羅韶穎安心這一刻｜特寫

  文/樂居財經徐酒眠

  自去年4月30日首次遞表，羅韶宇與羅韶穎兄妹，歷時一整年的物業資本化征程，終於抵達了目的地。

  4月29日上午，隨着一聲銅鑼敲響，東原仁知服務正式躋身港交所，成為年內第三家港股上市物企，股份代碼02352.HK。

  萬眾期待的敲鑼儀式選擇在了發軔地重慶，而因疫情控防等因素，身處上海的董事會主席易琳與總裁衡清達，則未能親臨現場。不過通過線上雲敲鑼，創始人羅韶穎以及未能到場的高管們，還是一同見證了這一榮耀時刻。

  上市祝捷儀式結束後，羅韶穎在朋友圈更新了一條動態，她感嘆道，“代碼有意思，港交所繫統隨機抽5個，裏面竟然有02352，‘重慶，我愛’…好吧就它了，使命召喚feel。疫情下，雲開啓新的征途。”

  重慶的區號“023”與“我愛”的數字諧音“52”，這組機緣巧合的代碼與東原仁知服務契合度拉滿了。

  此外，她還附上了九張東原仁知服務的上市宣傳圖片，並打上了“東原仁知”話題標籤，她説，“為安心的每一刻”。

  首日交易早盤，東原仁知服務以11.9港元平開，之後一度拉昇至12.20港元，漲2.52%，總市值8.13億港元。

  12位高管分享6000萬“大紅包”

  相對於大多數民營企業IPO造富過程中，創始人與其家族“獨食”財富，東原仁知服務籌備IPO，股權騰挪中，羅韶穎兄妹既不忘拉上好友共享資本盛宴，也不忘犒賞手下的忠臣良將。

  招股書顯示，股權梳理之後，東原仁知服務騰出過半股權予天津澄方，一家迪馬股份的全資附屬公司；還引入了第三方持股人嘉實物業和栢天；同時納入股權激勵公司天津合夥“封賞”12位高管。

  緊隨全球發售完成後，東原仁知服務由公眾股東持股佔比25%，餘下股份則由天津澄方、栢天、嘉實物業、天津合夥四位股東持有，各自分別持股佔比38.28%、19.06%、10.18%、7.48%。其中，天津合夥是員工持股平台，栢天、嘉實物業則為羅韶穎兄妹為東原仁知服務引入的第三方投資人。

  按照東原仁知服務當前約8億的總市值計算，天津澄方、栢天、嘉實物業、天津合夥的持股市值分別約為3.06億元、1.52億元、0.81億元、0.60億元。

  事實上，早在2019年12月26日，迪馬股份就發佈公告，旗下子公司東原澄方擬實施員工股權激勵暨增資擴股的方案。彼時的股權激勵對象為東原澄方及其下屬子公司的董事、高管及對發展有較大貢獻和影響的核心人員。

  其中包括現任東原仁知服務聯席總裁、執行董事兼總經理的範東、財務總監劉興、市場總監申明偉、運營品質總監張莉、高端物業總監肖宇、武漢公司總經理梁金強等共12人。

  這12人共出資199.47萬元入夥持股平台——天津盛益合企業管理諮詢合夥企業（有限合夥），即天津合夥。其中，範東認繳出資額105萬元，持有該持股平台52.86%股權；劉興出資71萬元，持有37.27%；其餘等人持股0.05%-1.57%不等。

  緊隨東原仁知服務成功上市，範東、劉興手中的股權市值分別約為3171.6萬元、2236.13萬元，相比於當初各自的出資額，分別翻了30倍、31倍。

  此外，嘉實物業通過市場資料確認投資機會，最終持股13.57%。其背後為嘉實國際，主要從事股本投資、於中國及海外市場提供金融諮詢服務。

  而栢天的幕後控股人是王浩，據東原仁知服務透露，“王浩先生通過迪馬主席羅韶穎女士的引薦與本集團相識。”王浩間接全資擁有栢天，相當於受益了栢天持有的全部25.41%股份，為個人受益的最高持股比例。

