非典型房企半年報觀察 | 舊改零進賬 時代中國主動降速後的新困局
年初主動下調業績目標的時代中國控股有限公司（以下簡稱“時代中國”），近期交上了“主動降速”後的第一份“期中考成績單”。業績報顯示，儘管該公司在2020年上半年的淨利及核心淨利等指標均較去年同期實現了一定增長，但營收及淨利的雙下滑，也成為擺在這家閩系房企面前不爭的事實。同時，因疫情衝擊導致城市更新項目結轉節點延後，此前為時代中國帶來不菲收入的城市更新業務，在2020年上半年的創收表現“遜色”，期內收入更是“零進賬”。在業內人士看來，該公司能否通過下半年轉化的城市更新項目翻盤，目前給出答案還為時尚早。
主動降速後
營收淨利雙下滑
在2019年業績會上，時代中國管理層曾公開表態稱，將2020年銷售目標設定為823億元，僅比2019年的銷售業績增長5.03%，遠低於去年29.3%的增速。在業內看來，時代中國此番降速意在“求穩”，但是從2020年中期業績報來看，這一願景似乎並沒有得到充分實現。
中報數據顯示，2020年上半年，時代中國實現合同銷售額325.66億元，同比增長4.3%。按823億元的年度銷售目標進行測算，該公司上半年累計實現的合同銷售金額，僅為年度銷售目標的39.57%，未達標行業慣用的上、下半年業績“四六開”。期內，實現淨利潤18.11億元，同比增長6.5%；淨利潤率為12.1%，同比上升1.4個百分點；核心淨利潤18.30億元，同比增長1.3%；核心淨利潤率12.3%，同比上升1個百分點。
儘管淨利及核心淨利等相關指標均現一定增長，但營業額和毛利率的下滑幅度則更明顯。據中報數據，2020年上半年，時代中國毛利為40.22億元，同比減少22.5%；毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%；期內營業額149.25億元，同比降6.4%。
就毛利率下降，時代中國董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄在2020年中期業績説明會上坦言，上半年時代中國沒有實現城市更新項目的轉化，未獲相應收入，未產生毛利；同時，公司上半年銷售結轉項目大多位於毛利率較低區域，毛利率較高產品收入確認比例也較上年同期有所下降。另外，受疫情影響，個別項目給出折扣，銷售結轉對於毛利率下降有影響。
據中報披露，截至2020年6月末，時代中國城市更新項目總數超過150個，但上半年並未實現城市更新項目的結轉入賬。
“對比2019年年報，2020年上半年，時代中國增加了30個城市更新項目，數量不可謂不多。城市更新業務運營週期較長，受疫情等短期不可控因素衝擊，上半年該業務未結轉收入也屬正常，因而不可就此解讀為其城市更新業務的收縮。”同策研究院分析師丁垚如是分析。
重倉大灣區與舊改
上半年拿地不及預期
充沛的大灣區土地儲備，一直被外界視作時代中國得以快速發展的重要籌碼。中報數據顯示，截至2020年6月30日，時代中國土地儲備覆蓋國內16個城市，總土地儲備約為2180萬平方米，主要佈局在國內一二線城市及大灣區，位於大灣區的土儲佔比近90%（含清遠地區）。
綜合看時代中國的城市佈局，大灣區尤其是廣東省仍然是“大本營”。
從獲地途徑來看，時代中國近年來從多個渠道積極拓展土地儲備，包括參與公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作及收購。在2020年上半年，該企業的拿地策略依然遵循上述原則。據中報披露，2020年上半年，時代中國相繼在佛山、長沙和東莞購入7幅地塊，拿地金額為42.64億元。
但從拿地金額看，時代中國上半年拿地情況似乎不及預期。在年初舉行的2019年度業績發佈會上，公司管理層曾表示，2020年全年將拿出250億-300億元購置土地。而從上半年土地投資情況來看，拿地情況不到全年拿地計劃額度的20%，比去年同期更是減少了77.3%。
2020年7月以來，時代中國有意加速拿地。7月僅一個月，接連拍下廣州南沙黃閣大塘村地塊、廣州黃埔科學城兩宗地塊，以及佛山千燈湖地塊，總計166.34億元。
大本營舊改規模可觀以及舊改獲地相對成本較低，被解讀為近年來包括時代中國在內，諸多房企“鍾情”舊改的主要原因。
丁垚向北京商報記者表示，未來幾年，廣東省舊改仍將保持較大規模，尤其是珠三角地區佔比極高。城市更新業務是時代中國獲得成本低、利潤高、地段好、規模大等優質地塊的途徑，同時也起到測試市場、降低風險的目的。
“未來在拿地預算的整個策略是沒有改變的，依舊會優先選擇城市更新項目，在已佈局區域尋找機會，聚焦大灣區城市更新項目。” 岑釗雄如是説道。
淨負債率四年連漲
城市更新領域競爭加劇
行業下行以及疫情衝擊之下，業內對於房企的最大風險認知是資金鍊風險。在知名地產分析師嚴躍進看來，房企更需要平衡好發展和穩健，流動性管理尤為重要。
伴隨着企業規模量級的提升，時代中國近年來的債務壓力已有所加大。
北京商報記者瞭解到，在2019年底，時代中國總負債首次破千億元，同比增長近三成至1253.94億元。截至今年6月末，該公司一年內到期借款為241.46億元，去年同期為185.97億元，同比增29.84%。從負債率角度來看，淨負債率已自2016年底以來連續四年攀升，2016-2019年近四年淨負債率分別為55.1%、58%、63%以及67.2%。
拉長時間線看，時代中國近三年投資現金流與經營現金流狀況也有待“鞏固”。2017-2019年，時代中國的投資現金流分別為-84.96億元、-70.79億元、-142.42億元；在經營現金流方面，三年經營現金分別為-65.85億元、-5.23億元以及7.98億元。
對於償債壓力，時代中國方面表示，“基於現金角度，我們不存在短期債務償還壓力，且還沒有考慮未來一年正常的銷售和回款”。時代中國首席財務官牛霽旻還在中期業績發佈會上透露，截至今年6月末，時代中國針對所有一年內到期短債，包括公開市場全部債務，都已足額拿到政府相關部門的發債批文。只要根據未來一年內到期債務時間節點，做一個提前量，重新發行置換就可以解決企業的“債務之憂”。
儘管城市更新項目在2020年上半年並未給時代中國帶來結轉入賬，但從相關土地投資以及項目儲備等角度不難看出，城市更新業務已成時代中國近年來重點發力的業績增長點。
丁圭認為舊改也存在弊端。增加了資源積累、內部管理和協同成本，運營效率降低，項目運營週期5-8年很常見；其次，很難保證拿地和產出的平穩性。
“下半年，我們也會按照全年度資金的安排，去做投資的安排。”岑釗雄認為，隨着政策進一步的放開以及珠三角地方政府對於城市更新業務的支持，城市更新項目落地的進展可以更快一些，這將為時代中國帶來更多新增土儲和更高的毛利率。
“目前而言，時代中國在廣東外拓展尚顯不足。未來，拓展長三角以及加大重點經濟圈二三線城市投資或將成為其必要考慮。時代中國要達成千億銷售計劃，走出大本營或是發展的必由之路。”丁圭表示。
就未來城市佈局、土地投資以及經營策略等相關問題，北京商報記者聯繫時代中國方面，不過截至記者發稿，對方未予回覆。
北京商報記者 盧揚 榮蕾