融資總額989億接近築底,三家房企待償境外債超100億
焦點研究院·融資月報
監測時間:2022年1月1日至1月31日
研究員:張子豪
通過微信公眾號“焦點研究院”,回覆關鍵詞“融資月報”,即可獲取完整版(PDF)
摘要
2022年首月,房企融資未能迎來“開門紅”,同比縮量超六成,但利好延續環比呈現出築底態勢。資產證券化產品回暖填補了信託渠道融資缺口,綠色債、併購債等用途將成融資新趨勢;資金依舊傾向國、央企,境內債成本下降,但優質民企已迴歸。年內境內外債均現多個償債高峯,房企現金流將再受到巨大考驗。
01
融資規模:總額989億同、環比雙降,利好延續現築底態勢
2022年1月,房企融資端並未迎來開門紅,整體仍然呈現縮量態勢。1月融資環境仍延續2021年整體情況,總融資規模僅989.1億元,同比驟降65.5%,各渠道全線收縮,信託及境外債更是跌超八成。儘管房地產行業宏觀融資政策有明顯鬆動跡象,多家房企也有發行債券的融資計劃,但審核過程依舊趨嚴,審核流程依舊複雜,因為反映到融資規模上總體來説“雷聲大,雨點小”,同時,2022年1月末臨近農曆新年,融資窗口相比2021年同期也相對較短。
環比總體融資規模下降4.5%,其中,境外債近期持續低發行量,環比基數過低導致1月規模有明顯增長,資產證券化產品發行回暖,其餘各渠道融資環比均在收縮。因1月接連迎來公曆新年及農曆新年假期,交易時間明顯縮短,經焦點研究院預估,若交易天數對比2021年12月相同,以現有數據測算,總融資規模環比將上升20%左右,到達約1245億元。因此我們認為,2022年1月延續2021年年末以來的金融利好,各渠道在執行層面均能得到一定改善,融資規模顯現出一定築底態勢。
深入各渠道來看,2022年1月房地產行業共發行信託產品199只,較2021年12月減少52只,總規模約為104.1億元,環比減少61.9%,同比劇降85.4%。房地產領域仍是違約事件高發的領域,截至2022年1月末,據不完全統計,共發生4起信託產品違約事件,涉及55.8億元,仍是違約規模佔比最高的領域,房地產信託形式依舊嚴峻。
境內債方面,2022年1月房地產行業共發行37只境內債券,較2021年12月減少4只,總規模約為325.9億元,環比下降16.1%,同比下降51.5%。其中,中期票據共發行158.2億元,佔總規模的48.5%。降準、降息、併購類融資以及更多加速出險房企風險出清的政策相繼落地,國企、央企穩步使用融資額度,優質民企也得到了市場支持。併購類融資方面,招商蛇口及建發地產分別發行12.9億元和10億元併購債,華潤置地則被招商銀行授予200億元併購融資額度,該類融資將成為優質房企融資新渠道。
境外債方面,2022年1月房地產行業共發行13只境外債券,總規模約為人民幣167.7億元,由於2021年末境外債發行情況慘淡,相對發行基數處於絕對低位,故本月環比漲超3倍,而相比2021年1月935.7億元境外債融資規模,同比下降82.1%。從規模趨勢上看,儘管整體發行金額逐月回升,但總體規模仍遠遠不及2021年一季度水平。目前來看,房企在提前進行債券回購,一方面藉此向市場傳遞積極信號;另一方面儘量避免違約。但總體來看,回購力度不大,房企資金鍊本就緊張,回購行為更會消耗公司流動性儲備,對市場的刺激效果也並不明顯。
資產證券化方面,2022年1月房地產行業共發行42只資產證券化產品,總規模約為391.0億元,環比上升17.8%,同比下降28.4%。ABS產品在2021年沉寂了一段時間後,近期隨着新增計劃審批的加速取得發行規模的明顯回暖,但距離往年同期水平仍有差距。
02
融資結構:資產證券化補信託缺口,供應鏈ABS回暖明顯
從整體上看,2022年1月,資產證券化產品以接近40%的佔比成為房企最主要融資途徑,也填補了一些信託發行減量的缺口,而境內債則仍扮演着房企融資中流砥柱的作用,佔比32.9%。境外債發行規模回暖,為房企提供了約17%的融資來源。
