本文來源：時代週報 作者：劉婷
對保利發展（600048.SH）而言，2021年是具有里程碑意義的一年。
這一年，保利發展原董事長、有“鐵娘子”之稱的宋廣菊正式退休，劉平接任董事長一職。同年，保利發展的總資產、總負債均突破萬億元大關。
保利發展2021年年報顯示，報告期內，保利發展實現簽約金額5349.29億元，同比增長 6.38%；實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%；實現淨利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母淨利潤273.88億元，同比下降5.39%。
據市場機構克而瑞研究中心數據，保利發展的銷售金額在行業中排名第四。這一成績，距宋廣菊於2017年設定的“重回前三”目標還差一個身位。
進入劉平時代，保利發展野心不減。
在4月21日舉辦的投資者問答會上，劉平表示，基於對行業和公司自身競爭力的信心，公司提出“進三爭一”目標，且有信心和底氣。對該目標的理解，不能簡單、片面地理解成榜單上的排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。保利發展的目標是做到一流的核心競爭力、一流的行業引領力和一流的企業影響力。
進入行業前三
房地產行業進入迅速洗牌期，房企排名規則發生了微妙變化。過去，銷售規模是行業排名的唯一指標。進入“黑鐵時代”，房企比拼的還有耐力。
今年業績會上，華潤置地總裁李欣表示，華潤置地一直對行業排名有訴求，但對規模沒有要求。
這是頗有深意的言論，若規模持平，要做到排名進取，只能等對手下滑。相似的論調，保利發展亦有提及。
“為什麼我沒有直接回答規模一定要排在多少，因為有一些企業可能會退出，這個行業沒有一個季度不是在調整的，保利發展最大的優勢是穩健。”劉平在4月19日舉辦的投資者大會上指出。
2021年，保利發展排名行業第四，前三名分別為碧桂園、萬科和融創中國。今年以來，融創中國陷入流動性危機，將影響全年銷售規模表現，保利進入前三基本已成定局。
今年年初，保利發展在2022年度工作會議中提出“進三爭一”的新目標。一季度，保利發展全口徑銷售額907億元，排名行業第三，前兩名分別為碧桂園和萬科。
保利發展的野心，不僅侷限在銷售排名上。劉平對時代週報記者表示，保利發展不簡單追求規模上的排名，更多的是按照既定戰略，把握市場機會，保持企業持續健康發展。
迴歸一二線城市
4月19日，保利發展以8.9億元競得東莞橫瀝鎮村尾村2022WR001地塊，為東莞今年首批集中供地中三家拿地的房企之一。土地市場遇冷，保利發展仍逆勢拿地，擴張之心可見一斑。
一二線城市土地市場降温之時，保利發展選擇加倉。
保利發展年報顯示，2021年，公司全年拓展項目145個，新增容積率面2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和 21%。公司堅持“核心城市+城市羣”深耕戰略，重點補倉銷售貢獻高的區域，新增資源中珠三角、長三角拓展金額佔比合計為54%，較2021年提升7個百分點。
值得注意的是，前2～3年，保利發展所拿的高價地一定程度上影響了公司的毛利率。報告期內，保利發展毛利率26.80%，同比下降5.79個百分點。保利發展稱，未來隨着高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。
對於戰略佈局，保利發展財務總監王一夫表示，公司對大勢的預判是“聚焦”。市場規模見頂後，市場需求相對聚焦，會迴歸一二線核心城市，且主要會集中於城市的成熟區域。隨着第二季度中心城市陸續供地，公司將嚴格按照立項標準，適當提升拓展力度。
“公司也在密切關注收益更佳、風險可控的收併購機會，這些項目的落實可能需要的時間和週期會更長。”王一夫強調，今年，保利發展整體的拓展邏輯是質量重於數量。
保利發展管理層人士對時代週報記者表示，保利發展現階段的收併購基本是基於項目層面，本質上對收併購項目的立項標準和招拍掛項目的立項標準相對一致。保利發展不追求在收併購上一定要完成具體的投資金額和項目數量，在項目研判上會更加謹慎，也期待收併購項目比一般招拍掛項目有更高的項目收益。
據保利發展財報，2022年，保利發展計劃完成房地產及相關產業直接投資3650億元，同比減少300億元；計劃新開工面積4010萬平方米，同比減少890萬平方米；計劃竣工面積4231萬平方米。