不僅僅是購房者有疑惑，即便是和商品房公攤直接相關的設計師、測繪員，也只瞭解自己工作範疇內的部分，不清楚公攤面積、比例的完整來源。本文來自微信公眾號：經濟觀察報 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷，頭圖來自：視覺中國
“我花了100平的錢買了三房，最後住上的是不到70平的小三房。”在上海，一位搶到了某高分網紅盤的購房者既興奮又惆悵，“180萬花在了看不見的公攤上”，沒辦法，他選擇範圍內的幾個新盤得房率都在70%上下。
一般情況下，商品房的得房率在70%~80%，這意味着，購房者買下一套100平方米的房產，套內面積大約為70~80平方米。如果在一二線城市，相當於花費上百萬元購買公攤。
購買公攤可以理解，畢竟購房者同時也需要電梯、樓梯、過道等公共設施，真正令廣大購房者不能理解的是，花費幾十萬甚至數百萬元購買的公攤一直是團“迷霧”，你不知道它包括什麼，怎麼算出來的，卻要以它為基礎，繳納物業費、取暖費等大部分房屋日常開銷。
不僅僅是購房者有疑惑，記者在採訪中發現，即便是和商品房公攤直接相關的設計師、測繪員，也只瞭解自己工作範疇內的部分，不清楚公攤面積、比例的完整來源。
作為一個年年搶佔熱搜的話題，公攤面積到底由誰説了算？是不是一筆糊塗賬？為什麼不同小區甚至同一小區的住宅公攤面積、得房率會有大小的差異？按照公攤面積交物業費，到底合不合理？
公攤面積誰説了算？
儘管大家對公攤並不陌生，但很少有人真正瞭解它究竟包括哪些部分，更搞不清楚自己居住的房子，公攤面積比率是否就是開發商給出的那個數值。
所謂公攤，是根據1995年建設部（住建部前身）發佈的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》劃分的，具體包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衞室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房等。此外，套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半也被計算入公攤面積之中。
而公攤面積係數也不是開發商預先設定的一個20%或30%，而是通過計算得出的。
有着10年測繪經驗的房產測繪員趙天明介紹了計算公攤面積的過程：先是以棟為單位，計算整棟建築物的總公攤面積，再以各户的套內建築面積為比例分攤給各户承擔。
公攤面積是由有資質的房產測繪單位測量出的。趙天明介紹，一般來説，如果是預售房屋，公攤面積需要進行“預測”和“實測”兩次測算。預測是在房屋建成之前，測繪單位會根據開發企業提供的合法合規的建築圖紙進行測算，此面積可用於房屋預售，即購房合同的面積。而實測則是房屋建成之後，測繪單位實地進行測繪，採集外業數據，再進行測算。這個面積也是最終給購房者的交房面積，即不動產辦證面積。
“開發商需要憑測繪機構出具的測繪報告，錄樓盤表系統（包括樓層、房號、房型等信息），才能取得預售許可證，進行銷售、網籤，非常嚴格。”趙天明説，測繪機構都是房管局規定認可的，根據甲、乙、丙級別不同，所能測繪的面積大小也不同。
趙天明所在的城市，每個區都有自己的測繪隊，僅為房管局提供測繪服務，不對市場開放，而房產測繪有着明晰的質量審查流程，從自檢、互檢、質檢到上級審核，以保證測繪質量。“所以在房產測繪階段，開發企業是做不了什麼‘操作’的。”
另一位在房管局旗下測繪機構從事房產測繪十多年的測繪員也表示，每一個平方米的計算，都是根據房產測繪實施細則操作，並且由軟件根據公式推算而來，“我們屬於房管局，不是市場行為，並沒有利益關聯。還帶有一定的行政行為，在測繪方面不敢亂來”。
不僅在測繪階段，在房屋最初的規劃設計階段，公攤面積的設計也需要依據一定的標準。某大型房企設計部門負責人李欣告訴經濟觀察報，項目規劃設計要依據建築設計統一的設計標準，比如樓棟中走廊的寬度、大堂面積大小，需不需要設置電梯工休息室等，也都要依據相應的建築設計防火等規範設計，這都屬於影響公攤面積的因素。
此外，這些項目規劃設計的最後審查權在政府部門手裏。一家民營設計院的住宅設計師張磊告訴經濟觀察報，每個項目的規劃方案會有7天的公示期，在公示期內，如果有質疑，可以對方案問題進行反饋。如果在購房時對開發商提供的公攤面積有質疑，購房者也可以去當地房管局進行諮詢。“一般情況下，房管局會要求開發商對公攤面積係數是否按照規劃要求進行説明”。
另一方面，李欣介紹，開發商的營銷部門也不可能同意隨便亂加公攤面積，因為得房率低了，房子都不好賣。“如果把房子比做一項產品，開發商就是生產產品和賣貨的，只會對銷售有利的方向使勁，不可能去幹對銷售起反作用的事”。
公攤差異從何而來？
為什麼不同小區的公攤面積和得房率會不同？我的得房率怎麼比別人低這麼多？這是許多人最為關心的問題。
實際上，得房率的大小與樓層高低、公共活動區域大小、住宅樓的類型都有關係。“就高層住宅來説，板式樓的得房率通常要高於點式住宅（也稱桶樓、塔樓）。”張磊介紹，而樓層越高，公攤面積也會越大，這是由於高層住宅承重牆要承擔的壓力更大，所以大多數高層住宅的牆體也會比多層或小高層的牆體厚。套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積都是共有建築面積，因此高層住宅樓的公攤面積也就越大。
