上市公司三季報陸續披露，據 《中國經濟週刊》 記者統計，按照證監會行業分類，有可比數據的100家A股房地產公司，今年第三季度營業收入合計值已經連續兩年下降，淨利潤連續三年下降。45家公司淨利潤虧損，虧損公司數量創出近5年同期最高、今年以來最高。
淨利潤連續三年下降
與各年同期對比，今年第三季度全國銷售面積和銷售金額是2018年以來最低。三季度全國商品房銷售面積和銷售金額分別是2.53億平方米和2.6萬億元，與去年同期相比分別下降22.1%和22%。2020年第三季度，全國商品房銷售面積和銷售額分別是4.77億平方米、4.88萬億元，是2018年以來的峯值。今年第三季度與2020年同期峯值相比，同比下降46.9%、46.7%。
今年第三季度，有可比數據的100家A股房地產公司營業收入合計4249億元，低於2021年和2022年同期。2018年、2019年、2020年和2021年，這些公司各年第三季度營業收入合計值分別是3089億元、3631億元、4213億元和4659億元。2022年和今年第三季度的合計值逐漸降至4434億元和4249億元。可見，2021年第三季度的數值是近5年峯頂，到現在已連續兩年下降。
這100家公司第三季度淨利潤合計值見頂時間是2020年第三季度，比營業收入合計值見頂時間早一年，和全國商品房第三季度銷售面積、銷售額見頂時間相同。
今年第三季度，這100家公司淨利潤合計13億元，連續3年下降。2018年同期、2019年同期和2020年同期，這些公司淨利潤合計值分別是300億元、312億元和324億元。2021年同期、2022年同期和今年第三季度，這些公司淨利潤合計值逐漸降至159億元、102億元和13億元。2020年第三季度淨利潤數值是近5年的峯值。
可以看出，這些公司2021年第三季度營業收入合計值同比增長11%，而同期淨利潤合計值同比下降51%。2021年第三季度營業收入雖然增長，但淨利潤下降，增收不增利。
央企國企總體韌性更強
上述100家公司，有45家今年第三季度淨利潤虧損，虧損公司數量創近5年同期最高，同時高於今年前兩個季度。2018年至2022年同期，淨利潤虧損公司數量分別是16家、24家、21家、29家和39家。今年前兩個季度，分別有35家、42家公司淨利潤虧損。
今年第三季度，淨利潤虧損前3名華僑城A(000069.SZ)、ST世茂(600823.SH)和金地集團(600383.SH），虧損額分別是20.41億元、19.37億元和14.74億元。
華僑城今年三季度銷售面積和銷售額，都是近3年的新低，比2022年同期下降37%和42%，比2021年同期下降47%和58%。該公司銷售總規模下降的同時，銷售平均價格也在下降。今年第三季度，該公司平均銷售價格比2022年同期、2021年同期分別下降7.7%和21%。加上前兩個季度的虧損，該公司前三季度淨利潤累計虧損41億元。
ST世茂淨利潤虧損的同時，還遇到了流動性難題。截至今年10月末，該公司及子公司公開市場債務、非公開市場債務累計 91.02 億元未能按期支付。
金地集團虧損和公司的資產減值有關。該公司披露，今年前三季度，資產減值準備計提共計16億元，其中存貨跌價準備8.65億元，減少今年前三季度淨利潤14億元。
房地產公司的存貨跌價減值準備，是一些公司此前佈局城市的新房價格處於下降通道，部分區域沒賣掉的房子按照市場價格計算，價格已低於成本，依據會計原則，在財務報表中計提了相應的存貨跌價準備，導致淨利潤減少甚至虧損。
今年前三季度，這100家公司合計計提存貨跌價準備124億元，比2022年同期多125%。
今年第三季度，淨利潤盈利前3名萬科A(000002.SZ)、招商蛇口（001979.SZ)和保利發展（600048.SH），分別盈利37.51億元、16.16億元和10.7億元。
有券商從其他角度分析房地產公司三季報。
國金證券一份研究報告按房地產企業所有制，分析房地產企業業績趨勢：央企國企總體韌性更強，混合所有制企業業績下滑，民企業績有所恢復。這份報告選取的央企國企如保利發展、華僑城 A和招商蛇口等企業，混合所有制企業包括萬科A，民企包括中南建設等，共12家房企做樣本分析。
中信證券統計了8家市值靠前的A股房地產公司，數據顯示，三季度末這些公司在手貨幣資金環比下降，其中金地集團和新城控股環比降幅較大。
今年8月之後，多個城市實施“認房不認貸”，房地產市場熱度上升，部分房地產公司表達了對後市的信心。
萬科在三季報中稱，三季度房地產政策出台頻次加快，對行業的支持力度加強。保利發展在季報中稱，“認房不認貸”在一些城市實施後，有效提振了市場信心。
同樣提到了房地產政策對公司影響的中南建設（000961.SZ），該公司在三季報中分析，政策落腳點在刺激需求。企業化解風險，發展新的模式需要更多探索。該公司今年第三季度合同銷售金額、銷售面積同比分別減少 44%和 48%，第三季度淨利潤虧損4億元，前三季度累計虧損12億元。
（中國經濟週刊 孫庭陽）