原標題：沒額度了？！
記者：許予朋、李林鸞、仇兆燕
“沒額度了。”某股份制銀行北京分行個貸業務人員告訴《中國銀行保險報》記者。
2021年初，深圳、上海、北京多家銀行先後傳出“房貸額度緊張”的消息。
2021年1月26日，《中國銀行保險報》記者從上述股份制銀行業務人員處獲悉，目前為壓降按揭貸款佔比，該行總行暫緩向北京分行分配房貸額度。另一位國有大行北京地區個貸業務人員則表示，目前在該行申請個人按揭貸款無須排隊，額度充足。
《中國銀行保險報》記者在走訪中發現：有些銀行在額度分配上出現收緊，有些銀行則相對寬鬆。商業銀行涉房貸款業務出現分化，背後是監管調控在發揮作用。2020年末，央行、銀保監會發文對銀行房地產貸款實施集中度管理。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，房貸新規主要約束的是房貸佔比過高的銀行，而非每一家銀行房貸的絕對值。觸碰到“警戒線”的銀行，其個人房貸做一定調整在所難免。
銀行貸款投放節奏出現分化
據中信建投證券銀行業首席分析師楊榮測算，截至2020年6月末，個人住房貸款佔比超標的銀行包括建設銀行、郵儲銀行、招商銀行、興業銀行、成都銀行、西安銀行、鄭州銀行等。
目前，商業銀行的涉房貸款調降工作正在緊鑼密鼓地進行當中。
一位從事房地產併購業務的私募基金人士告訴《中國銀行保險報》記者，其實自2020年以來，在房地產融資嚴監管的基調下，銀行涉房貸款產品收縮已經很明顯。在具體操作上，主要就是限制額度。在新規出台之前，2020年有股份行出現上半年就將額度用完的情況，以至於影響下半年的地產開發貸款投放。此外，通過將審批權限收歸總行，控制向下的端口，也成為商業銀行壓降涉房貸款的方式之一。
從城市來看，新規主要對一線城市銀行涉房貸款業務影響更大。一線城市，諸如深圳、廣州、上海、北京等地，經濟活躍、交易量大、供需關係失衡現象明顯，目前正在經受新一輪房價上漲與調控趨嚴帶來的震盪。
據上海官方媒體報道，工商銀行上海分行行長付捷日前確認，上海地區已叫停税費貸，嚴禁經營貸等資金違規進入樓市。但個人房貸仍在正常發放，並沒叫停。《中國銀行保險報》記者也從上海鏈家業務人員處瞭解到，目前鏈家在上海地區已暫停了税費貸業務。
某三線城市的招商銀行業務人員告訴《中國銀行保險報》記者，一線城市對政策落實可能較快，目前當地分行還未收到明文規定要收緊房貸。現在的情況是月初有額度，申請後估計兩三天就能放款；月底額度緊張需排隊。近期，該城市房價一直比較平穩，沒有太大浮動。
一位中東部地區農商行人士則表示，目前新規對該行涉房信貸發放影響不大，但該行需要進一步做好防止消費類貸款流入房市的監測和管理。“如果監管對目前的消費貸款進行穿透，可能會監測出有部分流入房市的貸款。如果把這部分算成房地產貸款，可能會對目前的數據造成影響。”上述負責人告訴《中國銀行保險報》記者，“按照監管要求，我們將禁止消費類貸款流入房市，並且我們也在做相關的監測，發現後會立即調整，比如收回貸款等。不過目前，出現這樣的情況還是比較少的。”
影響銀行與房企“親密關係”
2021年1月22日，銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企在國新辦新聞發佈會上表示，過去對於集中度的管理一直就有，未來還會根據規定，密切監管銀行對房地產的融資，確保房地產融資的平穩、有序。同時，監管部門也在密切關注不同地區、不同城市房價變化情況，因城施策，與其他部門和地方政府一起採取相應的措施，根據各個地方的情況隨時調整。
實際上，近期部分商業銀行收緊個別房貸業務，只是“湖水受到攪動泛起的波瀾”，是監管部門政策傳導的結果，其核心思想在於通過“去槓桿”來降低和防範房地產金融風險，防止更大的“風暴”來臨。
“房企的融資渠道比較多，銀行、信託、直接債券融資三類都是主要途徑。”融360大數據研究院研究員李萬賦告訴《中國銀行保險報》記者，“此次對銀行房貸集中度的限制，勢必會影響房企融資，融資渠道會更少，資金成本也會隨之水漲船高。”
長期以來，商業銀行與房地產企業已形成了穩定的“雙向選擇”。前述私募基金業內人士告訴《中國銀行保險報》記者：“對於房地產企業來説，一直以來最青睞的融資方式就是銀行貸款，因為成本相對比較低。而商業銀行也願意發放房地產貸款，原因在於：一是受國家總量控制影響，房地產貸款利率相對較高，且風險最可控；二是銀行也希望通過信貸業務與房地產企業形成合作夥伴關係，同時提供代發工資等一系列服務，形成新的收入來源。”
然而，目前這種穩定的“親密關係”可能將出現變化。一位地方小型房企開發商向《中國銀行保險報》記者指出，對於大型上市房企而言，銀行貸款不是最主要的融資渠道，但對於中小房企來説，銀行貸款佔的比例很大，因為融資渠道相對較少。此外，銀行對住房貸款設限，對房企銷售也會產生較大影響，為企業資金回籠增加了難度，影響企業資金的週轉。
“在這一形勢下，房地產企業，特別是中小房企，與商業銀行的關係可能會發生倒轉。以前房企是‘甲方’，現在房地產企業要追着銀行跑了。我們會考慮接觸更多類型的銀行，加強和銀行的合作關係。同時，通過優惠等方式增加房款中非按揭部分的比例，適當調整拿地、開發的速度。”上述小型房企開發商説。
信貸結構調整既要“節流”也要“開源”
涉房類貸款投放受限，能夠防止資金過度集中在房地產業，但銀行信貸投放也因此面臨結構性調整。短期內超標銀行面臨壓降涉房貸款的“節流”壓力，但長期來看，商業銀行亦需要思考“開源”的問題。
“未達標銀行，短期內理論上可以將涉房貸款通過ABS（資產證券化）、債券或者MBS（抵押貸款證券化）等方式進行騰挪，減少佔比，但這不是長宜之計。而且出於宏觀審慎角度，未來在這些方面的監管也會更嚴格。若想長期消化政策影響，要麼減少涉房貸款的絕對規模增量，要麼做大分母，增加其他類別的貸款，間接降低房地產貸款佔比。達標銀行暫時壓力不大，但估計未來也會逐漸調整信貸結構。”李萬賦分析指出。
東吳證券首席分析師馬祥雲則認為，以招商銀行為例，雖然該行在未來4年內新增貸款結構調整存在一定壓力，但其零售產品線豐富，消費貸及個人經營性貸款可能接替按揭貸款，成為未來幾年新增零售貸款的主力。如果未來新增零售貸款向其他產品切換，預計資產端收益率有望提高，但資本消耗更高、資產質量管控的挑戰也更大，本質上是對風險、收益與資本的再平衡。
一位股份行交易銀行部負責人則在採訪中表示，從現實競爭角度來看，傳統的房地產貸款及大型企業流動資金貸款業務方面已沒有太多差異化競爭的空間。目前，該行正在探索將資源向企業供應鏈傾斜，既符合國家大政方針，又能做到業務下沉。
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