觀點地產網 8月24日，綠地控股2020年上半年業績報告出爐，資料表現不那麼“漂亮”。
受到新冠疫情影響，綠地一季度大部分指標都呈現下降，二季度似乎已經開始找回“失去”的節奏感，穩住了變動的曲線。
報告顯示，上半年營業收入2098億元，總資產11712億元，同比均自一季度由降轉增，同比分別增長4.17%和2.23%；利潤總額153億元同比微降7%，歸母淨利潤80億元同比減少10.77%，基本每股收益0.66元。
房地產方面，上半年綠地控股實現合同銷售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%；實現合同銷售面積1031.2萬平方米，比去年同期減少30.7%。同時綠地尤為突出強調了回款表現，上半年回款1257億元，回款率達到95%，同比上升近15個百分點，創下新高。其中住宅產品銷售金額佔比超7成，回款率達106%。
而另一大主營業務——基建業務板塊同樣受到疫情的較大影響，綠地控股基建產業實現經營收入906億元，同比減少16%，降幅較一季度收窄10個百分點。
地產銷售與淨利潤雙降
去年同期，綠地控股基建業務營收首次超過房地產，並佔總營收比例超過50%，這曾一度讓外界誤解為綠地不再依賴房地產。
2019年上半年，綠地控股基建業務上半年實現營業收入1077億元，同比增長39%，房地產營業收入僅為901億元。
而事實上，在過去2019全年裡，綠地兩大主業房地產和大基建分別完成營收1947億元、1866億元，房地產營收仍佔首位。
從今年上半年的營收資料來看，綠地控股更是加快了房地產業務的結轉，合同交付面積903萬平方米，達到去年同期規模的122%。
房地產營業收入966億元，同比微漲7%，而基建業務營收則出現較大跌幅，同比減少16%至906億元。對此，綠地控股方面解釋，建築行業受疫情的衝擊尤其大。
在過去的6個月，國內房地產開發企業銷售增速增長乏力，綠地亦不能倖免。上半年，綠地控股實現合同銷售金額1330億元，較去年同期1677億元減少20%。
上半年，綠地控股新增供應面積956萬平方米，達到去年同期規模的80%，新開工面積1633萬平方米，竣工備案面積602萬平方米。在上半年合同銷售中，住宅佔比約70%，商辦佔比約30%。
對於2020年的銷售目標，董事長張玉良年初時表態，將繼續保持謹慎，“綠地的目標是穩中有增”。若按這個銷售目標計，綠地在下半年的推貨和銷售需要較去年同期提速15%才能達到2019年3880億元銷售額。
而讓人欣慰的是，對於一直倚重商辦專案的綠地，近幾年來透過不斷地最佳化結構獲得一定的成效。而產品結構的變化，直接體現在銷售回款上，上半年回款1257億元，回款率達到95%其中住宅產品銷售金額佔比超7成，回款率達106%。
除了銷售額下降，綠地控股中期淨利潤也出現較為明顯下降。
有分析認為是基建板塊的盈利拉低了綠地控股的整體利潤水平，而今年上半年基建業務營收出現明顯減少，進一步拖累了淨利潤的下降。
值得一提的是，在今年上半年財務報表中，財務費用支出的增加也是影響淨利潤的重要原因。
綠地控股方面表示，財務費用變動原因，主要是利息支出增加。資料顯示，上半年綠地控股財務費用31.56億元，較去年同期23.51億元增加34.25%。
腰斬的現金流與366億買地
在一季度報告中，經營性性現金流是較為扎眼的一項資料。第一季度經營性現金流量淨額為負80億元，截至上半年，經營性現金流由負轉正，經營活動產生的現金流量淨額41.33億元。
但與去年同期相比還是出現腰斬，同比減少49.26%，2019年上半年經營活動產生的現金流量淨額81.46億元。
綠地控股在報告中也進行了說明，經營活動產生的現金流量淨額變動原因：受新冠肺炎疫情影響，回籠資金比去年同期減少。
不過，綠地控股上半年獲取土儲也佔用了較多的資金，其中2020年新增土儲的權益土地款為 366億元；此外，在企業合併現金流量表中，購買商品、接受勞務支付的現金合計高達1660 億元。
