在國家堅決執行“房住不炒”的政策背景下，房子已經不再是一個最具投資效率的標的物了。
口述 / 吳曉波（微信公眾號：吳曉波頻道）
2020年還有半個多月行將結束，想必每個人都在盤點今年個人財富有沒有增值，有沒有跑贏通貨膨脹，於是很多人就會自然而然地提出一個問題：2021年我還能不能買房子？
這個問題背後有兩個思考點。第一，今天中國的不動產還是不是一個很好的投資標的。第二，相較其他投資標的，不動產的投資效率到底是怎樣的？
從數據來看，在過去的四年裏，即2016年至2020年，中國100大城市的房地產價格增長水平，可能會偏離我們的實際感受。
2016年12月，全國百大城市房產價格指數是13035元/平方米。到2020年的11月，這個數字是多少呢？15755元/平方米。
簡單一算，中國房價四年漲了21%。如果算的是年均複合增長率，則房價平均每年上漲4.9%，而這35個月的平均CPI為3.3%，勉強跑贏通貨膨脹。
再具體到即將過去的2020年，百城房價指數增長4%，而一線城市的增幅僅為3%。
這些數字是不是遠低於你的預期？
再具體來看一些城市。
過去四年，北京和上海的房價年均複合增長率都只有2%，蘇州3%，武漢4%，杭州和成都是9%，貴陽漲得較猛，達到11%。
我們知道，目前中國內地房價最高的城市是深圳。2016年12月深圳房價指數為54886元/平方米，而2020年11月是54344元/平方米，同比下跌1%，年均複合增長率是0。
看到這組數據可能有人強烈質疑：明明深圳炒房都炒到假離婚，新房搖到手二手房市場一掛能賺個幾十幾百萬，複合增長率怎麼可能是0？
值得一提的是，這組數據來源於中房指數CREIS，它是目前中國較為權威的房價評價系統。經CREIS計算的房價指數，樣本不僅包括了商品房、別墅、公房、經濟適用房等住宅類型，還有户型、停車位、建築面積等30個參考指標。
如果我們用這套系統來計算二手房的漲幅，2016年5月深圳二手房指數是8272，2020年5月為9429，年均複合增長率為3.3%，剛好等於通脹水平。
換言之，近四年去深圳投資新房，如果沒有出現接盤俠的話，資金就只能躺在鋼筋水泥裏，既不賺也不虧。而如果突然哪天出現更嚴格的調控政策，比如買完新房後需要5年、6年才能掛牌轉讓，意味着房子被套住了，投資者就要承擔很大的現金流風險。
既然今年全國百大城市房價增長率是4%，接下來我們來看2020年其他投資標的物的平均收益率。
如果今年你把錢以一年期定存的方式放到銀行裏，那麼它的年利率是1.75%，明顯不如投資不動產。但是如果你去投資黃金，買點金條，其投資收益率是13%。
這還不是最高的。
相比之下，股票型基金，從年初到12月4日的平均收益率是是37%；指數型基金，它的平均收益率是28%；債券型基金的收益率是所有基金產品中最低的，僅為2.6%，和在全國一線城市投資房產的收益率相差無幾，而股票型基金和指數型基金的收益率是房產投資年收益率的6~8倍左右。
這些數據聽上去挺冰冷的，但是它呈現了一個在我們的財富認知中很陌生的景象：以過去四年為一週期，在國家堅決執行“房住不炒”的政策背景下，房子已經不再是一個最具投資效率的標的物了。
我們似乎發現了一個矛盾：既然一線城市有更好的產業，有更多年輕人口的流入，土地資源也更稀缺，為什麼一線城市房產投資收益率只有3%，只能勉強抵禦通脹？
因為國家真的是在嚴肅勸你別“投資”房產了，要照顧一下剛需人羣。
根據中原地產研究中心統計數據，2018年全國房地產調控次數高達450次，2019年620次，創歷史新高。而今年調控的步伐依舊沒有停止：1-10月政策調控次數達到425次。
特別是今年7月15日，為抑制深圳樓市過熱，深圳住建局推出了“史上最嚴樓市調控”，核心內容包括卡緊購房資格、加大離異購房限制以及提高首付比例。
由此可見，國家調控房價的決心非常堅定，任何違背國家意志的行為都充滿巨大風險。
另一方面，房地產整個產業也被重點關照，房地產已不再是經濟發展的主引擎。
比如8月底，國家住建部和央行又提出了迫使房地產企業降低槓桿水平的“三道紅線”：
預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不小於一倍。
如果一家房企三條線全都踩中，接下來就不得擴大有息負債規模；而即使一條線都沒踩中，2021年有息負債規模增速仍不得超過15%。
由此出現了第二個矛盾：在今年的房地產市場中，“麪粉”的價格一直在漲，但“麪包”卻一直在打折。
2020年前10個月，全國百大城市土地成交價格同比增長14.8%，特別是一線城市迎來了爆發：土地成交面積同比大漲22%，土地出讓金更是上漲58%。
再根據《全國百城居住用地價格報告》，中國四個一線城市北上廣深居住用地價格達到1.72萬元/平方米，同比上漲19%。
土地的價格上漲了，但在“房住不炒”的調控政策下，一、二線城市的新房價格指數卻幾乎紋絲不動。
正是在這種充滿矛盾和兩難的宏觀環境下，中小房地產公司迎來了冬天，房地產行業開始了新一輪洗牌，呈現出行業集中程度不斷提高的趨勢。
據統計，到今年11月底，全國房地產企業破產數超過了400家，特別是原本從事製造業、在前幾年試圖到房地產行業來撈一點快錢的企業，這兩年大批地死去；而資金槓桿一向用得比較足的大型企業，今年以來頻繁曝出資金鍊緊張、降價賣房的消息。
記得一年多前我就建議很多同學，如果你在中國的一二線城市已經擁有至少兩套房子，除非為了自身住房的改善，否則就不要進行新的不動產投資了。你的錢需要放到一些更具有投資效率的籃子裏去。
在投資上，我們每一個普通人不需要也不可能讓自己成為一名真正的專家。但是有兩點很重要：
第一，你要知道投資增長的通道在哪裏，過去20年投資房產吃到的是經濟高速發展的紅利，但以後未必是。
第二，你要找到專業的人來幫助你做更專業的投資。
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