楊成長：房地產當前的最大問題和未來的機會丨風雲榜·大咖面對面②

剛剛結束的中央經濟工作會議，釋放了房地產行業長期穩定發展的新信號，還首次出現了“預期引導”“良性循環”“探索新的發展模式”等提法。

“新”即是信號，是未來工作的着重點。對於這次會議，申銀萬國證券研究所首席經濟學家楊成長強調，要抓住三點“關鍵”：第一、問題在哪兒以及有沒有直面問題？第二、針對問題採取了什麼措施、措施到不到位？第三、一個大國的經濟發展有沒有很好的託底工程、穩經濟大盤的底託牢不牢？

楊成長認為，當下中國經濟的增長問題，主要是內需相對不足，長期是產業結構轉型、技術升級、企業活力激發等問題。

在此背景下，房地產面臨的主要問題是，企業預期轉弱，活力下降，對長期市場信心不足，房地產企業公開市場拿地意願不足，也能反映出這些問題。因此，如何把消費和投資拉動起來，是當下需要思考的問題。

見頂之後的“房地產需求刺激”

眾多經濟學家預測，在未來相當長時間內，中國商品房銷售面積都可能是一個歷史頂部。於是問題出現了。見頂之後，房地產的消費需求應該如何刺激？

楊成長的答案是，房子是老百姓(603883)最重視的生活場景，是需要長期維護的一個生活空間，所以圍繞着房地產向下遊延伸的消費鏈條還很長，包括家庭房屋翻新、設計更新、物業管理及信息化、養老服務、家政服務等，這些都能衍生出新的商業模式來。

楊成長以房企跨界造車舉例説，造車不單單是一個概念的問題，也不單單指汽車生產，它指的是由汽車引發出來的汽車文化、汽車消費的發展方向和空間問題。也就是説，房地產的產業鏈、生態鏈以及巨大的需求空間，是在談論房地產未來時需要思考到的問題。

基於此，楊成長對於房地產的未來持樂觀態度。他説，這個樂觀不是指房價上漲的樂觀，也不是指房屋銷量的樂觀，而是指房地產作為一個載體所吸納的居住層面上消費空間的樂觀。

“居住上的很多功能都沒有被很好地發掘出來，現在我們的房子小也好、大也好，總體住的是不太舒服的，特別是人們住房的消費理念上還不夠深化。”

比如説，家裏總共有三個人，搞個幾百平方的大平層，其實從居住體驗感來説一點也不舒服，不舒服為什麼還要換大房子，為什麼還要換不合適的別墅，包括現在的養老更多強調的是硬件多好，沒有強調養老的助老，這些理念都沒有形成。所以，圍繞着跟土地、特別是跟房地產相關的可開發的需求還有很多很多。這其實跟今天的主題“求索慢變量 奔赴星辰大海”，所指的內涵是一樣的。

楊成長認為，過去的中國房地產，金融思維意識很強烈，金融屬性特別強，它強調的是週期概念，即通過一個槓桿撬動不斷的發展。房地產調控的“房住不炒”理念，“住”強調的是實用功能，“炒”指的就是房地產的金融屬性，“炒”就意味着要賺差價，它沒有持續的先進創造能力，沒有強調民生屬性，所以我們要適應房地產的實用屬性和民生屬性，順着這個去思考，很多問題便可迎刃而解。

房企向下延伸的“痛苦”和成長

在緩慢向下延伸的過程中，房企們是一種什麼樣的感知呢？

“非常難、且非常痛苦。”楊成長直言，很多開發商搞了幾十年的房地產開發，模式可以無限複製和滾動，按照這個模式來操作很舒服、很自在，拿地、開發、槓桿推動，這個模式形成一種慣性就是路徑依賴，而一旦轉型就很難適應，所以才會變得非常痛苦。

