光大證券國內典型產業園REITs產品專題報告：擇優擇精、加速轉型，國內產業園公募REITs發行乘勢而上

智通財經APP獲悉，近日，光大證券發佈研報稱，11只基礎設施公募REITs產品全部實現正收益，其中四隻產業園REITs錄得平均漲幅37.3%, 日均換手率2.3%。該團隊認為，四隻產業園REITs標的項目發行評估增值率位於81.4%-421.2%區間，除資產組合公允價值與賬面價值的差異外，REITs化通過促使資產流動性及運營管理效率提升，往往會帶來一定程度價值升值。

四隻產業園REITs平均漲幅及日均換手率優於首批、第二批公募REITs均值，其中建信中關村REIT表現突出

截至2022-03-07，受短期資金推動、相關產品稀缺性、投資風險偏好等因素影響，11只基礎設施公募REITs產品全部實現正收益，其中四隻產業園REITs錄得平均漲幅37.3%, 日均換手率2.3%。

我國產業園存量資產規模較大

截至2022年2月末，我國共有各類國家級開發區665家，多涉及化工、汽車等產業;省級開發區2069家，以新材料、節能環保等行業為主;各類廣義專業產業園區約8萬餘個，主要聚焦物流、文化創意及電商行業。從分佈區域來看，存量產業園主要集中在華東及中南地區;從省份來看，廣東、江蘇、浙江、山東的產業集聚效應較強。

產業園區發展步入存量改革+創新發展期，由土地運營走向多元創收，由粗獷式發展邁向專業化運營、特色化集聚;由開發租售向資產管理升級

我國產業園盈利模式多元，主要以土地運營收益為主;但由於產業園一般前期投入較大，開發週期較長，因此多元增值服務及金融投資融合服務成為當下產業園盈利的新增長極，該兩項服務收入佔營收比重均在5%-35%。當前，我國產業園區發展步入存量改革+創新發展期，相較於早期盲目擴張與粗放式的同質化經營，各類型產業園區大都趨向於“專業化、特色化、科創化”的發展模式。而隨着產業園投融資模式不斷髮展，產業園區開發商也逐漸從開發商向資產管理商轉型，融資模式也由傳統的“開發商自有資金+銀行借貸”向“基金+REITs”轉型。

產業園行業屬性高度契合公募REITs發行特徵

於地方政府而言，產業園已成為經濟增長的重要引擎，是區域和城市發展的重要助推器，存量產業園盤活意義重大，通過引入外部資本，提高市場透明度，重新激發市場活力;於原始權益人而言，資產升值的邏輯在於“加快資金週轉、擴大資產規模、提升運營效率、優化資產儲備”，REITs加速產業園開發商向資產管理商轉型，拓寬資產生命週期、提升資產流動性、邁向輕資產化;於投資產品而言，產業園具備權屬清晰、長期收益穩定、擴募儲備充足、增值空間較大等特徵，是一種風險收益中性，成長性較好的新型金融產品。

REITs化有助於市場對存量資產價值的重新認識

四隻產業園REITs標的項目發行評估增值率位於81.4%-421.2%區間，除資產組合公允價值與賬面價值的差異外，REITs化通過促使資產流動性及運營管理效率提升，往往會帶來一定程度價值升值。但從估值邏輯本身來看，REITs化促使管理者重視後續資金週轉、運營管理、擴募儲備等資產組合增值的重要因素。

風險分析：REITs項目經營業績低於預期風險，市場流動性收緊風險，REITs市場表現不及預期風險，終止上市風險等。

本文轉自微信公號“光大證券研究”，作者：何緬南；智通財經編輯：李程