境內債方面,中期票據佔比近半,除上述提到的併購類中期票據成功發行外,蘇高新成功發行3.5億元綠色中期票據“22蘇高新GN001”,優質企業依靠這些響應國家政策的債券融資主題獲取資金,結合市場情況和自身實際開展相關業務,預計將成為今後獲得融資的主要途徑之一。結合近期證監會等部門要求A股上市房企披露ESG相關融資用途,我們認為今後資金使用的透明度及目的性將進一步加強。
資產證券化方面,供應鏈ABS佔比超過74%,是發行規模回暖最明顯的產品種類,共有33只供應鏈ABS於1月審核完成,成功發行,發行規模正在快速恢復,有助於企業拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經營效率。
03
融資成本:境內成本下行民企歸來,境外成本仍處高位信心待修復
信託方面,2022年1月,信託產品平均年收益率為7.55%,環比略降6個基點,同比則增加20個基點。由於信託機構在項目選擇上愈發謹慎,信託資金向央企國企以及頭部房企的優質項目集中,安全性上漲的同時,收益率則略有下降。
境內債方面,2022年1月,平均票面利率為3.34%,較2021年12月下降66個基點,同比2021年1月下降124個基點。從上圖可以清晰看出,境內債市場除個別產品在個別月份異常值之外,整體利率水平及不同種類產品利率水平均呈現震盪下跌態勢。債券成本下降依舊意味着資金依舊傾向國資背景房企。不同於2021年末民企幾乎退出境內債舞台,1月非國資背景房企雖僅有龍湖和濱江成功發行約47億元債券,但結合近期碧桂園、龍湖、旭輝等分別取得中期票據的註冊通知書來看,民營房企融資改善也在進入正常軌道,預計2月民企融資規模將進一步擴大。
境外債方面,2022年1月平均票面利率為7.77%,較2021年12月上升123個基點,同比2021年1月基本持平。本月房企境外債平均成本回升,同時發行規模收縮,發行週期縮短,體現出市場信心仍在修復的初期階段,作為民營房企目前主要融資渠道的境外債,目前成本分化情況也相當明顯,既有發行成本低於5%的優質房企(碧桂園、綠城中國、華髮、旭輝等)獲得融資,也有成本高於12%的房企(上坤、大發等)面臨高壓融資環境。
04
到期債務:2022年迎多個償債高峯,恆大386億外債壓力拉滿
截至報告期,房企2022年年內共需償還3276.9億元境內債務,其中債壓力最大月份為7月,共計523.3億元債務需要償還,其餘月份償還規模均未超過400億元,總體來看,各月到期債務規模相對平均。由於樓市低迷,1月房企銷售業績數據多數不佳,對於房企而言要謹慎計劃投資佈局,並結合當前融資端利好趨勢,充分利用上述併購類融資、綠色融資機會,安穩度過償債高峯。
截至報告期,2022年內房企境內到期債務規模TOP20房企如上圖所示,到期債務金額共計1468.2億元,佔境內債到期總金額的44.8%。其中,招商蛇口為債務壓力最大房企,需償還125.1億元債務,債務壓力超百億房企另有萬科、綠城集團、華夏幸福和華髮股份。單月債務壓力最大房企為恆大地產,82億元公司債“15恆大03”將在7月面臨到期,這也是2022年恆大境內債唯一到期債券。
截至報告期,房企2022年年內共需償還約3117.7億元境外債務,其中壓力最大月份為6月,共計約500.2億元債務需要償還,另有償債高峯3月、4月、7月和10月,總體來看,各月償債壓力差距較大。因資本市場信心仍未恢復,預計房企2022年境外債發行規模將萎縮,發行難度也將上升,因此償債金額來源將更多以自有資金為主。除此之外,為避免違約,房企還應與相關債權人商談債券展期等交換要約事項,並利用“寬限期”回籠資金償債。
截至報告期,2022年內房企境外到期債務規模TOP20房企如上圖所示,到期債務金額共計1781.0億元,佔境外債到期總金額的57.1%。其中,恆大集團有約386.7億元境外債務到期,為國內房企最多,佳兆業及綠地集團也分別有約209.2億元及159.5億元境外債務到期。上表中多家房企在2021年遭遇風險違約事件,直接或間接導致了中國房企境外融資吸引力減弱。2022年償債高峯再次到來,對於房企現金流的考驗也將更加嚴峻。