠城酒店物業、浙大新宇、福晟生活服務、西安方瑞物業等。
據年報數據，2020年世茂服務在管面積約為1.46億平方米，同比增長114.4%，規模進入億平米級別，位於行業領先集團，合約面積約為2.01億平方米，同比增長99.4%。
不過要注意的是，世茂服務的毛利率卻從2019年的33.7%下降至31.4%，主要緣於收併購新增項目仍需時間整合，以及新拓展社區增值服務起步階段盈利能力較低。
IPO募資安排中，世茂服務上市募資額98億港元，其表示會將65%用於擴大業務規模，對應資金約64億元，如果不出意外，世茂服務未來在管面積和規模還將繼續保持高增長狀態。
對物業服務充滿信心的許世壇説道：「未來三年，即2023年，我們的收入目標依然是實現5倍增長。」
按照當前的發展勢頭來看，世茂服務達到這樣的成績並不難。
創業難，守業更難。
海翔藥業創始人羅邦鵬花了大半輩子的時間，將一個鄉鎮企業發展成上市公司，但其子羅煜竑只花了不到4年，就敗掉了40年的家業，將海翔藥業的控制權拱手讓人。
相比起其他二代，許世壇無疑是機遇與能力並存的典型代表。
目前來看，逆勢重回高增長賽道的世茂集團蒸蒸日上，許世壇上位後的翻身之戰打得格外漂亮。
2020年，世茂集團銷售目標鎖定為3000億元，同比增長15.38%。
據2020年中報數據顯示，2020年上半年世茂實現合同銷售金額1104.8億元，同比上升10.1%，世茂下半年剩餘任務約1895億元，較2019年下半年實際完成增加19%，小幅承壓。
世茂集團是否能繼續彎道超車，答案將會在不久的3月30號，公佈2020年度業績時揭曉。
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