收購大灣區寫字樓越秀金融大廈 越秀房託(00405)資產規模跨越式發展

智通財經APP獲悉，2022年3月7日，越秀房託(00405)發佈2021年度業績公告。面對2021年複雜的宏觀環境，越秀房託逆勢突圍實現了經營的穩定提升，報告期內，收入總額約人民幣17.967億元，同比增長2.2%;期末出租率約為92.0%;除税後溢利6.75億元，同比上漲14.9%;分派總額較2020年增長23%，全年度每個基金單位的分派收益率為7.59%(2020年：6.07%)，為投資者帶來持續和穩定的收益回報，不斷夯實香港REITs壓艙石地位。

處於中國經濟“逆週期”和“跨週期”的變局中，越秀房託以穿越週期的優質底層資產實力、獨樹一幟的“三位一體”管理模式以及“經營+資產+財務”的三大提升“法寶”，展示了極強的抗風險能力，2021年各業態表現穩步精進。

2021年，越秀房託寫字樓整體收入同比增長4.1%，期末出租率達90.9%;零售商場經營表現穩定，期末出租率高達98%;酒店公寓經營快速恢復，超市場水平，廣州四季酒店與國金雅詩閣公寓持續保持市場標杆地位;專業市場通過主動資產改造、靈活租賃，整體經營保持穩定，期末出租率達到91.4%。

拆解越秀房託的“增長密碼”，背後是其以資產價值最大化為目標，對 “硬實力和軟實力”的經年磨礪。

收購粵港澳大灣區地標寫字樓，更有效捕捉大灣區發展紅利

堅持優質的資產配置和長期價值主義，是越秀房託經營穩步增長的核心，而這兩者背後共同的交圈點——是對粵港澳大灣區發展紅利的前瞻捕捉和持續把握。

粵港澳大灣區已成為中國乃至全球最有經濟活力和產業動能的城市羣之一，2021年，大灣區有5座城市邁入GDP萬億俱樂部，灣區內IPO企業數量達111家，佔全國IPO企業數量的16.6%，在工信部公佈的25項先進製造業集羣“國家隊”，入選的6個集羣均在大灣區，發展潛力巨大。

在房地產受到強調控的背景下，2021年越秀房託完成備受行業關注的越秀金融大廈收購，一躍成為期內中國香港及新加坡上市房產基金中所持中國資產規模最大的REIT。

智通財經APP瞭解到，越秀金融大廈的成功注入，讓越秀房託在大灣區核心城市廣州的資產比重由 79%增至 83%，將更有效捕捉大灣區的市場增值機會，鎖定未來更高估值。

越秀金融大廈位於廣州珠江新城CBD核心區位，是廣州十大摩天大樓之一及大灣區的著名地標建築，擁有全市唯一開通“廣深珠”直升機航線的寫字樓停機坪，為項目帶來極高的商業附加值。

在2021年，越秀金融大廈成功續約美贊臣、光大、獵聘等重點租户，促成中興、易方達等優質客户擴租，引入凱悦國際等多家知名企業，全年完成新簽約及續租面積約7.9萬平方米，截至期末出租率為96.1%，助推越秀房託業績穩步增長。

與其他REITs相比，越秀房託還擁有與越秀地產“地產+金融”雙平台互動所形成的 “開發+運營+金融”獨特商業模式，即“投入、運營、退出、產出、再投入”的完整鏈條。

而此次收購越秀金融大廈，就體現出了“開運金”模式所帶來的獨樹一幟競爭力和優勢。越秀地產開發具有成長性商業物業並進行前期運營，待物業價值孵化成熟後注入越秀房託，在降低基金商業運營風險同時，帶來基金資產規模、估值規模、經營收入、分派總額等不同程度的增長，實現經營的穩健表現及提升。

作為全球首隻投資於中國內地物業的上市REIT，上市16年以來，越秀房托實現了強勁的跨越式增長，截止2021年末，越秀房託總資產規模已達到人民幣438.62億元、物業產權面積約118.3萬平方米，較上市時分別增長約10.5倍和7.4倍，為國內REITs發展塑造了優秀的樣本。

2021越秀房託入選恆生REIT指數成分股首位，交易量升至第三位，未來預計市場和品牌影響力將進一步提升。

優質底層資產保障股東回報 分派總額增長23%

REITs產品的核心收益在於資產升值和租金收入。股東回報率是判斷REITs表現的重要指標，自上市以來，越秀房託一直保持100%的分派水平，歷史的收入及分派等年均增長率超過5%，高於同行平均水平。

