當下，“數字化”可謂是品牌升級轉型、購物中心加強運營的重要策略之一。2020年初，一場意想不到的疫情，更是加速了整個行業的數字化進程。
眾所周知，購物中心計租一般採用固定租金，或者部分固定租金+部分銷售抽成的方式，但統一收銀系統很難在商户自由度較高的購物中心形態中實現時，想要精準採集營業數據並非一件易事。
與此同時，越來越多的新商品和服務類型的品牌進入購物中心，並將線下實體店視作品牌傳播、產品和服務體驗的輸出地，如：新能源汽車和化妝品業態。此外，傳統商品的線上經營分流漸成趨勢，以往的計租方式顯然面臨着挑戰。如何合理評估並收取租金，自然成為購物中心亟待解決的問題。
新業態新服務風頭正勁
“客流計租”成破局新利器
隨着線上線下兩種經營方式的融合，購物中心的商業模式也在經歷前所未有的新變革。
匯納科技總裁丁遙近期在接受贏商網記者採訪時表示，相較於傳統的計租模式，為用户創造價值的“客流計租”方式，更科學、更公平。
匯納科技總裁丁遙
在他看來，掉鋪，因為缺科學計租方式；收租，因為給品牌創造客流。類比互聯網廣告計價方式，基於人工智能大數據算法的“客流計租”方式，更符合當前及未來實體商業的運營邏輯。
丁遙同時提及了按客量計租的幾點好處：
第一，品牌支付租金，希望擁有的不僅是鋪位的使用權，更是一個可以預期的流量。按客流計租，將更直接地體現鋪位的價值；
第二，品牌按客流付租金，可以降低固定風險，激勵品牌拓展開店；
第三，客流計租方式，可提高購物中心運營流量的積極性，以便提高購物中心的收益；
第四，ReID技術記錄下流量的軌跡，通過算法可進行準確的測量和評估，再通過雙方商定的交易規則，可作為應交租金的抵消。這樣的機制可記錄大品牌為周邊店鋪的集客貢獻。
“隨着鋪位資源逐漸供大於求，除了被動地降低租金，倒不如用一個更科學的計租方式，降低合作的成本，提升雙方合作運營流量的積極性”，丁遙總結道。
落實到實踐中，匯納科技匯客雲平台提供了從計數—計價—計算的全棧式行業解決方案，為實體商業的計租變革提供了新路徑。
在電子科技大學袁華教授看來，客流計租是一種典型的互聯網思維，如果能實現，就意味着計租更公平，Mall和店鋪都有動力建立更良好的局部實體商業生態，同時基於人流的訪問流程共享，能夠促進店鋪之間的商業協作。
不過，當下的商業環境中，“客流計租”仍存在一些難點。香港大學商學院副教授陳海亮直言，“客流計租”這種方式需要定義何為客流量，並要求購物中心能夠精確地度量客流量，且如何為客流量進行定價、如何保證客流量的質量也是難點所在。
復旦大學管理學院副教授、博士生導師竇一凡則認為，“客流計租”可能是一次大數據驅動的革命性嘗試，但需要突破“房東瓶頸”、“觀測瓶頸”和“模型瓶頸”。
總結而言，“客流計租”在一定程度上打破了品牌和購物中心的“次元壁”，對雙方來説或是一次超預期的體驗升級。
數字化進程加速
實體商業數據聯盟應勢而生
不可忽視的是，許多企業的數字化轉型仍處於數據採集階段或簡單加工、建模，並未使數據真正產生很大的價值，加上受限於商業機密和數據安全，各商業體間缺少溝通交流，導致行業的競爭性浪費。
因此，商業地產行業亟需數字化生態圈的構建，來打破行業數據孤島的現狀，全面推動行業數字化轉型。
針對這一現象，匯納科技首席數據科學顧問胡宇表示，每一家企業過去可能採集五年甚至十年的數據，但大部分企業沒有把數據轉化成指導其智慧運營、做智慧決策的工具和實現數據的價值。只有基於整個行業大規模的數據才能建立很準確的模型，才能在模型裏找到行業規律。