楊成長表示，他知道有一些企業做養老產業、做物業管理，或者做綜合樓宇的開發，起步階段非常難，因為做這些領域不像開發房子掙錢那麼簡單，或有那麼高的利潤。

但經歷過這個階段後，才知道星辰大海的遼闊。因為下游的空間往往比設備製造的空間更大，需求也很大。

基於此，楊成長認為，未來對房地產開發商、房地產行業企業家的精神素養有了更高標準的要求：

一是，企業家要有以民生為本的管理思維，實實在在為老百姓着想，以老百姓的居住生活水平為核心目標，這就是經濟發展中特別強調的共同富裕精神；

二是，要學會創造需求，創造需求就是創新的過程。過去開發商賣房子，老百姓買房子，這個需求不是創造的，未來的需求需要圍繞着房屋創造系列需求。這就好比市場上大量出現的電競、醫美、短視頻等，這些都是通過不斷的引導和引領，逐漸形成了一種新的市場需求。這就是雙循環系統中所説的，供給創造需求，需求引領供給，這個思路的深化目前看還遠遠不夠。

房地產眼下需要注意的問題

未來的樂觀，不代表房企眼下“寒冬”完全過去。在本次峯會上，和訊網總編輯汪雷發表致辭時也提到，過去一年，大家都已經深切感受到了行業的艱難。而國家統計局發佈的11月70城房價數據也顯示，11月新房、二手房價格環比上漲的城市數量分別降至9個和3個，均跌至個位數，這一情況是較為罕見的。

儘管近期我們也陸續感受到了來自管理層的暖意。有分析也認為，經過7-10月房價的快速下調以及信貸政策的逐步緩和，眼下房價已經出現企穩跡象，最壞的時刻已經過去，硬着陸的情況，不會大面積發生。但完全的“春天”並未來臨，房地產的“春天新活法”也並未完全成型，在此背景下，房地產當前還需要注意哪些問題呢？

楊成長表示，對房地產公司來講，房地產的信用問題是當前的最大問題，這方面有房地產自身的問題，特別是房地產發展到現階段，市場流動性以及債務的結構要進行重新調整，房企應該積極應對並迅速加以調整，優化財務結構。

當然，金融機構也要積極幫助他們，現在出現了一個不好的現象，一旦某個公司出現了問題，很多的金融機構就失去了耐心，對於這些困擾中的行業，特別是這樣的企業，恐怕金融機構既要錦上添花也要重視雪中送炭。

而對房地產企業的債務監管和管理要加強升級，不能説出現問題再解決，我相信中國的絕大部分房企都可以做好，因為市場總體來説處於一個穩增長的階段，而不是説中國房地產已經不行了，或者有一些真的克服不了的問題，其實房地產的空間還是非常大的。

另外，一定要注意風險控制，我們在疫情期間由於流動性投放帶來的金融和房地產繁榮，反過來講疫情過後流動性要回籠了，這個時候作用就反過來了，所以大家也不能簡單把現在的房地產問題歸結到我們採取了什麼政策，大國的房地產一定是有它的規律，之所以你出問題，主要還是我們對於這些規律的把握和市場的預期上，還沒有真正把它搞懂，應該採取合適的經營措施和經營策略，始終把風險防範作為房地產行業發展的首要問題。有這根弦的企業，不會出太大問題，中國的房地產從體量到容量到結構到升級過程，應該説還有很大前途。

QA問答：

Q:老百姓都非常關心房地產，因為跟他們的居住層面有很大的關聯，對於他們您有什麼話想説？

A:我覺得房地產幾十年形成了一個慣性思維，老百姓還有的去投資，但是任何一個投資品種都要考慮與之相關的一些問題，之所以叫投資，你增值的基礎很重要，長期來看，你投資的東西如果沒有給你帶來現金流，那麼持有它的意義就不是很大。除非像藝術品、收藏品之外，它是絕對的稀缺，房地產不存在絕對稀缺這個概念，所以還是要朝資產邊界安全的角度去考慮問題，當然不是説我們的房地產不該持有，但我們在持有它的時候，不要放在手裏不用它，關鍵是要讓資源充分利用起來，讓它能夠造福於社會，服務於老百姓，這樣的資產，它有了功效，你持有它才有意義。