2021年越秀房託交出的“股東回報”同樣亮眼，全年分派總額7.982億元人民幣，同比增長23%;年化分派收益率7.59%(按2021年12月31日基金單位收市價3.23港元計算)，非常有吸引力。

DPU保持增長、多項股東回報率指標穩步提升，進一步呈現越秀房託優質資產的“硬實力”。

在越秀房託董事會主席、執行董事及行政總裁林德良看來，越秀房託不僅僅是出租To B端的物理空間，而是作為產業發展的承載平台和孵化器，通過研究城市發展規劃、描摹城市的“產業畫像”，找準“行業畫像”，精準定義“產品畫像” 與“服務畫像”，尋找產業動能的“四個畫像”，並結合數字化運營手段，輻射至To C端客羣，充分發掘經營增長的新曲線。

作為賦能越秀全線寫字樓的“數字營銷平台”，悦享會首創“6大管家+2大平台”服務模式，整合上百家五百強企業，超過2000家寫字樓企業租户資源，將產業發展與經濟發展深度連接打造一個精準營銷、促進流量轉換的平台，可賦能越秀房託合作企業經營，減少中間渠道費用，以助力租户精準拓客、減低成本。

“寫字樓是可以穩步穿越經濟週期的產品”，林德良持續強調，“越秀金融大廈的收購，提升基金收入來源更多來自寫字樓業態，資產結構的抗週期風險能力更強”。

2021年，在疫情、教育雙減及房地產政策調控下，寫字樓團隊主動挖潛、拓寬渠道，打響物管國際化服務標準，實現寫字樓業態經營收入持續增長，期末出租率達90.9%，全年新籤7.6萬平方米，引入AIA等10家世界500強企業，整體續租率達到82%，經營收入同比增長4.1%，較2019年疫情爆發前增長3.4%，較2016年(收購武漢項目前)增長19.4%，體現出優質寫字樓項目不斷注入，為公司和股東回報持續帶來新的增長動力。

從業績數據中也可以看到，越秀房託對地標產品的塑造力。作為廣州為數不多的年税收貢獻超10億元樓宇，廣州國際金融中心全年經營收入9.62億元，佔基金收入53.4%，寫字樓部分收入4.95億元，2021榮獲廣州市首批“超甲級商務寫字樓”、“運營管理最佳實踐獎• 城市綜合體”、“2021 亞洲不動產商業地標建築傑出貢獻獎”。

財富廣場敏鋭關注客户業務發展勢頭，及時捕捉內部客户擴租需求，裙樓出租率從年初 93.1%回升至年末 96.2%，優化租户結構。城建大廈在成熟經營模式中，探索創新方式整合小業主房源，引入一家上海知名企業承租全層面積，大廈出租率從7月份 91.4%低谷重新回到年末 95.1%水平。

智通財經APP瞭解到，越秀財富中心和上海越秀大廈有效管理到期租約，分別實現全年74.2%和70%左右的續約率，有效穩定了出租率和租金收益。杭州維多利多維度監控租户經營風險，實現營收、新籤、風控同比提升，全年平均出租率保持在95%以上，2021年榮獲中國房地產業協會、住房和城鄉建設部聯合頒發的第十屆“廣廈獎”稱號。

隨着未來成長性物業的打磨成熟，相信越秀房託在產品收益及回報上將更有想象力。

“軟硬實力”雙軌道升級，打開未來更高潛力

林德良指出：資產管理的核心，就是通過不同的路徑實現資產價值最大化以及股東回報率最大化。

由優質資產組合構成的“基本盤”，構建了越秀房託的“硬實力”，通過資產配置優化和資產提升，為股東回報搭建穩固的“底層邏輯”。

藉助基金平台資金支持，持續開展資本性改造，達成物業資產和服務的共同提升，進而促進客户吸納和租金提升的有效循環，是越秀房託的資產管理術的一大利器。

例如，近年越秀房託積極推進白馬大廈的資本性改造，2021年高效推進二樓及外立面兩項資本性改造工程，顯著提升白馬商業形象和時尚調性。2021年上海越秀大廈斥資160萬打造園林景觀，並引入藝術美學共享品牌“M-SPACE”，打造寫字樓3.0社羣生態，放大資產溢價。

同時，2021年越秀房託持續夯實 “軟實力”，在內容營銷和可持續發展領域的持續發力，增加經營內涵，是基金提升物業估值和回報率的另一個“秘訣”。

2021年，零售商場通過整合資源，成功舉辦首屆悦購節、悦食節，穩定維持業態經營表現，商場期末出租率高達98%，三個商場續租租金均有不同程度增長(國金天地增長30.7%，VT101增長5.0%，武漢星匯維港增長6.9%)。

