文/樂居財經範慧茹
2021年度成績單放榜不久，德商產投服務(02270.HK)就退出了對福牛物業的投資。
4月16日，工商變更信息顯示，德商產投服務退出了對旗下子公司福牛物業51%的全部持股。一同退出的還有德商產投系管理層，行政總裁周尤波、執行董事熊建秋，以及福牛物業的原監事羅榮英。
上市4個多月，德商產投服股價雖未經歷過大的波動，但市場活躍度卻也略顯低迷，換手率大多數都不足0.01%。
管理規模在上市物企中處於尾部，去年一年沒有收併購項目進賬，眼下投資近2年的福牛物業也進入了別人的腰包，德商產投服的規模進階似乎還有很長的路要走。
3月底發佈的2021年度業績報告，德商產投服務的個別指標也已呈現出疲態，營收雖有增長，淨利潤卻在開倒車。
財報顯示，截至2021年底，德商產投服務總收益2.53億元，同比增98%；淨利潤3294.3萬元，同比降23.23%。除上市等行政開支影響利潤外，貿易應收款項以及其他應收款項減值虧損撥備的驟增，也掣肘着淨利潤的增長。
規模不足500萬方
規模是物企必爭之地，“考慮收購三至五家目標公司”德商產投服務上市前招股書中的“豪言壯語”還未有執行的跡象，如今還放棄了一家子公司。
早在備戰上市的2021年，德商產投服務對於收併購，似乎就已經有了“躺平”的苗頭。而備戰上市的IPO資料中最新一個年度的財報，即2020年，也成為了德商產投服務最為激進的時刻。
在2020年8月，“鯨吞”一個比自己體量大約一倍的中能集團，成為德商產投服務規模翻身的關鍵節點，2020年末，其規模達到了383.46萬平米。
次年5月，德商產投服務便向港交所遞交了招股書。而縱觀彼時已上市的40多家物企，其激增後的383.46萬平米的在管面積，依舊排名在上市物企尾部。
2021年，德商產投服務在收併購市場上消聲，併購“顆粒無收”，僅憑內生自拓，其在管面積增速開始放緩。截至2021年底，其在管面積約為486.78萬平方米，同比增長26.94%。較2020年384.17%的增速大幅下降。
2021年德商產投服務486.78萬平方米的在管面積，在47家公佈相關數據的港股物企中，排名第46位，位於倒數第二。
不過在遞表之初，德商產投服務對收併購也曾有過明確的規劃，預計募資所得款項淨額約1.51億港元，約60%即9080萬港元，將用於進行戰略性投資及收購。
就收購的標準，德商產投服務在招股書中這樣透露，目標在管建築面積至少為100萬平方米或收益至少為3000萬元或最近財政年度擁有至少8%的純利率，董事按10至12的市盈率考慮收購三至五家目標公司。
德商產投服務甚至對用於收併購的所得款項淨額不足的情況，做了備選計劃，屆時將“動用內部資源或獲得融資補足缺口。”
非業主增值堆高收入
規模基數雖小，但26.94%的面積增長依舊拉動了營收。截至2021年底，德商產投服務總營收2.53億元，同比增98%。毛利取得1.03億元，較上一年同期增長65%。
而事實上，德商產投服務營收取得較大的漲幅，很大程度上來源於非業主增值服務收入的激增。
作為與地產關聯方密切相關的非業主增值服務，德商產投服務僅該項業務就貢獻了近一半的收入增長。2021年非業主增值服務收入較2020年增加了5998.3萬元，佔總收入增長額1.25億元的47.84%。
財報數據顯示，2021年，德商產投服務非業主增值服務收入取得1.16億元，佔總收入的45.7%，其收入貢獻幾乎與物業管理服務持平，僅低於物業管理服務收入佔比0.3個百分點。
對於營收的增長，除了面積的助推外，德商產投服務在財報中坦言，“2021年德商集團推出新項目，致使前期及協銷服務收入增加所致。”
作為德商產投服務的兄弟公司，德商集團業務的輸送由來已久。在此前招股書披露的在管面積來源中，2018年和2019年間，德商產投服務的所有在管面積均來自德商集團，而直到在2020年收購中能集團後，這一局面才有所改變。
2021年財報，德商產投服務不再對在管面積的開發商來源做出具體的劃分，而貿易應收款的數據，依舊透露了德商產投服務與地產關聯方的密切關聯度。
2021年，德商產投服務貿易應收款達到了8968.3萬元，不計減值虧損約有9329.5萬元。而其中來自關聯方的貿易應收款項達到了6425.2萬元，佔比總應收款項的68.87%。此外其關聯方貿易應收款項較2020年的2087.2萬元激增了207.84%，遠大於總營收98%的漲幅。
業主增值毛利率暴跌
收入大幅增加，利潤卻不增反降。2021年，德商產投服務的利潤由2020年的4290萬元減少23.2%至3290萬元，而期內純利率則由2020年的33.5%下降至13.01%，略低於港股物企平均水平。
淨利潤的減少，從直觀數據來看，是受上市成本開支的影響。2021年，德商產投服務的上市開支以及股本結算購股權開支總計2725.9萬元。若去除上述這些影響，其淨利潤則為6020.2萬元，較2020年的4814.6萬元增加25%。
而事實上，在上市開支影響之外，其他行政開支的激增以及貿易應收款項減值虧損等的激增，都作用着淨利潤的減少，導致淨利率的大幅下滑。
從貿易應收款項以及其他應收款項減值虧損來看，2021年，德商產投服務該項虧損分別撥備了264.7萬元和126萬元，而2020年這兩項數據還處於正向的虧損撥回狀態。
貿易應收款項減值虧損的增加，與貿易應收款項的激增有關。2021年，德商產投服務貿易應收款達到了8968.3萬元，較2020年3569.9萬元增加了151.23%，而這部分的增長很大一部分歸因於關聯方貿易應收款項的激增。
拋開這些因素，德商產投服務的各項業務盈利能力也在下降。德商產投服務共劃分了四項主要業務，分別為住宅物業管理服務、非住宅物業管理服務、非業主增值服務以及業主增值服務。
而這四項業務的毛利率均有下滑。它們的毛利率分別為33.7%、26.1%、55.8%以及24.1%，其中非住宅物業管理服務和業主增值服務毛利率下跌最為明顯，分別下降16.1個百分點和32.3個百分點。
此外，社區增值服務毛利率不僅遭遇斷崖式下滑，毛利潤更是由2020年的605.1萬元減少至2021年的507.4萬元，下降16.2%。
對於非住宅物業管理服務毛利率的下滑，德商產投服務解釋稱，是受到收購的中能集團該業態毛利率低等因素的影響。而對於業主增值服務的毛利率的驟減，德商產投服務則表示，沒有了相關社會保險減免政策，令員工成本增加；以及食堂服務的食品成本增加。
在多項業務毛利率影響下，德商產投服務整體毛利率由2020年的49.0%減少至40.8%。
文章來源:樂居財經