匯納科技首席數據科學顧問胡宇
市場參與者也漸漸發現：只要找到合適的配合方式，數據共享可以實現互利共生。
愛琴海集團董事長張華容持類似觀點。她認為，有一個非常有公信的平台和體系出來共享數據，對於整個行業未來的運營、早期的一些項目規劃，甚至對商業業態的規劃都會起到很好的導向作用。
宏觀角度來看，實體商業數字化已大勢所趨，但是在具體執行層面還是要拿出“樣板工程”方有説服力。“中國實體商業數據聯盟”應勢而生。愛琴海集團、奧園健康生活、寶龍商業、保利商業等企業成為首批聯盟成員，進一步説明：多方的聯合不是簡單的“加法”，而是能夠引發質變的“乘法”。
“2020年疫情催生的實體商業數字化更新加速，整個行業都希望通過數據形成連接，聯合共享共建”，提及發起成立“中國實體商業數據聯盟”的初衷，匯納科技總裁丁遙如是回應道。
匯納科技早在五年前便着手推進此事。彼時，匯納科技推出的實體商業智慧決策平台“匯客雲”，讓用户將數據上傳到雲端，在平台上實現數據的連接。目前，接入“匯客雲”平台的客户已經超過1000多家。
這一過程中，匯納科技作為數字化驅動者，將聯合商務部、行業專家一同定期從地區、業態、假日等多維度分析研究消費市場，並結合商業熱點、難點問題開展專題研究，為聯盟成員實時提供行業數據支持。之後，匯納科技還將牽頭進行定期的數據分享和解讀，並走進企業解決企業的問題，推動大數據產業與實體經濟深度融合。
丁遙表示，未來希望有更多企業加入聯盟中，打造一個基於隱私保護的互聯互通的實體商業數據平台，真正實現“知己知彼知行業”。
科技助力下
實體商業數字新世界將至
當下，商業地產正處於“存量當道”時代，“招商難”“運營難”等問題愈加凸顯，打造具備系統數字化和全場景運營的商業體，可謂大勢所趨。而實體商業想要真正實現數字化轉型，離不開相應的技術和服務做支撐。
匯納科技便是商業地產數字化轉型背後的驅動者之一。作為專注以科技驅動和深耕行業應用的科技企業，匯納科技不僅以“匯客雲”平台實現雲端數據連接，還在不斷髮力AI智能建模和數字科學，以前沿技術指導實體商業數字化運營。
凱德集團（中國）數字化戰略與創新董事總經理李琤潔表示，匯納科技在客流數據方面比較專業，線下覆蓋面較廣，產品線升級也較快。在凱德場內的客流技術都是物聯網級別的，即：前端設備直接採集數據，將數據集中到雲端平台統一分析和管理，而不需要通過本地的服務器，其在技術解決方案方面一直是與時俱進的。
過去，建立的黑箱模型預測很精準，但無法知道每個因素對最後結果的影響，不能歸因。如今，匯納科技採用可解釋的機器學習技術，來建立不同的商業運營指導模型，不僅能夠實現精準預測，同時可以歸因解釋。
基於先進的建模技術和海量數據，匯納科技研發的“實體商業五因子模型”，將影響客流的可變150+因素歸結成行業基準、長期競爭力、短期競爭力、日期和天氣五大類，對線下場景客流變化進行歸因，該模型對數據預測誤差<10%。據悉，該模型已能夠指導商業地產招商、活動的規劃，促進未來目標、KPI指標決策的合理化。
-結 語-
相比於2020年的全球趨勢，中國的數字經濟展現出了極強的韌性與彈性。無論是為了對沖風險，還是加速超車，企業數字化都是最好的選項。
未來，想要共建實體商業數字新世界，需要持續不斷地聚焦數據應用價值，實現以人工智能和大數據驅動行業創新智能，這正是匯納擅長並持續在推動的。
贏商特別策劃
商業地產觀察原創稿件，轉載請註明來源