導讀
新晉千億房企禹洲集團，2020年歸母淨利同比下降96.76%，毛利率也持續走低，二級市場遭遇股債“雙殺”。面對如此情形，實控人林龍安緊急增持，能否挽回投資者信心？
作者 | 雷晨
編輯 | 盧泳志
01
業績“跳水”，股債“雙殺”
3月30日晚間，禹洲集團（1628.HK）發佈了2020年業績報，合約銷售金額約1049.67億元，同比增長39.74%，意味着這家發跡於廈門的40強房企首次邁入“千億陣營”。
自2017年喊出千億銷售目標以來，禹洲集團合約銷售額從2017年的403億元，到2018年的560億元，再到2019年的751億元，終於在2020年成功躋身“千億俱樂部”。
但在銷售規模猛增的同時，盈利能力似乎沒能及時跟上。2020年，禹洲集團實現營業收入104.12億元，同比下降約55.2%；歸母淨利潤1.17億元，同比下降96.76%。
受業績“跳水”消息的影響，截至3月31日收盤，禹洲集團股價報2.32港元/股，下跌7.94%，最新市值為132億港元。實際上，自10天前發佈盈利預警公告後，外界的擔憂就已經出現。
圖片來源：東財Choice
3月23日，國際評級機構穆迪將禹洲集團的企業家族評級(CFR)從“Ba3”下調至“B1”，並將其高級無抵押評級從“B1”下調至“B2”。同時，將展望從“穩定”調整為“負面”。
穆迪助理副總裁兼分析師Celine Yang表示：“此次下調評級反映了我們的預期，即由於該公司交付預售項目的速度較慢，其收入確認度將較弱。因此，未來12至18個月，該公司的關鍵信貸指標將保持疲弱。”
“與此同時，‘負面’展望反映出該公司在未來12-18個月內改善營收確認度和財務指標的能力存在不確定性，以及我們預期其獲得融資的機會會因此而減弱。”Yang補充道。
債券市場上，禹洲集團多隻美元債近期也出現下跌。其中2025年2月到期的美元債一度創下去年4月以來最大跌幅，2026年8月到期的美元債、2027年到期票息6.35%美元債均出現不同程度下跌。
圖片來源：久期財經
因業績下滑而陷入“股債雙殺”的旋渦，禹洲集團2020年經歷了什麼？
02
項目交付延期，毛利率持續走低
禹洲集團1994年成立於廈門，2009年在港交所上市。目前，禹洲集團已發展成集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。2016年，禹洲集團將總部從廈門搬遷至上海。
2020年業績報顯示，禹洲集團的收入主要來自物業銷售、投資物業租金收入、物業管理收入及酒店運營業務四大業務。其中，物業銷售收入佔其2020年總收入的93.54%。
對於業績變動的原因，禹洲集團表示，收入減少主要是由於受新冠肺炎疫情影響，上海的若干物業項目的開發進度及於武漢及唐山的物業交付有所延期，導致收入遞延確認。
有行業人士對債市觀察表示，其實禹洲集團2019年淨利潤中包含不少投資性物業增值及賣股權收益。這次或許把之前虧損項目並表，部分項目需要計提減值。
在昨天（3月30日）召開的業績會上，禹洲集團表示，上述項目毛利率相對較高，為25%。在延遲項目中，與金茂的合資項目以及武漢項目將於今年上半年完成，唐山項目可能下半年完成。
另據媒體消息，審計師對並表要求比較嚴謹，協商決定將部分禹洲集團認為可以並表的項目放在聯營合營公司裏，這部分利潤比較高的項目未能並表影響了最終毛利率。
值得注意的是，禹洲集團的毛利率連續四年下滑，2019年毛利率為26.21%，同比下降4.51%，這與公司拿地成本上升及銷售均價上漲乏力有關。
近年來，禹洲集團頻繁現身多地土拍市場。在土地儲備方面，2020年，禹洲集團新增18幅地塊，總建築面積約284.74萬平方米，平均樓面價為每平方米11852元，年底總可供銷售建築面積約為2310萬平方米。
2016-2020年，禹洲集團交付物業平均售價分別為9000元、14118元、15182元、12426元及11711元；同期新增土儲的樓面價分別為9872元、6787元、5000元、10023元、11852元。
當然，拿地的樓面價大幅攀升，一方面是全國主要城市近年來土地成本整體上升，另一方面也與禹洲集團鍾情一二線城市有關，同時還離不開房地產行業出台的相關政策。
而高價拿地帶來的影響，不僅是禹洲集團去年盈利空間收窄，還導致公司負債規模顯著提升。
03
踩中一道紅線，林龍安增持挽信心
債市觀察發現，禹洲集團的財務槓桿始終維持在80%之上居高不下，負債規模從2015年的426.05億元增長至1438.95億元，短短6年的時間，增長超過千億。
據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，禹洲集團剔除預收款後的資產負債率為77.9%，同比下降約1.2個百分點，超過閾值；淨負債率為85.8%，同比提升約15.6個百分點；非受限現金短債比為1.24，較上年同期下降約0.62。
也就是説，禹洲集團2020年僅一項超標，腳踩一道紅線。管理層稱，今年將繼續降低債務規模，力爭在兩年內使剔除預收款後的資產負債率降至70%以下，由黃檔降到綠檔。
截至2020年末，禹洲集團的銀行及其他貸款、公司債券以及優先票據餘額合計約638.99億元，較去年上升14.79%；平均一年內到期債務為188.84億元，佔總債務比29.55%。同期現金及銀行結餘為344.68億元，現金短債比為1.83倍，償債能力較好。
債券方面，禹洲集團子公司境內債券數量共10只，總規模約105.43億元，其中約30億元將於一年內到期；境外流通中債券共13只，存續規模約為58.02億美元（約合380.19億元）。境內外債券規模共計485.62億元。
圖片來源：DM終端
有媒體消息稱，禹洲集團計劃回購長期限美元債，於3月23日提前償還5月到期的3.008億美元的貸款，其利息覆蓋倍數沒達標，但公司已經獲得貸款方的口頭豁免。
禹洲集團管理層表示，短期債務的再融資今年初已經基本完成，下半年沒有重大再融資需求；傾向於保留更多現金用於應對債務到期壓力，買地速度會放慢。同時，公司海外賬上目前有7億多美元現金，以應對債務到期和營運需求。
面對業績陡降、股債下挫的局面，3月31日，禹洲集團董事會主席林龍安緊急大手筆增持股份提振信心，花325萬港元（均價約2.5港元/股）增持130萬股公司股份。增持後，林龍安持股數佔已發行股本總數約58.8%。
債市觀察注意到，禹洲集團擬派發末期股息每股21.5港仙，加上中期股息每股12港仙，2020年股息合共每股33.5港仙。上市11年來，禹洲每股累計派息已遠超上市價格，可謂誠意滿滿。
另外，2021年1月，知名國際投行中信里昂發表研報稱，禹洲集團計劃於今年分拆物業管理業務——禹佳生活服務獨立上市，有望為股東帶來特別股息。對投資者而言是極大的利好。
匯豐銀行研報指出，禹洲集團2020年的盈利下降是一次性的，主要是因為部分項目的延遲交付以及高盈利項目未並表所致，2021年全年確認收入預計約270億元，毛利率約20%，未來收入有保障。而且禹洲的資產負債表十分夯實穩健，資金流動性充裕維持禹洲的“增持”評級。
2020年淨利大幅下降96.76%，毛利率也持續走低，你認為禹洲集團的利空是否已經出盡？投資者的信心多久能回來？歡迎在文末留言。