酒店公寓在疫情反覆影響下，通過精準施策、協同增效，實現經營快速恢復，超市場水平。廣州四季酒店經營收入同比增長13.3%，全年平均入住率達62.8%，同比提升5.5個百分點，平均房價1827元，RevPAR同比增長13.2%，獲福布斯旅遊指南頒發的“2021 福布斯旅遊指南五星級酒店”，已連續七年蟬聯此榮譽;國金雅詩閣公寓經營收入同比增長4.2%，平均房價989元，全年平均入住率高達85.8%，同比提升3.6個百分點，RevPAR同比增長5.5%，經營收入和GOP自2016年起連續5年居雅詩閣集團中國區第一。

白馬大廈在市場恢復緩慢的情況下，通過對創新消費場景的深度挖掘，優化了場內樓層結構，對重點樓層做了調整，通過“時尚青創，活力之營”的新定位順利引進設計師品牌、自營廠家、創業新品牌及童裝等實力客户，圓滿實現提經營及擴聲量的雙提升!

同時，白馬運營團隊通過搭建數字營銷系統，線上線下強結合的方式，打造“粵有腔調”原創設計品牌服裝對接會，吸引外地買手組團聯採，並積極響應“粵貿全國”號召，充分利用白馬的時尚產業鏈資源，共建悦尚薈廣貨品牌中心，助力粵派服裝開拓國內市場。

白馬公司的線上線下結合、創新營銷及傳統營銷結合的營銷模式，獲得國家及省市主流媒體的肯定並廣泛報道，有效提升白馬品牌在時尚行業、高淨值人士及 Z 世代人羣的認知。

隨着國家“碳中和”以及“碳達峯”戰略的提出，疊加疫情、責任投資等多重因素， ESG理念受到了包括投資者和監管機構在內的空前關注，也對企業的經營發展能力提出新的挑戰。

可持續發展是越秀房託經營及發展的重要戰略組成部分，作為上市公司和ESG整體生態的一員，越秀房託將ESG議題與現有業務模式和管控模式有機融合，旗下九項物業中，獲ESG標準認可的超高層綠色建築2座，產權面積佔比56%。

2021年度，越秀房託在管治、環境、社會三大範疇全面持續提升，得到資本市場更多維的認可。年內，越秀房產基金獲標普全球企業可持續發展評估(CSA)評估得分30，領先全球房地產同業平均水平;連續兩年獲得香港品質保證局可持續發展評級“A”評級;首年參與全球房地產可持續評估基準(GRESB)即獲得綠色“三星”評級，同時獲得2021年度公開披露“A”評級，為該披露評價標準下的最高級別。

越秀房託的資產可持續發展，在“硬軟實力”的賦能下，顯得韌性十足，這是穩步穿越經濟週期、打開未來高潛力的核心能力。

高超“財技”下的低融資成本 打通良性循環

越秀房託的穩健發展，是多種能力的綜合性化學反應，不但離不開優質資產、高管理能力，也受益於基金管理人團隊高超“財技”下的債務管理和低融資成本優勢。

2021年，越秀房託公司負債結構以長期債務為主，1年期債務僅佔比16%，83%的債務2年-5年到期，1%債務到期時間超過5年，債務兑付從容可控;主動管理融資成本見成效，平均融資成本率連續多年持續下降，2021年平均融資成本率2.25%，比年初3.01%下降76個基點。

同時，越秀房託把握有利的利率市場窗口，於 2021年12月取得12億港元3年期銀團貸款，用於到期貸款的再融資，有效控制流動性風險。

這也使越秀房託受到資本市場青睞，進一步獲得競爭優勢，形成良性循環。

林德良指出，越秀房託大部分為境外融資，得到國際評級公司的認可，能維持較低的融資成本，獲取資金優勢。

展望未來，林德良表示，中國經濟處於穩定復甦階段，應該積極把握潛在的投資機會。商業運營是一門永無止境的命題，越秀房託會不斷探索，實施積極穩健的租務策略，配合有效的資產增值措施，依託優質的資產組合和專業的管理人團隊，為基金單位持有人帶來穩定的回報。

隨着國內公募REITs的火爆，投資者對於REITs的認識和交易將會更為成熟。而從越秀房託最新發布的年度財報來看，基金表現出“韌性足、實力強、長期穩定發展”的明顯經營特徵，折射了REITs對社會經濟的賦能和產業孵化推動，未來值得期待。