雷軍曾經說過一句著名的話：豬在風口也會飛起來。這句話用來強調順應大趨勢的重要性。做投資也是一樣，在過去20年，最大的趨勢不可否認是房地產，只要過去20年買了幾套房的投資者在3倍槓桿的加持下都賺的盆滿缽滿。過去20年最厲害的投資家是丈母孃，過去20年最牛的投資顧問是房產中介（中介小哥的確至少在賬面上沒有讓客戶虧錢）。過去的已經成為歷史，懊惱沒有買房子或者買少的投資者請不要懊惱了，投資面向的是未來，我們要分析出未來20年投資的大方向，提前佈局，抓住下一個20年！
那麼，未來20年投資的大方向在哪呢？還會不會是房地產呢？
我接下來用五個維度來探討。
第一個維度-資金層面探討
資產升值的直接原因是資金的湧入推動，所有的資金只由房地產、權益類（股票類）、類固定收益三大類資產承載，此消彼長，資金流向誰，誰資產價格就上漲，資金從誰流出，誰資產價格就下跌。
1.1先分析未來資金會流向類固定收益嗎？
當前類固定收益包括：銀行存款各種理財產品、貨幣基金、P2P、債券信託。
當前銀行存款及各種理財收益率在1%-3%，作為短期理財工具可以用一用，這種收益率長期容下大量的資金是不現實的。
P2P理財，投資者想它利息，它想投資者本金，廣大投資者已經被P2P深刻地教育了一番，當前國家也取締了P2P行業，未來資金只會從裡面出來，不會進去P2P。
債券信託理財，在當前信託天雷滾滾，各種信託公司陸續要破產的情況下。投資者不會再繼續很傻很天真的投資債券信託了，資金只會從信託資產出來而不是繼續進入信託資產。
小結，未來資金只會從類固定資產出來，而不是進去。
1.2再分析資金未來會不會繼續流向房地產？
這一點要深入分析分析，因為當前還是有非常多人對房地產抱有幻想。
1.2.1先從“房住不炒“邏輯來分析。
2018年中央層面提出了房住不炒，非常多人還是覺得中央只是光打雷不下雨，其實只要稍微的分析分析就知道這次“”房住不炒“”是動真格的了。
我來好好理清房住不炒的邏輯。咱們國家在未來20年的目標是實現中華民族的偉大復興，實現偉大復興的前提是第四次工業革命要留在中國。當前如果房地產再繼續惡炒，繼續有超過實業的收益率，資本市場給上市公司再多的資金，資金也不會進入需要長期投入燒錢科技行業，這樣第四次工業革命永遠不可能在中國誕生，中華民族就不可能實現偉大復興。
當前的房地產和第四次工業革命對立，當前房地產和中華民族偉大復興對立！國家的房住不炒政策是國家戰略，這一點一定要明白清楚。
1.2.2再從房地產流動性來分析。
投資房地產的都是希望以後賣掉能變現賺錢，房地產最終賺的是剛需接盤俠的錢，房子的持續上漲，最大的原因還是沒有房子的外地人口流入，大量的剛需湧入大城市。那麼，我們要分析分析以後的房地產好不好變現，還有沒有大量的接盤俠。
中國出生率斷崖式下降+城鎮化程序進入尾聲，已經為房地產流動性敲響的警鐘。
繼續看一下新中國的幾次嬰兒潮
中國嬰兒潮最後一年是1997年，26歲是平均結婚年齡，剛需最後的高潮點也就是2023年，當前是2021年，一線城市圈房地產交易一般是T+3或者T+5年，當前投資房地產，需要2024-2026年才能交易賣出，
房地產交易一定是右側才能賣出，左側交易直接讓流動性枯竭，賣不出去。
看一下斷崖式的人口結構
接
盤俠數量急劇下降，而且最恐怖的是，95後00後基本都是獨生子，很多父母都有幾套房，對房子完全沒有需求，更別說剛需了。投資房地產最重要的一個指標就是人口，以未來的人口趨勢，在流動性逐漸萎縮的情況下，再說房地產有較高的投資價值就自欺欺人了。
1.2.3最後從當前房地產的內含收益率來分析
這是2020年8月截的鏈家的圖。
京基御景小區：
房價=80633元
每平米年租金=1252元
市盈率=64.4倍
租金成長率為5-7%
如果能維持64.4倍市盈率的情況，未來的長期內含收益率為6.5-8.5%
寶能城小區
房價=142850元
每平米年租金=1772元
市盈率=80倍
租金成長率為5-7%
如果能維持80倍市盈率的情況，未來的長期內含收益率為6.25-8.25%
景湖春曉小區
房價=37816元
每平米年租金=350元
市盈率=108倍
租金成長率為5-7%
如果能維持108倍市盈率的情況，未來的長期內含收益率為5.92-7.92%
實際資料顯示，一線城市圈的房地產內含收益率只有6%左右的回報，並沒有想象中的那麼具有投資價值。
