金融街物業赴港上市 區域依賴症難解

　　近日，物業股又添新兵。

　　7月6日，金融街物業股份有限公司（以下簡稱“金融街物業”）在香港聯合交易所主板掛牌交易，股票代碼01502.HK。

　　自此，金融街物業成為繼興業物聯（09916.HK）、燁星集團（01941.HK）、建業新生活（09983.HK）後，2020年第4家赴港上市的物業公司，同時也是北京市首家“國資系”物業上市公司。

　　從當天股價表現看，金融街物業上市受到資本市場熱捧。

　　7月3日，金融街物業披露招股結果顯示，香港公開發售股份約13.16億股認購，相當於香港公開發售項下初步可供認購香港發售股份總數900萬股的約146.22倍。國際發售獲得大幅超額認購，相當於根據國際發售初步可供認購發售股份總數約20倍。

　　其中，金融街物業引入4家基石投資者——西澤投資管理、J-Stone及得翠、UBS Asset Management，合共認購約2100萬美元（約1.63億港元），佔全球發售股份的24.65%，設6個月禁售期。

　　此次上市，金融街物業發行定價7.36港元/股，募集資金逾6.6億港幣（不含超額配售）。

　　7月6日，上市首秀日，金融街物業開盤報價每股9.33港元，截至下午收盤，金融街物業股票價格為每股9.45港元，較IPO發行價漲28.4%，成交量7737.2萬股，總市值為34.02億港元。

　　8日，金融街物業報收9.6港元/股，股價相比前個交易日上漲8.47%。

　　依賴北京市場

　　公開資料顯示，金融街物業是金融街控股集團下屬企業，位於北京市西城區金融街。北京金融街聚集 “一行兩會”（中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會、中國證券監督管理委員會）等1800家金融機構，管理全國近40%的金融資產，區域年度税收貢獻3628億元。

　　據仲量聯行最新發布的全球《優質辦公樓租金追蹤指數報告》顯示，北京金融街和北京中央商務區2020年再度入選全球優質辦公樓租金排行榜十大最貴辦公樓市場，分別位列第三位和第九位。

　　所謂，“南有陸家嘴，北有金融街”，金融街物業就誕生在這片寸土寸金的地方。

　　招股書顯示，截止到2019年底，金融街物業項目主要分佈在全國16個重點城市，為全國共137個物業項目提供物業管理及相關服務，涉及在管建築面積合共約1990萬平方米。按區域來區分，金融街物業約40%在管面積位於北京，為金融街物業提供63%的收入；北京地區以外的60%在管面積，貢獻37%的收入。

　　從區域劃分不難看出，北京對於金融街物業的發展至關重要，這點在股權方面同樣體現的非常明顯。

　　時代週報記者瞭解到，IPO前，金融街物業的股權結構為：天泰置業持股29.49%，金融街集團旗下華融綜合持股47.52%，融信合泰持股22.99%。其中，華融綜合屬於北京西城區國資委，而天泰置業則為中國人壽旗下子公司。

　　此次上市後，金融街物業最新股權結構為：中國人壽通過天泰置業持股22.12%，華融綜合持股35.64%，融信合泰持股17.24%，北京市西城區國資委在金融街物業所有持股股東中佔據着舉足輕重的地位。

　　北京市西城區委副書記、區長孫碩在金融街物業敲鑼儀式上表示，“金融街物業此次成功登陸資本市場，成為北京市第一家國有控股的物業服務上市公司，為區屬國有企業上市融資探索了一條新的路徑。”

　　雖有國資委加持，但金融街物業也有發展難題。

　　招股書披露，2017年-2019年，金融街物業北京區域實現收入分別約為5.09億元、5.50億元、6.18億元，分別佔總營收的約68.5%、63.9%、63.1%。不難發現，其接手項目多位於北京。

　　據瞭解，富凱大廈、金融街中心、北京德勝國際中心、北京天橋藝術中心、北京協和醫院（西院區）、中央音樂學院等都是金融街物業的物業管理項目。加上在天津、石家莊、廊坊服務的項目，公司超過七成收入都來自華北區域，其他區域佔比不足三成。

　　7月5日，一位不願具名的行業分析師向時代週報記者坦言，物業公司過於單一的依賴某個區域甚至是某個片區，不僅侷限公司的業務發展，也降低了公司應對風險的能力，甚至會喪失公司在資本市場的話語權。

　　對此，金融街物業在招股書中表示，上市後的前2年，公司仍將主要發力京津冀地區、長三角及大灣區，自2023年起，則計劃在成都、重慶、武漢等西南及華中各大城市尋找機遇。

　　對於是否仍以商業物管為主導，截至發稿，時代記者未得到金融街物業的回覆。

　　7月6日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，作為外來户，金融街物業要想進駐廣州、上海等一線城市的核心區域，還是有一定難度。因為此類城市的市中心優質地塊基本被各大知名房企瓜分完畢，金融街要想在此類優質地塊打造甲級寫字樓等商務地產項目，或將面臨瓶頸。

　　毛利率低於行業均值

　　不僅對外擴張面臨壓力，對內，金融街物業的毛利也低於行業均值。

　　據金融街物業招股書顯示，金融街物業的整體毛利率分別為19.2%、18.5%、19.2%。

　　根據中國物業管理協會等機構的數據，2017年至2019年間上市物管公司的整體毛利率均值分別為29.8%、29.7%、29.4%，金融街物業與整體數據相差甚遠。

　　同時，截至2019年12月末，金融街物業的淨利率約為11%，也低於已上市物管公司12.1%的均值。

　　7月6日，有業內人士告訴時代週報記者，一般情況下，如果企業的毛利率高於行業平均水平，那麼企業在行業內具有較強的競爭優勢，如果毛利率水平低於行業均值，企業則在行業內處於一定被動地位。

　　對此，金融街物業的董事長兼總經理孫杰曾表示，金融街物業仍將堅持擴展商業物業部分，或許可以持續改善公司的毛利率表現。

　　除毛利率較低外，時代週報記者注意到，金融街物業2019年派息金額高達1.17億元，同比增長49%，超過當期1.13億元的淨利潤。算上2017年和2018年的派息額，三年內，金融街物業合計派息2.57億元，約佔三年淨利潤之和的90%。

　　上述行業分析師告訴時代週報記者，雖然高額派息能夠取悦股東，但是，過度派息會使公司的利潤受到一定的侵蝕，公司仍要保證現金流的穩定週轉。

　　對金融街物業來説，此次上市，無疑在資金層面獲得巨大補充，為下一步發展提供了保證。

　　7月7日，58安居客首席分析師張波向時代週報記者分析，“金融街物業上市後的表現還受制於兩方面因素：其一是自身在物業服務差異性，包括物業服務的新模式、服務創新、科技因素等；其二是受限於母公司的規模影響，尤其是背靠集團開發企業規模大、土地儲備多的物業企業，其股價上升動力也往往較強。”

　　安信國際行業分析師黃焯偉曾表示，行業併購加速，物業管理行業正在重複地產行業的發展過程，集中度不斷提升，行業整合將會加速。金融街物業以辦公樓物業管理為主，未來增長會低於同業，加上增值服務在商廈的發展性較低，業態上應存在估值上的拆價。此外，在港上市商業物管公司不多，而且金融街物業的國企背景，上市後會有資金追捧。