此外，越高樓層由於居住人數更多，配備的電梯數量也會更多，增加了公攤面積。“一般超高層的房屋因為消防疏散等原因，在規劃設計時會增加安全通道的寬度，這也就增加了走廊面積，公攤面積也會隨之增加。”張磊表示，此外，設計師思路不一樣，房型大小、户型拼接不一樣都會造成公攤面積的差別。
每套房子間公攤面積的差異與其所處的城市、區域、小區之間其實沒有必然的關係。趙天明解釋，因為每棟房子都是獨立設計的，甚至同一小區裏同面積、同户型的房子，得房率不同也很正常。
舉例來説，一個小區的幾棟樓中都設計有一個3室1廳1衞套內面積為80平方米的B户型，即使樓棟之間的層數一樣，每層户數一樣，樓梯、電梯、樓道等公用面積的設計也一樣，B户型的公攤面積仍然會不同。
這是因為受到“鄰居”的影響。一幢樓B户型的鄰居是A户型，一層4户是ABBA，而A户型大户型（138平），屬於“大鄰居”，按照比例分攤自然會分走更多的公攤面積，分到B户型的公攤面積自然就小了。而另一幢樓同樣是B户型，鄰居是C户型（95平）和D户型（120平），樓棟4户是CBBD。“小鄰居”分走的公攤面積少，這棟樓的B户型自然要承擔更多的公攤面積，得房率也就低了。
此外，陽台面積也會影響得房率。張磊告訴經濟觀察報，根據現行的房屋建築規範的相關規定，在主體結構內的陽台，按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽台，則按照按其結構底板水平投影面積計算1/2面積，這也就是開發商賣方時通常所説的“陽台送一半面積”。而不同結構方式建造的樓棟，結構內、外的劃分又有所不同，這又影響到陽台面積的計算，張磊表示。
給公攤面積交物業費合理嗎？
在許多購房者看來，在商品房以建築面積交易的過程中，已經在公攤面積方面支出了一大筆“冤枉錢”，後續物業費還要按建築面積每平方米收取物業費，公攤面積越大，物業費越多。在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆鉅額的支出。
政協委員洪洋也在今年兩會中提出，住宅物業費按建築面積收費不合理。他提出疑問：物業公司服務的只是公共面積，而並不入户服務，居民室內衞生和設施維修都由居民自己承擔費用，為什麼物業收費要包含室內面積？
“實際上，公攤面積並不會增加居民繳納的物業費。”一名物業相關人士陳晴表示，這與物業費的計算方式有關，物業是算“總賬”。具體物業費的價格會根據配置的服務人員、服務內容、服務標準等，測算人員工資、物料等等，得出一個項目每年的總費用，然後按照每户的面積比例做費用切分。“在這種計算規則下，即使是不按照建築面積收取，而按照套內面積收取，每户的佔比也不會改變。”陳晴表示。
而在一些以套內面積交易的國家，物業費的計算方式同樣是按照比例劃分。陳晴介紹，比如在澳大利亞的新南威爾士，物業費的收取與房產的價值有關，物業公司會根據公用設施多少和其他因素等，從物業價值的0.3%到1.2%來收取物業費。
在中國，絕大部分物業費收取都採用“包乾制”，即物業公司會把每個項目的人工成本、物耗、能耗、外包、保險等成本算一筆詳細的賬，再加上一定的利潤，通常是“微利”，把總費用除以12個月，再除以建築面積得出的就是物業費的價格，即元/月/平方米。
實際上，想要通過去除公攤面積來減少物業費的支出是不太可行的。首先，如果按照套內面積計算物業費，總包費用不變的情況下，會提高物業費單價，購房者交的物業費並沒有減少。李晴表示，其次，目前物業公司基本都處於“微利”運轉，利潤率通常在個位數。而近年來，人工成本年年都在上漲，物業成本中超過60%的成本又都是人工成本。此外，房屋年限越久，維護、養護成本也在不斷增加，一些物業公司的項目甚至虧本運營。
而物業費的上調在現實操作中顯然是比較困難的。陳晴介紹。根據《物權法》的規定，要想變更物業費，必須經佔建築物總面積過半數的業主以及佔總人數過半數的業主同意，即物業費上漲需經“雙過半”的業主同意後才可以上漲。
“所有的誤解都是因為不理解。”李欣感嘆，但理解很難。
不僅僅是購房者有疑惑，記者在採訪中發現，即便是和商品房公攤直接相關的工作人員，也不清楚公攤的完整來源：
住宅設計人員並不能完全清楚公攤面積具體是如何測算的，樓棟公攤面積的差異是怎樣產生的；測繪人員也並不知道一些樓棟為何進行這樣的規劃設計，從而導致測算出來的公攤面積的不盡相同；銷售人員任靜更是常常“一頭霧水”。
雖然商品房購銷合同中都會註明商品房的套內建築面積（實得建築面積）及應合理分攤的公用建築面積，但大部分合同中都不會標註出具體是小區的哪些部分，更加不會列出具體演算過程。“連我自己都搞不清楚的問題，更無法向客户去解釋。”任靜表示，在她銷售過的項目中，她並不知道項目里納入公攤面積部位的名稱、位置和麪積。
也就是説，對公攤的設計、測算環節的專業人員和麪向客户的銷售人員，“公攤”也是一個謎團，公攤面積始終無法以清晰的面目示人。
值得注意的是，作為公攤面積發源地的中國香港早在2013年就進行了改革，要求地產代理在推銷二手住宅和一手新盤時先行提供物業單位的使用面積信息，才可有選擇性地提供相關的建築面積數據。而在中國內地，除了重慶在2002年以法律形式明確了：商品房銷售以套內建築面積作為計價依據，其他城市則將附加了公攤的建築面積沿用至今。
（應受訪者要求，李欣、張磊、陳晴、任靜為化名）
本文來自微信公眾號：經濟觀察報 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷
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