綜上所述，從國家戰略、人口結構、內含收益率三個角度分析房地產，都將得出一致性結論，房地產未來沒有投資價值，聰明資本要遠離房地產。
1.3資金未來會流向哪？
前面分析了，資金不會流向類固收，資金不會流向房地產，此消彼長。資金未來只能流向權益類（股票）市場
第二個維度-科技發展層面的探討
國家要未來要發展高科技，將第四次工業革命留在中國，必須需要大量的資本支援，靠銀行的間接融資是靠不住的，銀行只能錦上添花，只有靠資本市場的直接融資才能給科技行業巨大的資金支援，資本市場未來必須繁榮，沒有繁榮的資本市場我們國家就不可能引領第四次工業革命，沒有第四次工業革命我們國家就不可能實現民族的偉大復興。
第三個維度-內迴圈層面的探討
國家要啟用內迴圈，關鍵點就是老百姓手裡要有錢，而且還不能是辛苦掙來的錢，辛苦掙來的錢，掙得再多也捨不得花。只有意外之財，或者投資所得才捨得花。例如，中彩票，買股票賺錢，買基金賺錢。有人肯定又要說房子賺錢了就多花錢，在現實生活中房子是現金的黑洞，只會讓人節衣縮食還月供，就算賬面上房子升值了，有幾個人會賣個幾平米套點現改善生活呢？良性的啟用內迴圈，還是得靠老百姓參與門檻較低的股市，股市繁榮人人都能分享，股市的流動性也是房地產不能比擬的，股市中賺錢了，隨時套現加餐下館子，可以買輛好車，促進內迴圈。未來推動內迴圈，資本市場的繁榮是最好的催化劑。
第四個維度-無風險利率探討
股市整體的估值公式是：
企業盈利*風險偏好/無風險利率
為什麼當前各種核心資產估值不斷抬升，主要原因就是當前的無風險利率與10年前已經不可同日而語了。未來的無風險利率如何走呢？
縱觀發展中國家成長為發達國家的歷程，無風險利率無一不是持續下降的。
老百姓生活中的體會就是，經濟越發展，市場越來越有效，錢越難賺。未來咱們國家不出意外（科技跳躍式發展）無風險利率一定持續下降，當前我們的無風險利率十年期國債還有3.5%左右，還有很大的下降空間。
長期股市優質資產的估值必然是持續上升或者維持高位。
第五個維度-匯率層面的探討
2019年中國人均GDP已經達到1萬美元，2020在全面實現小康的基礎上向實現現代化邁進，根據十四五規劃，到2035年初步實現現代化，人均GDP超過2萬美元，邁入高收入國家行列。也就是在未來15年，我們以美元計價的名義GDP要翻一倍。查閱過往發達國家發展的歷程:
根據賓夕法尼亞大學釋出的PWT9.1資料庫資料，2019年，中國按購買力平價計算的人均GDO約為14682國際元，相當於日本1975年、德國1971年的水平。從1975年到1991的16年間，日本實際GDP年平均增長4.4%，累計增長99.6%;日元兌美元匯率平均升值幅度為5.1%,.累計升值幅度為120.3%。從美元計價的日本人均GDP增長來看，匯率的貢獻大於實際GDP的增長。
從1971年到1987年的16年間。德國實際GDP年平均增長2.3%，累計增長43.2%；德國馬克兌美元匯率平均升值幅度4.3%，累計升值幅度95.1%。同樣的，按美元計價的德國人均GDP增長來看，匯率的貢獻大於實際GDP的增長。
根據過往發展中國家進階到發到發達國家的歷史程序，可以看見都伴隨本國匯率的升值。這個其實也很好理解，
決定匯率升值或貶值的根本是一個國家生產的單位財富被另一個國家需要程度的體現。
隨著發展中國家進階到發達國家，國力的增強，本國就對美國高精尖產品的需求程度逐漸下降，就直接反映到貨幣匯率上。未來的15年，我們的人民幣兌美元升值到4：1是可以預期的。
我們能夠分析到長期來看人民幣必將升值，國際聰明資本當然能夠分析到。
對於手握資金成本基本為0的外資，買入中國的優質資產未來可以賺兩份錢，第一，公司業績增長推動的股價上漲；第二，匯率上漲的升值的錢。
這也是為什麼2014年港股通開通後，外資對中國好資產持續買入的原因。未來15年對於外資來說，買入中國的核心資產是明牌的，是有保底的——
就算股價不漲還有匯率賺錢。
未來匯率的升值必將帶動國際大量資本持續進入A股，A股核心資產持續走牛是可以預見的。
綜上五個維度的探討已經完成，得出的結論很清晰
最後我來做一個預測：
未來A股會持續走牛，但在註冊制的加持下，垃圾資產和優質資產會持續割裂，只會是核心資產的持續走牛，
我的預測是代表中國最廣泛核心資產的指數滬深300指數在2035年會上40000點。
