大眾網·海報新聞記者 沈童 濟南報道
這兩天，“房地產”又一次成為了市場熱議的話題。本以為乘着政策的東風，本週一的地產股會迎來一波跳漲，但5月23日，A股走出小幅震盪修復行情，房地產、建築、白酒等板塊跌幅居前。與此同時，在上週五大幅進場掃貨後，外資在週一的態度也有所遲疑。
政策暖風頻吹
近日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年5月20日五年期以上貸款市場報價利率（LPR）為4.45%，較4月下行15個基點。這是LPR新機制建立以來，五年期以上LPR下調幅度最大的一次。消息一出，有人説政策拐點清晰，買房子仍然是國人的慣性思維，所以只要不打壓，就能很快起來；也有人説，現在的房地產就像二胎三胎，如果沒有在一定的時間窗口前放開，放開也沒有需求了……
其實，就穩樓市政策而言，今年以來可謂見多不怪。據中指研究院統計，今年年初以來，已經有近31個城市出台發放購房補貼的政策，補貼方式也是五花八門：按套一次性補貼、一次性或分期撥付契税補貼、發放消費券補貼、人才房票獎勵、購房價款的一定比例補貼等，補貼對象包括農民工、新市民、人才、多孩家庭等等。但這些政策是否能夠緩解房企的業績壓力，扭轉行業下行趨勢呢？
難改行業下行趨勢，龍頭房企將是最後贏家
國信證券山東分公司類興亮認為，就行業整體競爭格局而言，當前政策是借行業寒冬實現行業集中度提升的過程。而這個過程此前在很多行業中都發生過，比如啤酒、白酒、家電。
以啤酒為例，90年代初期，各行業快速發展，區域擴展加快，啤酒同樣如此。全國各地開始興建啤酒廠，在巔峯時期，甚至每個縣城都有至少一家啤酒廠，短時間內，全國啤酒廠發展到數千家；而隨着市場發展進入第二階段後，各啤酒廠商不斷進行資本運作和企業調整，通過併購實現全國性擴張，並用低價策略搶佔渠道提升市場份額。經過多年的合併整合之後，全國性啤酒廠整合完成，幾千家啤酒廠，最後大部分破產倒閉，部分被幾個巨頭收購兼併，形成了今天青啤、華潤、燕京三分天下的格局。如今，滿打滿算全國還剩下幾十家啤酒廠，如果按照這個比例來算，差不多隻是巔峯期廠家數的1%。
根據華經產業研究院數據顯示：2020年全國共有房地產開發企業103262個，其中內資企業數量最多，有99150個，佔總數量的96.0%。在房地產開發企業的平均從業人數有2901253人。而以啤酒行業的發展規律類推，在行業進行兼併重組的最後，剩下的房地產企業大概也就千家左右，甚至更少。
類興亮直言，目前地產行業已經到了誰能活下去的階段，而這個階段是很痛苦的。“在行業寒冬裏，大家都難受，但是難受與難受是不一樣的，具有資金優勢、品牌優勢、管理優勢的龍頭雖然也難受，但其難受是暫時的，是充滿希望的。實力不強的房地產公司的難受是致命的，是絕望的，大部分難逃破產重組的命運。”
事實確實如此，中指數據顯示，2022年前四個月，TOP100企業拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%。但房企拿地分化較為明顯，國企央企和城投公司依然是本輪集中土拍的成交主力軍，如第一陣營內的中海地產、華潤置地，第二陣營內的綠城中國等，4月拿地均有所參與。
從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力。綠城中國、保利發展、中海地產等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛佈局，央企國企參與熱度較高，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企。
此外，房企拿地的方式越來越多的是通過低價收購遇到困難的中小房企優質項目的方式。
需求端同樣面臨壓力，類興亮告訴記者：“其實，無論誰來買房，都是要加槓桿，加槓桿的過程也是信用創造的過程，所以房地產的需求起來，不僅僅是房地產一個版塊的事情，還關係到整個金融體系的信用擴張以及流動性。”
而通過槓桿率數據我們可以看到，居民部門的槓桿率處於歷史高位，且從2020年底以來上升緩慢，居民六個“錢包”都用上了，繼續加槓桿的意願與能力明顯不足。若繼續鼓勵居民部門增加槓桿，就意味着需要更低的利率環境，更低的首付比例以及更豐富的金融產品。而這些聽着是不是耳熟？沒錯，美國2008年次貸危機就是這麼發生的。
中長期有望迎來估值修復行情
將視線拉回到資本市場，近期A股市場房地產股走勢較弱，類興亮認為主要源自兩個方面：行業數據慘淡和LPR利率下降。“LPR利率下降自然是利好因素，但市場走的依舊是‘利好兑現是利空’的老套路。同時市場也是在觀察需求端的復甦情況，以及整體加槓桿的路徑。”
但值得注意的是，從地產行業的歷史估值走勢來看，在經歷長時間的回調之後，地產行業估值處於歷史平均估值下方。
湘財證券表示，在穩增長的政策基調下，穩地產的政策持續發力，尤其是因城施策力度加大，持續放鬆限購、限貸、限售等調控政策，疊加近期降低首套房利率下限，政策寬鬆空間進一步打開，板塊估值有望繼續修復。
山西證券表示，政策方面近期暖風頻吹，對於穩定市場情緒起到了非常積極的作用，同時前期的快速調整已經使得市場整體的估值進入了合理的估值區域，市場觸底反彈，隨着國內房地產政策鬆動和上海疫情的逐步好轉，本輪中期反彈有望進一步深化，市場賺錢效應持續增強，中期建議重點關注大盤價值股、地產鏈和超跌的成長板塊，市場活躍資金仍將在穩增長和超跌成長方面不斷切換尋找機會。
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