回顧上半年綠地控股累計新增專案59個，計容建築面積1465萬平方米，總地價448億元，權益土地款366億，可形成貨值近1600億元。
從近三年同期對比來看，今年的土地投資節奏有所控制，綠地控股方面也表示由於今年疫情影響同比有所下降，但是基本上是保持平穩的。
2018年中期新增房地產專案儲備60個，新增貨值接近3000億元，為此付出的總土地價款達到464億元；而2019年上半年新獲取專案58個，計容建築面積2202萬平方米，與2018年同期相差無幾。
橫向對比來看，在觀點指數釋出的1-6月中國房企新增土地儲備報告中，綠地控股新增土地儲備僅次於碧桂園，排在全國地產企業的第二名。
綠地控股相關負責人表示，對於土地投資的態度還是積極的，專案方面會傾向於拿整體區域開發的重大專案，更多的會和其他綜合產業整體形成產業內容的綜合開發專案。
下半年，綠地在土地投資市場上仍然十分活躍。8月21日，綠地控股164億競得武漢黃陂臨空經濟區7宗地塊，出讓總面積達242.29萬平方米，預計總投資額500億元。
綠地控股方面釋出訊息稱，上述7宗地塊擬投建武漢綠地天河國際會展城專案，是武漢有史以來單次供地規模最大的專案，將建成全球已披露的室內淨展面積最大的會展專案。
降負債與花樣融資
回顧上半年，綠地控股銷售業績出現下滑，透過抓回款來補充現金流，同時增加借款融資來保證資金週轉。但是外部借款增加導致了有息負債同時上升。
根據中報資料，綠地上半年短期借款317.29億元，長期借款1780.62億元較去年年末新增407億元。資產負債率同比增長0.24%至88.51%，高於行業均值，扣除預收賬款後為82.70%，短債比為0.72，較上一年同期下降5%，短期償債壓力有所提升。
截至2020年6月30日，企業貨幣資金為872.5億元，較2019年末減少16.5億元，但是有息負債增加了365.0至3298.4億元。總體上，有息負債的大量增加導致了企業淨負債率指標較2019年末上漲24.7個百分點至180.3%，淨負債率再次高升。
從近期來看，融資政策持續收緊，如果按照目前市場上所畫出的“三道紅線”，剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍這三項指標衡量，綠地下半年需要控制有息負債規模增長，進一步降低槓桿水平。
綠地控股也對投資者透露，降負債是公司的主要重點和目標之一。
事實上，隨著資產規模跨入萬億行列後，綠地對負債和現金流有了更高的和要求。
綠地控股表示，上半年融資流入資金531億元。為了加大融資力度、多渠道籌措資金以及加快專案週轉和結轉、加強應收賬款回收等，除常規開發貸外，公司落實疫情貸款，推進ABS、境外債券、公司債等創新融資。
目前該公司的現金流情況總體良好，獲得主要貸款銀行授信額度4150億元，已使用額度1887億元，未使用額度2263億元，預收賬款3934億元。
在釋出中期報告的同一日，綠地控股釋出一則關聯公告，公司（含下屬子公司）擬向上海格林蘭投資企業（有限合夥）借款不超過人民幣 35 億元。上述借款期限不超過三年，可按需分批借入，借款年利率按照格林蘭實際向金融機構融資成本計算且不超過 7.5%。
除了境內融資，綠地控股也在加快境外融資步伐。7月23日，綠地控股集團股份有限公司釋出公告稱，公司全資子公司綠地控股集團有限公司透過公司境外全資子公司綠地全球投資有限公司完成了4億美元定息債券及2.5億美元定息債券的發行。
觀點地產新媒體從公告中獲悉，綠地全球於2020年7月22日分別完成了4億美元定息債券及2.5億美元定息債券的發行。其中，4億美元定息債券票面利率為6.125%，到期日2023年4月22日；2.5億美元定息債券票面利率為7.25%，到期日2025年1月22日。
截至公告披露日，綠地全球在80億美元中期票據計劃項下已發行尚未到期的債券餘額包括54.8億美元和15億人民幣。