地產與信託新“魚水”關係
作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
如美元債、商票一樣，信託也成為一個高頻敏感詞，挑動着地產人的神經。
金科聲明公司經營穩健，財務狀況良好，銀行貸款、發行的債券，以及信託、商票等其他形式融資均按期足額兑付本息，未出現任何一例逾期情況。
因為一筆6590萬元信託貸款違約傳言，奧園告訴焦點財經稱，該借款為奧園合資公司作為借款人，由於合資公司存在其他債務糾紛引起；針對與陸家嘴信託談延期的傳聞，世茂澄清合作正常，過往從未有過逾期或面臨延期償付事項。
熙熙攘攘，各種焦躁不安之聲充斥在市場，他們可能是投資人、員工、合作伙伴或收購方等，因為是利益相關方，能最早感知，但有時也因信息掌握不全面，而對當事企業造成困擾。
一面是房企在澄清，另一面卻是信託實實在在的踩雷聲，金谷信託因華夏幸福19.10億債務違約而申請仲裁；大業信託申請強制執行花樣年3.3億債權；昔日百強房企光耀集團破產，粵財信託到現在還未解套；中鐵信託上訴查封凍結寶能資產，以保障自身信託財產安全。
渤海信託把公告貼到某暴雷房企北京公館電梯間，那是黃老闆每天必經之地。北方信託、建信信託踩雷藍光發展，重慶信託、愛建信託、山東信託、雲南信託等“身陷”寶能系……
用益信託數據顯示，今年前10月房地產信託發生66起違約事件，違約規模約489億元，超過2020年全年數據。10月至11月5日，全部信託產品發生違約事件16起，涉及金額172.21億元，其中，房地產領域佔7起，涉及金額118.46億元，佔68.79%。
“踩雷”信託機構在全力應付風險處置工作，其餘的大部分信託機構則是以做好存量項目的投後管理與維護為主，暫停或收縮了地產業務，只有少量存續的信託產品還在持續募集中，新增業務基本全線暫停。
信託 “壓降令”再疊加地產出清，融資類信託規模大幅壓降，通道業務也在壓縮。但在上週（11月22日-28日），無論是地產人，還是信託人都感到一絲暖光。
小週期回暖，但大勢不改
上週金融類信託產品成立規模68.13億元，環比減少5.92%。當中，金融類、基礎產業類和工商企業類信託產品成立規模環比均下降，房地產類產品成立情況有所回暖，成立規模14.05億元，環比增加49.03%。
這個時間段，恰好處在11月9日中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會之後，保利發展、首開股份、中海發展、招商蛇口、光明地產和金地集團等房企在銀行間市場紛紛發債。截至26日，11月以來房企在境內已發行各類債券42只，規模達421.88億。
這是8月份以來，房地產境內發債規模首次出現環比回升，從7月到10月的規模分別為746.28億元、557.62億元、444.98億元和233.82億元。
信用債發行提速，不少人猜測這是房企境內融資閥門鬆動的跡象；再加之房地產信託也出現絲絲回暖，一些聯想也隨之產生。但有業內人士認為，在“房住不炒”與信託公司合規壓力下，過去火爆的房地產信託產品已經“熄火”，未來大規模發行的可能性不大。
一個可見的事實是，房地產信託產品違約正在上升，信託公司年報數據也在印證這一點，60家信託公司去年信用風險資產規模為6965億元，其中不良資產377億，不良資產率達5.41%，而在2019年該指標為3.92%。
盛證券分析師楊業偉團隊分析也指出，今年12月與明年上半年即將到期的903億元和2921億元房地產信託產品風險較高，房地產是信託此前的重要業務領域，地產風險加劇，信託業違約風險也在明顯上升。
隨之發生的是，地產信託投資者已經在為自己尋找接盤俠。如民生信託，目前有多隻信託產品位列受益權轉讓清單，涉及項目包括恆大園林、榮盛地產、陽光城等，其中有產品已經逾期，未到期產品的到期日多在明年4~5月份。
轉型方向：城市更新+不良資產處置
在這種形勢之下，地產信託在加速轉型，在上篇《信託與地產新“魚水”關係》中，重點闡述了真正的房地產股權投資業務，即真股權融資成為主要方向之一。
除此之外，地產信託轉型還有兩個熱門領域，一個是存量之下的城市更新，這是信託機構很早便佈局的業務領域，2013年便有信託入局城市開發業務，但在2017年信託公司參與城市更新的項目才明顯增多，當下“城市更新”被寫入政府工作報告，時機更加成熟。
另一個方向是入不良資產處置，房企分化與整合、國企混改、國企重組整合等為不良資產證券化業務帶來更多機會，華融資管11月16日發行不超700億元金融債券，主要用於不良資產收購及處置、債轉股等是一個信號。
近期有一個鮮活的案例，平安信託協助中國平安參與北大方正集團重組，通過“出售式重整+他益財產權信託”方案，將優質資產之外的待處置資產全部留在重整主體內並設立財產權信託。
時間繼續回溯，平安信託還曾設立標品紓困信託，認購處於約定回售期的招商創融-福晟集團資產支持專項計劃優先A及優先B份額共計16億元；中航信託也曾設立一項集合資金信託計劃，資金最終用於向信達陝西分公司收購其持有的陝西寶太房地產開發股份有限公司的債權。
當下房地產行業轉折鉅變，不良資產處置成為熱門，這勢必會為信託機構等來更多機遇，但也會與踩雷的信託機構自身不良與風險處置交雜在一起。