焦點研究院·融資月報
監測時間：2022年1月1日至1月31日
研究員：張子豪
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摘要
2022年首月，房企融資未能迎來“開門紅”，同比縮量超六成，但利好延續環比呈現出築底態勢。資產證券化產品回暖填補了信託渠道融資缺口，綠色債、併購債等用途將成融資新趨勢；資金依舊傾向國、央企，境內債成本下降，但優質民企已迴歸。年內境內外債均現多個償債高峯，房企現金流將再受到巨大考驗。
01
融資規模：總額989億同、環比雙降，利好延續現築底態勢
2022年1月，房企融資端並未迎來開門紅，整體仍然呈現縮量態勢。1月融資環境仍延續2021年整體情況，總融資規模僅989.1億元，同比驟降65.5%，各渠道全線收縮，信託及境外債更是跌超八成。儘管房地產行業宏觀融資政策有明顯鬆動跡象，多家房企也有發行債券的融資計劃，但審核過程依舊趨嚴，審核流程依舊複雜，因為反映到融資規模上總體來説“雷聲大，雨點小”，同時，2022年1月末臨近農曆新年，融資窗口相比2021年同期也相對較短。
環比總體融資規模下降4.5%，其中，境外債近期持續低發行量，環比基數過低導致1月規模有明顯增長，資產證券化產品發行回暖，其餘各渠道融資環比均在收縮。因1月接連迎來公曆新年及農曆新年假期，交易時間明顯縮短，經焦點研究院預估，若交易天數對比2021年12月相同，以現有數據測算，總融資規模環比將上升20%左右，到達約1245億元。因此我們認為，2022年1月延續2021年年末以來的金融利好，各渠道在執行層面均能得到一定改善，融資規模顯現出一定築底態勢。
深入各渠道來看，2022年1月房地產行業共發行信託產品199只，較2021年12月減少52只，總規模約為104.1億元，環比減少61.9%，同比劇降85.4%。房地產領域仍是違約事件高發的領域，截至2022年1月末，據不完全統計，共發生4起信託產品違約事件，涉及55.8億元，仍是違約規模佔比最高的領域，房地產信託形式依舊嚴峻。
境內債方面，2022年1月房地產行業共發行37只境內債券，較2021年12月減少4只，總規模約為325.9億元，環比下降16.1%，同比下降51.5%。其中，中期票據共發行158.2億元，佔總規模的48.5%。降準、降息、併購類融資以及更多加速出險房企風險出清的政策相繼落地，國企、央企穩步使用融資額度，優質民企也得到了市場支持。併購類融資方面，招商蛇口及建發地產分別發行12.9億元和10億元併購債，華潤置地則被招商銀行授予200億元併購融資額度，該類融資將成為優質房企融資新渠道。
境外債方面，2022年1月房地產行業共發行13只境外債券，總規模約為人民幣167.7億元，由於2021年末境外債發行情況慘淡，相對發行基數處於絕對低位，故本月環比漲超3倍，而相比2021年1月935.7億元境外債融資規模，同比下降82.1%。從規模趨勢上看，儘管整體發行金額逐月回升，但總體規模仍遠遠不及2021年一季度水平。目前來看，房企在提前進行債券回購，一方面藉此向市場傳遞積極信號；另一方面儘量避免違約。但總體來看，回購力度不大，房企資金鍊本就緊張，回購行為更會消耗公司流動性儲備，對市場的刺激效果也並不明顯。
資產證券化方面，2022年1月房地產行業共發行42只資產證券化產品，總規模約為391.0億元，環比上升17.8%，同比下降28.4%。ABS產品在2021年沉寂了一段時間後，近期隨着新增計劃審批的加速取得發行規模的明顯回暖，但距離往年同期水平仍有差距。
02
融資結構：資產證券化補信託缺口，供應鏈ABS回暖明顯
從整體上看，2022年1月，資產證券化產品以接近40%的佔比成為房企最主要融資途徑，也填補了一些信託發行減量的缺口，而境內債則仍扮演着房企融資中流砥柱的作用，佔比32.9%。境外債發行規模回暖，為房企提供了約17%的融資來源。
