並表物流地產 遠洋集團的資本增厚與業務重組

觀點地產網 經過一番重組後，遠洋物流地產迅速注入到了遠洋集團這個上市平台。

據遠洋集團11月19日晚宣佈，其全資附屬公司樂階以7.8億元代價認購遠洋物流地產控股有限公司所配發的3萬股目標股份，相當於交割後目標公司經擴大已發行股本的30%。交割後，遠洋物流將於遠洋集團綜合財務報表中列賬為合營企業。

據公告所披露，於2021年10月31日，遠洋物流的未經審核綜合資產淨值為約人民幣3.167億元，且2019年以及2020年均錄得除税後淨溢利。

就此來看，這是一筆優質資產注入--不單押注瞭如今逐漸升温的物流地產行業，而且還增加了上市平台的資本厚度，以及增加了正向的業績收入。

物流資產注入

遠洋集團於公告介紹，遠洋物流主要從事物流地產投資，以及物流地產的建設和資產管理。遠洋物流及其附屬公司對物流地產進行全週期開發及管理、收購以及定製服務，涵蓋倉庫營運、冷鏈物流、點對點物流和物流營運商，為其客户提供多元化的物流解決方案。

另據觀點地產新媒體查閲資料，遠洋物流由現有股東海昌環球有限公司全資擁有，其主要從事投資控股，而海昌環球由瑞喜間接全資擁有。瑞喜則為一家於英屬處女羣島註冊成立的有限公司，其主要業務為投資控股。

“瑞喜連同其附屬公司為專注於從事另類資產管理的專業機構，並處於領導地位，其業務範圍包括不動產投資、私募股權投資、結構化投資、戰略與創新投資。於本公告日期，瑞喜分別由遠洋集團、Huamao Focus Limited及領昱投資有限公司直接或間接擁有49%、25.5%及25.5%權益。”

若結合公告所言--於交割後，現有股東海昌環球及樂階將分別擁有遠洋物流的70%及30%權益--即遠洋集團直接 間接持股總和約64.3%，遠洋物流也將於遠洋集團綜合財務報表中列賬為合營企業。

列入綜合財務報表，或許有好有壞，這主要看並表企業的財務數據是否優質。

據遠洋集團公告披露，遠洋物流於2021年10月31日，目標集團的未經審核綜合資產淨值為約人民幣3.167億元、訂立認購協議前現有股東以貸款資本化方式作出的額外注資約人民幣15.51億元。

僅就公告內容看，股東借款雖未披露是否需要付息，但就一般而言，股東所提供借款一般息率較低，甚至免息。對企業而言，可以緩解短期內流動資金的不足,增加其現金流,有利於其長期持續發展。

公告同時公佈，截至2019年12月31日及2020年12月31日，遠洋物流未經審核的除税前淨溢利分別為755.6萬元、5289.6萬元；未經審核的除税後淨溢利分別為755.6萬元、4493.7萬元。同比增幅分別為600.05%、494.72%。

從公告所披露的有限資料看來，這次物流資產注入帶來最直接的好處是，預計可以為上市平台增加正向的淨資產與業績盈利。雖然是過去兩年的業績表現，但其增長走勢無疑也將給資本市場帶來信心。

另一個方面，物流地產正逐漸成為資本追逐的一個行業。

遠洋物流重組

從如今的項目規模看，的確如遠洋集團所言，集團正加強物流地產、數據地產兩個產業平台建設，積極拓展重要城市的投資佈局。

據觀點地產新媒體瞭解，遠洋物流成立於2017年，前身為遠澤物流，是從事物流地產全週期開發和管理、收併購的物流地產品牌，2018年首個項目“嘉興南湖產業園”開工。

此後，在遠洋資本旗下，遠洋物流遵循“網絡佈局，輕重並舉”的投資邏輯，將輕資產端的PE股權投資和重資產端的地產投資優勢相結合，佈局物流節點城市。其中，通過“PE股權投資”方式先後投資九曳供應鏈、鄭明現代物流、駒馬物流、壹米滴答、髮網等垂直細分領域優質物流企業。

經過數年發展後，至今年4月，“遠洋物流”品牌揭牌儀式在上海遠洋商業大廈舉辦。至此，遠洋物流將以獨立品牌的形象全新亮相，持續在物流地產領域深耕發展。

彼時數據顯示，遠洋物流已投資管理20餘個物流地產項目，覆蓋天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波、太倉、嘉興、武漢、西安、成都、昆明等十餘個城市，在管面積近250萬平方米，為京東、阿里、美團、順豐、韻達、百世、海爾、百麗等零售、物流以及製造類企業提供優質的倉儲基礎設施。

到中報披露時，於2021年上半年，遠洋集團及其合營企業和聯營公司購入25幅土地及9個成熟項目當中，包括16個住宅開發項目、17個物流項目及1個數據中心項目：總樓面面積及應占權益面積分別約為460萬平方米及317.1萬平方米。

遠洋物流投資管理的物流地產項目達到30餘個，物流倉庫規模將超過400萬平方米，覆蓋北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波等10餘個城市。

很明顯，物流項目的增速與主業房地產開發的納儲不相伯仲。

如今過去不足半年，11月19日公告的數據已更新為：遠洋物流於中國20個城市管理43個物流地產項目。

回見遠洋集團中報表述就可以發現其在物流地產上的謀劃：上半年，集團加強物流地產、數據地產兩個產業平台建設，積極拓展重要城市的投資佈局。按照本集團整體要求，這兩個產業平台啓動戰略規劃制定工作，明確中長期發展戰略，併發布“遠洋物流”、“遠洋數據”獨立品牌，標誌着本集團在物流地產、數據地產領域深耕發展邁入全新階段。

如今遠洋集團在收購公告中也表示，經考慮中國物流地產行業的近期前景及市場需求、目標集團的資產狀況、業務組合、過往財務及營運表現及業務前景，以及中國物流地產市場的潛力及對倉儲物業不斷增長的需求，董事認為目標集團具有良好發展前景，而認購事項為本集團繼續進軍中國物流地產市場提供了寶貴的機會，併為觀察該市場的投資機遇及商機，以及未來與業務合作伙伴開展其他業務合作鋪路。

中國的物流地產如今是怎樣一番景象呢？

據觀點指數《9月物流地產運營發展報告》援引根據中國物流與採購聯合會發佈的數據，9月份中國物流業景氣指數為54%，較上月回升4.5個百分點；中國倉儲指數為51%，較上月回升0.2個百分點。

從後期走勢來看，9月份新訂單指數為52.5%，較上月上升2個百分點，達到5個月以來新高；業務活動預期指數為57.6%，較上月下降1.1個百分點。兩項指數均位於高景氣區間，顯示市場對未來業務預期仍較為樂觀。

全國倉庫需求方面，根據物聯雲倉數據，9月一線城市需求面積75.06萬平方米，環比下跌15.1%；二線城市需求面積39.51萬平方米，環比上漲33.3%；其他城市需求面積6.31萬平方米，環比上漲83.4%。

另據中國倉儲協會統計，截止2018年，我國擁有物流園數量為1638個，2015到2018年複合增長率10.6%。截止2018年我國人均物流地產空間僅0.7平米/人，遠低於日本的4平米/人與美國3.7平米/人。很顯然，我國的物流倉儲還有很大的發展空間。