落袋為安 ESR迴流22億背後中國物流資產變現版圖

觀點網“在新經濟帶動下，亞洲將繼續是增長最快的物流市場，到2025年將佔全球電子商務物流收入的近一半。”2022年初的業績釋出會中，ESR主席Jeffrey Perlman如此感嘆。

近期，這家亞太地區最大的物流地產開發商之一，繼續沿襲輕資產發展策略，於亞洲中國市場交易中再行一步棋。

於7月3日晚間，ESR全資附屬公司Gamma及Gamma I作為投資組合賣方，與買方EG Phoenix IX Limited就出售由9個目標公司的100%已發行股份所組成的投資組合銷售股份，正式訂立投資組合買賣協議。

此外，ESR全資附屬公司Delte及Ambition Mind Holdings Limited作為Fanxin賣方，就出售由Fanxin的100%已發行股份所組成的Fanxin銷售股份訂立Fanxin買賣協議。

買賣落槌，以上投資組合銷售股份總代價為約人民幣18.1億元的美元等值；Fanxin銷售股份總代價為約人民幣3.88億元的等值美元，總價值約為人民幣22億元。涉及資產組合共含9個已竣工的物流及工業資產，總建築面積逾87.3萬平方米，目前出租率達98%。

至此，ESR得以進一步鞏固資本回收戰略和輕資產發展策略，由其所管理的投資者持有的核心資產組合現已整體增加至逾140萬平方米。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜對觀點新媒體表示，ESR本身就是一家以基金和開發、併購活動所支援的資產管理公司，核心盈利模式就是獲取資產運營和週期性差價，這次交易包括了提升自身的資產流動性和獲取過往投資收益等兩方面方面的考量，符合其一貫以來的資產管理模式。

“熟人”交易

具體來看，此次所交易的目標公司共有9家，包括Sword Overseas Holdings (BVI) Limited；Pluto Offshore Holdings (BVI) Limited；RCLF Changsha Pte. Ltd.；e-Shang GZ (BVI) Limited；Vanlog Holdings A, Limited (BVI)等，而公司的關聯、投資專案資產包均位於中國長三角、京津冀及大灣區的主要物流和工業核心區位。

其中，觀點新媒體透過企查查得知，Sword Overseas Holdings (BVI) Limited於中國的投資企業為天津凡濱倉儲服務有限公司，旗下專案為天津凡濱物流園，即京東凡濱倉儲物流園，總面積約402畝；RCLF Changsha 2 Pte. Ltd則對外投資長沙易竹倉儲服務有限公司，該公司旗下專案包括長沙易竹倉儲服務有限公司一、二期物流園，其中二期物流園還在建設中。

兩家公司的法定代表人均為ESR中國區營運長周波，受益人則是ESR執行董事沈晉初。此外，周波還是東莞易維倉儲服務有限公司、成都易龍倉儲服務有限公司、增益供應鏈（武漢）有限公司、惠州弘運倉儲有限公司、無錫易中倉儲服務有限公司等物流倉儲相關企業的法定代表人。

除了以上公司，Vanlog Holdings A, Limited(BVI)的對外投資為句容協鑫雲倉科技有限公司，其法定代表人為ESR中國區副總裁王帥，最終受益人為沈晉初。資料顯示，句容協鑫雲倉科技有限公司自2017年2月9日成立，經營範圍包括技術服務；技術開發；技術諮詢；倉儲裝置租賃服務等，公司位於江蘇鎮江，而鎮江這座城市已於2021年5月起進行數字化轉型，擬打造一批數字化轉型示範企業，這與ESR針對新經濟地產的需求也不謀而合。

另一邊，買方EG PhoenixI X Limited為ESR合營企業控股公司的全資附屬公司，而這家合營企業控股公司則由ESR投資者及RECO投資者分別擁有10%及90%。

作為ESR的“老熟人，”RECO投資者加入此次交易，不免讓人想起2021年8月ESR與APG、RECO兩位投資者簽訂的一份合作協議，設立新中國發展平臺。

據悉，新中國發展平臺初始資本承擔上限為合共10億美元，將投資於由ESR採購、開發和管理位於中國選定市場的倉儲或倉儲與工業混合用途物業。

如果說新中國發展平臺的設立對於APG、RECO投資者來說是與ESR集團的交易關係鞏固，那麼這一次的出售與接盤則代表了RECO投資者對於ESR所投資開發的這一主要位於中國內地的物業資產包持續看好。

值得注意的是，RECO是設立於新加坡的一家有限責任投資控股公司，為GIC集團房地產投資控股公司的間接全資子公司。作為物流地產界有名的資金大佬，GIC也持有ESR約6%股份，兩者還曾於2020年達成了多項合作協議，協議總金額高達20.15億元。

浮盈變現

回看整筆交易，意味著ESR將自身開發持有的物業資產成功變現，在提升自身資產流動性同時也獲取了投資收益，實現了一舉兩得。

ESR也在官方微信公眾平臺稱，此次出售為迄今最大宗的資產負債表所持有的自行建造開發資產組合的減持交易。可以說，這次交易除了將之前的浮盈收益變現以利於分紅派息之外，也為下一步物色更好的投資目標奠定了資金基礎。

對於ESR來說，近期在資金方面的交易動作也不止於此。自2022年5月17日至6月23日，ESR已連續27日進行回購，合計回購1508.74萬股，累計回購金額3.31億港元。

其中於6月8日回購54.66萬股，涉資1232.92萬港元；於6月21日斥資1046.96萬港元回購50萬股；6月23日回購69.62萬股股份，耗資達1400.29萬港元。

縱觀近期ESR方面頻頻的回購動作，這背後的原因有二，一方面或許是為提升自身對公司的控制力，另一方面則是為了在當下市場中提振信心與維護股價。

“回購需要耗資，而出售行為無疑可以為ESR近期持續的回購行為提供資金支援。”提及回購動作與此次交易的關聯，柏文喜向觀點新媒體解釋道。

無獨有偶，於2022年5月，ESR還以每股4.35港元售出中國物流資產控股有限公司6.31億股股份，預計收益10.4億港元。

此交易與今日的出售行為有相似之處，一是交易緊接著回購動作進行，而是出售專案均位於中國，這也可以理解為對國內部分資產包投資收益”落袋為安“之舉：在前期剔除開發建安成本之後轉讓給基金實現出表，於過程中獲利，後期基金再將資產打包整合後售予第三方，以獲大筆資產轉讓收入。

這種資產交易模式正是ESR所推行的輕資產模式，特點就是投入少，且相對來說回報較大。

而經過此次22億元人民幣交易後，ESR在中國地區自行建造開發的物流資產組合對於專業機構投資者來說，更加具備“吸金力”。