境內債方面，中期票據佔比近半，除上述提到的併購類中期票據成功發行外，蘇高新成功發行3.5億元綠色中期票據“22蘇高新GN001”，優質企業依靠這些響應國家政策的債券融資主題獲取資金，結合市場情況和自身實際開展相關業務，預計將成為今後獲得融資的主要途徑之一。結合近期證監會等部門要求A股上市房企披露ESG相關融資用途，我們認為今後資金使用的透明度及目的性將進一步加強。
資產證券化方面，供應鏈ABS佔比超過74%，是發行規模回暖最明顯的產品種類，共有33只供應鏈ABS於1月審核完成，成功發行，發行規模正在快速恢復，有助於企業拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經營效率。
03
融資成本：境內成本下行民企歸來，境外成本仍處高位信心待修復
信託方面，2022年1月，信託產品平均年收益率為7.55%，環比略降6個基點，同比則增加20個基點。由於信託機構在項目選擇上愈發謹慎，信託資金向央企國企以及頭部房企的優質項目集中，安全性上漲的同時，收益率則略有下降。
境內債方面，2022年1月，平均票面利率為3.34%，較2021年12月下降66個基點，同比2021年1月下降124個基點。從上圖可以清晰看出，境內債市場除個別產品在個別月份異常值之外，整體利率水平及不同種類產品利率水平均呈現震盪下跌態勢。債券成本下降依舊意味着資金依舊傾向國資背景房企。不同於2021年末民企幾乎退出境內債舞台，1月非國資背景房企雖僅有龍湖和濱江成功發行約47億元債券，但結合近期碧桂園、龍湖、旭輝等分別取得中期票據的註冊通知書來看，民營房企融資改善也在進入正常軌道，預計2月民企融資規模將進一步擴大。
境外債方面，2022年1月平均票面利率為7.77%，較2021年12月上升123個基點，同比2021年1月基本持平。本月房企境外債平均成本回升，同時發行規模收縮，發行週期縮短，體現出市場信心仍在修復的初期階段，作為民營房企目前主要融資渠道的境外債，目前成本分化情況也相當明顯，既有發行成本低於5%的優質房企（碧桂園、綠城中國、華髮、旭輝等）獲得融資，也有成本高於12%的房企（上坤、大發等）面臨高壓融資環境。
04
到期債務：2022年迎多個償債高峯，恆大386億外債壓力拉滿
截至報告期，房企2022年年內共需償還3276.9億元境內債務，其中債壓力最大月份為7月，共計523.3億元債務需要償還，其餘月份償還規模均未超過400億元，總體來看，各月到期債務規模相對平均。由於樓市低迷，1月房企銷售業績數據多數不佳，對於房企而言要謹慎計劃投資佈局，並結合當前融資端利好趨勢，充分利用上述併購類融資、綠色融資機會，安穩度過償債高峯。
截至報告期，2022年內房企境內到期債務規模TOP20房企如上圖所示，到期債務金額共計1468.2億元，佔境內債到期總金額的44.8%。其中，招商蛇口為債務壓力最大房企，需償還125.1億元債務，債務壓力超百億房企另有萬科、綠城集團、華夏幸福和華髮股份。單月債務壓力最大房企為恆大地產，82億元公司債“15恆大03”將在7月面臨到期，這也是2022年恆大境內債唯一到期債券。
截至報告期，房企2022年年內共需償還約3117.7億元境外債務，其中壓力最大月份為6月，共計約500.2億元債務需要償還，另有償債高峯3月、4月、7月和10月，總體來看，各月償債壓力差距較大。因資本市場信心仍未恢復，預計房企2022年境外債發行規模將萎縮，發行難度也將上升，因此償債金額來源將更多以自有資金為主。除此之外，為避免違約，房企還應與相關債權人商談債券展期等交換要約事項，並利用“寬限期”回籠資金償債。
截至報告期，2022年內房企境外到期債務規模TOP20房企如上圖所示，到期債務金額共計1781.0億元，佔境外債到期總金額的57.1%。其中，恆大集團有約386.7億元境外債務到期，為國內房企最多，佳兆業及綠地集團也分別有約209.2億元及159.5億元境外債務到期。上表中多家房企在2021年遭遇風險違約事件，直接或間接導致了中國房企境外融資吸引力減弱。2022年償債高峯再次到來，對於房企現金流的考驗也將更加嚴峻。