去年下半年美股大減倉後，空倉不少資金，無意中接觸到物業股，立刻被物業行業的模式吸引，趁着去年下半年物業股暴跌開始逐步買入物業股，並持續進行了跟蹤和研究，中間也坐了不少過山車，好在整體倉位一直沒有多大變化，到最近逐步開始收穫了一些果實。最近物業股 2020 年報基本都發完了，我也詳細的看了一二十家年報，之前分公司寫了一些年報解析，這裏把收集的數據全面來一次盤點，如果大家覺得數據有用，不求打賞，只求轉發。
1、收入 / 利潤：
上市物企 top22 總收入 1146 億，總淨利潤 162 億，年收入破百億的物企 4 家，50-100 億的 5 家，50 億以下的 13 家。個人預估 top22 的物企總收入佔整個物業行業收入比例大約在 15% 左右，行業集中度極度分散。利潤 10 億以上的 3 家，5 億 -10 億的 9 家，5 億以下的 10 家。
2、收入增長率 / 淨利潤增長率：
top22 整體收入增長率 39.6%，整體利潤增長率 67.7%，利潤增長率遠遠高於收入增長率。從上圖數據看，不考慮水分問題的話，這個增長率放到任何行業，都是一頂一的，尤其是全行業公司全面高增長，至少我以前沒遇到過這種行業。
3、毛利率 / 淨利率：
行業平均毛利率 27.9%，平均淨利率 14.1%。作為勞動力密集型行業，人力成本一直是物業行業最大的成本，在人力成本增長，物業費提價難的現實情況下，我一直覺得毛利率 25%，淨利率 15% 是一個比較合理的水平，毛利率和淨利率過高都不是長期可持續的（除非增值業務佔比快速提高到 50% 以上），否則可能就會犧牲物業服務質量。上述行業平均水平是一個很好的評判線。
4、市值 / 市盈率（2020 年）：
top22 物業股總市值 8390 億人民幣（今天股價算），市值過千億的 2 家，過 500 億的 2 家，過百億的 11 家，100 億以下的 7 家，之前專欄給過預測：未來 top3 收入會破千億，市值破 4000 億，現在觀點仍不變。按 2020 年業績計算，行業平均市盈率 51.8 倍，按去年業績算，市盈率相當高，好在整個行業增長速度會持續幾年，如果按照目前年整體利潤增長 50% 以上，長期看這個市盈率不貴。
5、2021 年數據毛估估：
上圖對 2021 年利潤和利潤增長率做了一個預估，沒啥特別細的邏輯，就是毛估估，也就是假設大部分公司 21 年利潤增長率繼續保持 20 年利潤增長水平（標黃的 7 家由於 20 年增長巨高或者巨低，所以人為的根據收入增長率等多因素進行了調整）。當然這種預估方法，肯定是偏高的，屬於比較樂觀理想的情況，這裏只大概毛估估給個參考。這樣算的話 2021 年行業整體市盈率大約 33.4 倍左右，同樣是短期不便宜，長期不貴。
6、合約面積 / 管理面積：
top22 總合約面積 54 億平左右，總管理面積 37 億平左右。按全國至少 300 億平 規模來算，top22 目前的總管理面積大約是全行業規模的 10% 出頭，未來增長和整合空間巨大，個人預計未來收入有 5-10 倍增長空間的物業公司會非常多。
7、分紅 / 股息率：
top22 物業公司，總分紅金額 46 億人民幣，平均 28.4% 的淨利潤都用來分紅。但是由於目前整個行業市盈率不低，導致整體股息率很低，只有 0.55%，行業最高 3% 左右。目前整個行業還在處於高速發展階段，其實不用太看重分紅和股息率這塊，只要保持業績高速增長，股價的漲幅會遠遠高於分紅率。
8、現金 / 淨資產：
上面的現金是指：貨幣資金 短期投資 - 銀行貸款。從上圖看，top22 的總現金基本等於總的淨資產，説明物業行業是一個現金流極好的行業，大家的財務結構都很簡單，賬上都趴着大量的現金，大部分都沒有銀行貸款。另外整個行業在併購方面已經進入十分激烈的階段，現金儲備大的公司，會在併購方面具有巨大的優勢，從這方面看，未來行業兩極分化也會越來越嚴重。
本文分享的主要是整體的數據對比，篇幅有限，這裏就不分享太細的數據，單獨公司的細分數據，放在下面，大家可以直接點擊查看。
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