來源： 風財訊
（來源|風財訊 作者|王婷婷）
7月7日，弘陽服務（01971.HK）正式在港交所上市。
發售價為4.15港元，上市當日開報4.88港元，漲17.59%；收盤股價回調至4.40港元，漲6.02%，市盈率26.66，總市值17.60億港元，較開盤時市值回縮了超10億港元。
公司此次全球發售1億股，其中香港發售和國際發售各5000萬股，按發行價計淨籌3.65億港元，公開發售獲111.82倍認購，一手中籤率30.00%。
(弘陽服務上市首日股價波動）
從3月23日遞上市申請表到7月7日正式上市僅106天，弘陽服務登陸資本市場，當日市盈率已經是母公司弘陽地產的4.9倍，物業企業的估值能力可見一斑。
不過橫向對比2019年已上市物業公司的情況，相對燁星集團（鴻坤物業）1984倍的認購、興業物聯1414倍認購、建業新生活和金融街物業分別142.5倍、146.2倍認購，弘陽服務的認購倍數較低。
弘陽服務的定價、暗盤漲幅和首日市盈率水平，不及建業新生活、高於興業物聯和鴻坤物業，可見規模的差距對資本市場得分，影響明顯。
與量級相似的金融街物業對比，弘陽服務在市盈率方面有優勢，不過定價能力、認購能力、股價漲幅等不如前者。
整體上，今年這四隻已IPO的物業股，暗盤平均漲幅僅在11%左右，不及2019年上市物業股的水平（9只平均漲幅超過30%）。
不過截止7月7日，今年已有20家物業公司公開港股IPO信息，數量遠超去年。
弘陽服務作為一隻市值20億以內的中小型物業股，在2020年的物業浪潮中，能夠在資本市場分羹多少？藉助上市，弘陽服務能否實現企業拉昇？
風財訊“物業資本新秀”策劃③弘陽服務，深入分析。
規模就是“分水嶺”
弘陽服務7月7日上市首日市值17.60億，市盈率26.66，相對其規模而言，仍處在合理區間，沒有低估。
從規模可見，弘陽服務2017年-2019年在管面積分別為906.7萬平方米、990.5萬平方米、1575.4萬平方米，對比2019年TOP100物業企業的平均總在管面積4280萬平方米，規模沒有優勢。
營收方面亦然，弘陽服務2017年-2019年收益2.57億、3.48億、5.02億元，而同期百強物企收入平均值分別為7.45億、8.86億、10.42億，弘陽服務的收入指標，處在行業均值線以下。
目前物業企業差距懸殊，例如碧桂園服務在管面積已超過5億平，市盈率超過58.83倍；祈福生活合約面積不足千萬平，市盈率僅5.7倍。
招商證券房地產首席分析師趙可認為，2019年-2021年物業企業的資本市場估值邏輯，依然是規模為主。因為這一階段竣工週期的主導，帶給物業行業比較確定的高增長，所以估值快速上漲。
的確，30億元營收是“分水嶺”，水平線上的綠城服務、碧桂園服務、新城悦等企業（PE均超50倍），和水平線下的中奧到家、彩生活、祈福服務生活等企業（PE不足10倍），估值能看出明顯分界。
規模，不但是物業企業“段位”的分離器，也是後續估值增長能力的重點。
速度到了“換擋位”
弘陽服務目前不具備規模優勢，但其踏上了20倍市盈率的門檻，主要得益於較快的增長率——近三年收益的複合年增長率為39.9%，在管面積複合增長率為31.82%，高於平均值（16.0%）。
就像時代鄰里，能依靠高負債高增長將市盈率推升至90.7倍，在規模絕對值有限的情況下，是否能夠保持“高增長”，會直接影響弘陽服務後續的估值空間。
弘陽服務的增長能力，極大依靠母公司的規模。
數據顯示，弘陽服務至2019年純粹源於第三方開發商的收入佔比11.4%，與弘陽地產集團、控股股東、地產合營聯營公司相關的收入佔比則在88.6%。
母公司依靠程度，要高於碧桂園服務、新城悦等主業佔比明顯的頭部物業公司。
不過弘陽服務第三方收入增幅較明顯，2017-2019年分別為5.3%、5.8%和11.4%。
反觀弘陽地產的規模，2019年營收151.69億元，同比增加64.2%；土地儲備1693.2萬平，其中已竣工物業52.16萬平；2020年銷售目標750億元，同比增15%，增幅有所放緩。
可見，未來1-2年弘陽地產依然處在竣工和交付週期內，弘陽服務的規模增長有較大保證，但結轉2020年以來的項目，規模或有所波動，第三方獨立業務急需突破。
弘陽服務表示，計劃在2022年年底前，收購或投資4-6家物業公司。
靠“商”謀逆、從“優”謀遠
目前的物業依然是“住宅市”，2019年百強物企的各類管理物業中，68.38%為住宅物業。
相比之下，弘陽服務有自己的特點。
例如弘陽服務近三年的商業在管面積的增速40%，已經高於住宅面積的增速（29.4%）。
其最新的收入結構中，物業管理服務收入佔比降至70.5%、非業主增值服務收入增至24.1%、社區增值服務收入增至5.4%。
商業物業由於比住宅物業收費更高，能產生更高的利潤。
弘陽服務2019年的溢利5710萬元，複合年增長率41.0%；毛利率從22.6％上升至25.3％。
依託弘陽地產集團和紅太陽商業大世界的商業物業，弘陽服務應該將這一項“差異化”作為競爭重點。
與此同時，注意提升物業管理的服務能力、美譽度。
例如，去年底有業主在省委書記省長信箱留言稱，蘇州弘陽物業存在拒不處理、造成安全隱患、大面積損壞、保潔管理不到位、工作人員編制不足、態度輕蔑等問題。
據瞭解，南京弘陽物業管理有限公司截至目前的法律訴訟已有212起、開庭公告104起，不算低。對比碧桂園服務，在管2405個項目，實體公司法律訴訟436起、開庭公告305起。
“畢竟資本遊戲之外，一家公司的本質是創造價值、關注發展。”
在趙可看來，當地產開發企業走完這一輪竣工週期，後續開發增速必定下降，物業股也將逐漸結束由規模推升的高估值時代。
物業股的估值將回歸，物業公司也需要從專業化的運營能力、優秀的服務能力，獲取更高的利潤和回報率。
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