低估的地產是A股最後的溫柔？！

地產股“炸鍋”了，老股民激動的說，“三年了，萬科終於漲停了，又相信價值投資了。”更有網友惡搞地產研究員。“地產研究員紛紛趕回公司，脫下黃外套，摘下袋鼠頭盔，拿出電動車座子下面珍藏多年的研報，眼含熱淚：低估的地產是A股最後的溫柔”。

今天上午，A股市場地產股罕見集體暴漲，萬科A更是時隔近3年盤中首次衝擊漲停！A股房地產開發板塊110只個股上漲，僅3只股票下跌。其中萬科、保利、新城控股等紛紛漲停，甚至近日深陷資金危機的華夏幸福亦漲停。在香港上市的內房股也呈現同樣的走勢，融創中國、世茂集團、華潤置地均漲逾10%，碧桂園的漲幅也達到7.38%。

投資者今天如此意外，主要是因為過去幾年地產行業基本面一直乏善可陳。三道紅線和房貸集中度管理，限制了企業惡性加槓桿。從已釋出2020年業績預告的申萬地產行業公司有57家，即便按照預告淨利潤同比增長上限計算，也僅有25家公司預計淨利潤同比取得正增長。

今天的地產股扎堆漲停，源於“集中供地”模式的傳聞。網傳22個重點城市將推行住宅用地“集中供地”模式，全年將分3批次統一發布住宅用地招拍掛公告。網傳2021年開始，全國22個重點城市將要實行“兩集中”，土地招拍掛活動一年不能超過三次。這22個重點城市是：北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫。青島已經披露了官方檔案，而天津、鄭州則有關於宅地出讓的相關檔案流出。

比如2月24日，山東省青島市自然資源和規劃局官網釋出《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》的通知。青島的《通知》顯示，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。所謂“兩集中”，即集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動。按照青島市的計劃，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

此外，河南省鄭州市自然資源和規劃局也傳出《關於統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》，收回部分割槽的住宅用地出讓公告發布權。鄭州通知稱，根據部2021年住宅分類調控精神的要求，結合鄭州市實際情況，自本通知下發起(2月23日)，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止釋出住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織釋出實施。

無獨有偶，天津市規劃和自然資源局也傳出釋出了《市規劃資源局關於做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》。《通知》顯示，天津市確定於今年3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發布住宅用地的出讓公告，除上述三個日期外，不得再發布住宅用地的出讓公告。上述《通知》的落款時間顯示為2021年2月23日。不過，目前天津市規劃和自然資源局官方網站上未能搜尋到該檔案。

更值得注意的是，一旦實行次數限制，集中出讓的招拍掛規則，增加土地市場透明度，則更有利於形成市場有序、穩定的競爭格局，減少“地王”出現的頻次，穩定優秀企業的盈利水平，推進優勝劣汰。從制度上來說，土地市場的改革可以是行業供給側改革的最後一塊拼圖——內卷化競爭將因此結束，真正優秀的房企的穩定性和成長性將都有所上升。

而且目前最優質的地產龍頭估值水平均在較低位置，包括分紅方面表現也高過銀行板塊。相對白酒板塊動輒7、80倍估值，地產股總體估值僅6、7倍，這個估值分化的行情在歷史上來講也是最極端的。而且公募基金對地產股的配置處於嚴重偏低的狀態，到2020年底，公募基金配置地產股的比例僅為1.77%（低配0.99%）。

縱觀今天的盤面個股跌多漲少。而地產的漲停，對區域性資金形成了虹吸效應，從而進一步對抱團股形成的分化。高位股資金出逃，有色的龍頭章源鎢業盤中接近天地板，興化股份午後跌停，以貴州茅臺、寧德時代為首的抱團股午後再度殺跌。還是那句話創業板的頭部形態已現，請投資者朋友們例行客觀評估。

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作者簡介： 

劉煦然  沃德資產管理有限公司 總經理 、投資總監

央視財經頻道 、央廣經濟之聲、北京電視臺財經頻道  特約評論員