  募資65%用作收併購

  上市的前一天，東原仁知服務刊發了股份發售結果，其發售價最終釐定為每股發售股份11.9港元，並於全球發售合計約1666.67萬股，超購0.64倍，最終所得款項淨額約1.36億港元。

  與大多數物企一樣，東原仁知服務也將大部分募集資金貯備為收併購“彈藥”。

  按照招股書披露，募集資金的具體用途分為4部分。其中，65%將用於戰略投資、合作及收購擴大集團的物業組合與業務規模，以募資淨額1.36億元計算，這部分資金約為0.88億港元。

  此外，約16.5%將用於提高服務質素並沿著物業管理的價值鏈擴展集團的服務範圍，以提高客户滿意度和忠誠度，並滿足客户的差異化需求；約8.5%將用於升級及開發智能系統；餘下約10.0%將用作一般營運資金。

  事實上，在IPO之前，東原仁知服務就已經開啓收併購，按下增規模、豐業態的加速鍵。2019年，其先是收購了重慶盛都100%股權，將服務業態擴張至非住宅領域；其後收購了湖北中禾100%股權，擴充經營規模的同時，也擴大了服務地域。

  而後，又以1100萬元再次收購綿陽瑞升50%的股權，進一步擴大川渝市場；為豐富社區增值服務，當年底還收購了原集文化100%股權。

  進入2020年，又相繼斬獲了瀘州跨越、皆斯內集團、盛康集團三個標的。

  其中，收購皆斯內集團100%股權，是東原仁知服務籌備上市過程中最大的一筆交易，總代價約8893.52萬元。不過，這筆收購也帶來了“大豐收”，其業態進一步延伸至寶馬、奔馳、博士等世界500強外資工廠和位於國內的外國使領館等。

  而收購盛康集團51%的股權，東原仁知服務將醫院及醫療綜合體納入多元物業組合，進入了專業化較高的領域，並進一步增厚了非業主增值服務。

  三年利潤增長約409%

  在港交所對物企上市審核趨嚴的背景下，東原仁知服務何以拿到港交所的通行證，並順利招股完成上市？

  其中，規模增長、業態豐富，為其盈利打下了堅實基礎，就是其獲得資本市場投票的底氣之一。

  近三年，東原仁知服務在管面積由1000多萬方增至近3000萬方的過程中，營收與利潤也在實現雙增長。

  招股書顯示，2019年-2021年，東原仁知服務的總營收分別為5.59億元、7.67億元、11.93億元，複合年增長率為46.1%。與之相對，其利潤增勢更為迅猛，2019年—2021年，其淨利潤分別2559萬元、8447萬元、1.30億元，三年間的淨利潤增幅約為409.4%。

  同期，其毛利分別為1.33億元、2.16億元、3.09億元，三年間增長約132.8%；毛利率基本維持穩定，分別約為23.7%、28.2%、25.9%。

  其中，物業管理服務是其核心收入。截至2021年12月31日，東原仁知服務來自物業管理服務業務收入約6.29億元，同比增長80%，佔總收入的52.7%；同期，社區增值服務收入約為2.87億元，同比增加40%，佔比24%；非業主增值服務收入約為2.78億元，同比增加30.5%，佔比23.3%。

  通過物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務三條業務線，東原仁知服務提供多元物業服務組合，圍繞業主與客户所需，從“單一”的物業服務逐步拓展為“全場景、全價值、全週期”的生活服務。

  數據顯示，2019-2021年，東原仁知服務的物業管理費收繳率一直保持在90%左右的高水平；中標率也從2019年的68%逐年升至2021年的87.3%。

  “大物業·全價值”的戰略導向下，東原仁知服務多元化的業務佈局成效初顯。2019年—2021年，東原仁知服務來自非住宅物業的收入由0.64億元增至2.63億元，在總收入中的佔比由24.8%提升至41.7%。

  得益於收併購等市場外拓手段，2019年-2021年，東原仁知服務向獨立第三方的非住宅物業提供物業管理服務的收益佔比分別為2.2%、13.8%、72.9%。

文章來源:樂居財經