物企上市已達27家，百強房企也在積極準備

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過去幾年房企拆分物業上市的熱潮不斷，自2014年首家物企彩生活上市以來，截止2018年的5年間，僅有12家物業公司成功上市。

2019年，物業企業上市引來井噴，全年共有12家物業服務企業以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，與過去五年主板物業股的總數相當，成為物企上市數量最多的一年。

2014-2020年6月物業服務企業上市數量分佈

截止2020年6月30日，累計已有27家物管企業在港股和A股上市。除了今年已上市的3家之外，近期金融街物業、弘陽服務、正榮物業相繼通過聆訊，即將於7月初正式上市，此外還有星盛商業、宋都物業、第一服務、卓越商企、金科智慧服務等多家物企已遞交了招股書。

行業進入存量時代之後，物業管理作為存量維護的重要內容之一，市場需求逐步攀升，隨着今年一場始料未及的新冠疫情，物業的價值被最大化的體現了出來。

在整體疫後市場趨於穩定後，6月下旬，物企的“IPO盛宴”繼續升温。6月24日，榮盛發展旗下的物業公司榮萬家生活服務、合景泰富集團旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請；6月26日，佳源國際旗下的佳源服務遞交招股書；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務和世茂集團旗下的世茂服務同日遞表。

近期上市或遞表企業管理規模情況

2014年6月30日，花樣年控股分拆彩生活在港上市，成為“內地物業公司分拆上市第一股”，受到國際資本市場的追捧，股價一漲再漲，給內地房企打開了一扇窗，讓房企看到拆分物業公司、單獨上市融資這條捷徑。

2018年，大部分物業公司的上市意識被點燃，經過1-2年的籌備期，很多企業做好了財務、架構等方面的準備，所以出現了今年物業企業集中遞交招股書的情況。特別是一些體量本身較小的企業，由於港股對物業公司上市比較友好，門檻不高，所以會看到一些中小型物業公司近年登入港股。

截止2019年底，24家香港上市的物企全年股價綜合看漲，股價漲幅平均值為63.8%，高於同期恆生指數9.1%的漲幅。

不僅如此，今年的百強房企中也有不少在做拆分物業上市的準備，除近期密集遞表的企業外，越秀地產、華潤置地、禹洲地產、陽光城等多家企業亦紛紛表示擬分拆物業上市或正在研究。更多房企雖未公開透露，但也在籌備相關事宜。

其他公開透露物業分拆上市計劃的開發企業

隨着物業企業在資本市場發展持續升温，物企也在逐步擺脱僅作為房企附屬產品的狀態。

從市值方面看，截止到2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業服務企業市盈率多超過20倍，擁有較高的估值。2020年，受新冠疫情的影響，雖然整體市場的表現並不盡人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。

不僅如此，部分物業公司市值甚至開始跑贏母公司，數據顯示，截至7月2日，綠城服務總市值達到299.18億元，高於其關聯房企綠城中國218.22億元的市值；雅生活服務同樣以522億元的總市值，超越母公司雅居樂的377億元。

即便物業企業發展整體向好，但值得注意的是，上市物企之間的分化仍然明顯。

截止至2020年7月2日，碧桂園服務總市值穩居榜首，市值達到1,013.30億元，相比上市首日市值增長260%，而最末的燁星集團市值僅6.16億元，相比上市首日市值驟減15%，兩家物企市值相差164倍，並且差距有進一步拉大趨勢。可見頭部企業發展愈發迅速，而規模較小的企業發展後勁略顯不足。

上市物業服務企業資本市場表現

從25家已披露2019年業績的上市物管公司取得43%的平均營收增幅，其中碧桂園服務營收實現了翻倍，新城悦服務和永升生活服務增幅達七成以上。

在板塊整體獲得營收高增長背後，也有部分物管公司增幅低於預期，如彩生活、燁星集團營收增速分別為6%及9%。

綜合來看，2019年，25家已上市物企全年營收總額567.2億元，其中TOP3營收總和241.9億元，佔據全部上市物企的42.6%，TOP5營收總和342.2億元，約佔60.3%。

25家已披露業績上市物業服務企業營收情況

由於招商積餘報表計算不能反映兩家物管公司真實情況，本次統計不含招商積餘

數據來源：企業公告，克而瑞物管

同時上市物管公司管理規模間差距進一步拉大，2019年，除了彩生活所有上市物管公司在管面積均取得增長，23家披露在管面積數據的物管公司2019年平均取得30.12%的在管規模增長，在管面積均值9307萬平米，其中，在管面積增幅前三的企業為時代鄰里、佳兆業美好及雅生活服務，增速接近或超過七成，不同企業間增幅存在10倍差距。

從具體規模來看，在管規模最高的彩生活管理規模約為最小的興業物聯的150倍。

23家已披露在管面積數據企業面積增長情況

數據來源：企業公告，克而瑞物管

由此看來，上市物企的營業收入和在管面積均已開始向頭部企業集中，行業的集中度正在加劇。

與此同時，今年已經上市的三家公司中建業新生活實現了2%左右的微漲，但興業物聯和燁星集團股價是下跌的。這主要源於投資者對企業成長性的判斷不同。隨着上市企業標的越來越多，未來企業間的分化會體現在股價、估值上的不同表現。優質的企業天花板會更高，而各方面比較弱勢的企業也可能難以獲得投資者的關注。

上市物業企業越來越多是行業逐步走向成熟的標誌，未來行業的上市進程還會持續，應該還會有一個密集的上市期。但是資本市場對物業公司的估值能否繼續保持高位存在一定的不確定性。目前投資者對物業公司的高估值中疊加了對企業未來規模和增值服務高增長的預期。如果物業公司能夠在未來逐步兑現這部分預期，估值就會有一定的支撐，否則也存在一定的風險。

今年物業企業上市將迎來一個高峯，我相信在短短兩三年內，物業上市公司會增加到100家以上，就資本市場而言，上市仍是一個較好的窗口期，這是因為對物業管理行業產生關注的投資者越來越多，物業板塊的未來成長性仍然明確。目前整體相對大盤仍是一個表現較好的板塊，但並不是任何上市公司都會受到追捧。

上市物企的分化與其背後實力強、操盤面積大的相關房地產企業不無關係，從另一角度看，物企市場仍較分散，也遠未達到充分競爭的狀態，這給行業整合、龍頭企業提升市場佔有率提供了充分的空間。

我認為目前只要幾家最大的物業公司還沒有完成上市，如恆大、華潤、萬科的物業公司沒有完成上市，那麼整體物業市場仍然值得看好，一旦這些最大的物業公司完成上市之後，物業企業的分化則會迅速加劇，物企的本身價值也會趨向於理性。

2019年末地產銷售TOP20企業關聯物業公司上市進程

資料來源：克而瑞物管