本報記者 邢萌
近期，大型房企信託違約事件熱度持續。房地產信託作為信託公司重要融資方式，頗受房企青睞。近年來，在嚴監管背景下，房地產信託規模持續收縮，截至二季度末，投向房地產領域的信託資金規模為2.08萬億元，同比下降約17%。
值得注意的是，對於部分上市房地產公司，信託融資佔據着相當大的比重且成本高企。記者梳理相關半年報發現，上半年，A股110餘家上市房企中，有15家披露信託融資情況，信託融資成本在所有融資途徑中“最貴”，近半數融資成本達到10%以上，個別公司高達24%。信託融資佔比方面，4家信託融資規模佔比超30%，其中*ST新光佔比接近70%。另外，截至上半年末，3家房企信託融資餘額超百億元，金融街更是高達210億元。
融資成本最高達24%
近半數超10%
相較於銀行貸款，信託融資條件更為寬鬆，不過成本並不小。房企主要通過非標融資中的房地產信託融資獲取非銀貸款，其利率通常較銀行貸款利率更高。
*ST新光最為典型，信託融資成本跨度極大。半年報顯示，截至今年6月末，*ST新光的信託融資餘額為22.80億元，融資成本區間為3.36%至24%，融資期限在兩年及以下。此外，公司曾兩次向某頭部信託公司借款合計4.50億元，合同利率為9%，兩筆貸款於2018年9月份逾期未還，已處於司法執行中。截至今年6月末，上述借款的逾期利率高達24%。
雖然24%的利率尚屬個例，但總體上房企的信託融資成本也着實不低。相關數據顯示，15家上市房企中有7家信託融資成本均超10%。從平均融資成本來看，4家房企在10%-11%之間；從融資成本區間來看，*ST新光等3家融資成本最高達到10%以上。
“實際上，相較於前幾年，房企的信託融資成本有所下降。”用益信託研究員帥國讓表示，目前，房地產信託項目面向投資者的年化收益率在7%以上，疊加信託公司收益考慮，導致房企融資成本普遍超過10%。
“現在房地產信託實行監管餘額管控，加上壓降非標融資類規模的壓力，使信託公司議價能力提高。”某地方國資背景信託公司內部人士認為，“公司選擇項目較為保守，房地產信託的年化收益率普遍在7%上下浮動，按公司2個點的利潤來算，房企融資成本大概在9%至10%之間。”
“隨着房地產信託監管收緊，目前，公司對於項目選擇更為審慎，傾向於大型房企，位置偏向於一二線城市等發達地區。另外，項目年化收益率區間為7%至9%，公司利潤一般要維持在1.5%乃至2%以上。因此，房企融資成本在10%以上屬於正常現象。”某央企背景信託公司相關人士如是説。
4家信託融資佔比超30%
金融街規模達210億元
雖然成本高企，但多家房企仍將信託融資視為最重要的融資渠道。記者梳理發現，15家上市房企中，上半年，*ST新光等4家上市房企融資規模佔比均超過30%。其中，*ST新光信託融資佔比最大，信託融資餘額為22.80億元，佔總融資額的68%。
與此同時，信託融資規模居高不下，金融街等3家上市房企的融資規模過百億元。以金融街為例，截至6月末，金融街的信託融資餘額為213億元，佔總融資額的26%。
“高成本的信託資金規模居高不下，主要是受強監管政策影響。”帥國讓認為，當前，房企在銀行開發貸、發債、海外融資等融資渠道受限，而信託靈活的資金運用方式，在一定程度上可以緩解房企資金流動性緊張局面。
目前，股權型房地產信託逐漸成為轉型的探索方向。中誠信託統計數據顯示，房地產股權投資模式發展迅速，上半年採取股權投資模式的房地產集合信託規模達到1138.73億元，環比上升38.64%，同比升幅更是達到377.15%，創近年來新高，成為信託投資房地產領域最主要的投資模式。
普益標準認為，房地產股權投資信託由於既不佔用信託公司非標債權額度，又能優化房企的財務指標，將迎來階段性發展需求，成為房地產信託業務轉型發展的突破口。