對於融信中國來說，近期可謂是喜事連連。一是前9個月銷售額破千億，全年銷售目標唾手可得；二是乘著物業上市的浪潮，分拆物業公司赴港上市。
11月3日，融信服務集團股份有限公司向港交所主機板遞交上市申請，海通國際擔任其獨家保薦人。實際上，融信服務上市早有端倪，幾個月前融信服務相關公司增資與股東變更，當時便已經引發了市場關於其上市的猜想。
純利年複合增長率231.1%
招股書顯示，融信服務是一家全國性綜合物業管理服務商，為住宅和非住宅物業提供多元化物業管理服務。根據中指院的資料，按綜合實力計，融信服務分別位列2020年中國物業服務百強企業第20名和2019年中國物業服務百強企業第24名。
截至2020年6月30日，融信服務有100個在管專案和81個已簽約管理但尚未交付的專案，覆蓋兩大主要地區和其他地區的41個城市，在管總建築面積約1700萬平方米，總簽約建築面積約3430萬平方米。
和近期遞交招股書的物業公司主業基本上一致，融信服務的主要業務也是包含物業管理服務、非業主增值服務以及社群增值服務三大板塊。於往期業績記錄期間，融信服務快速崛起，因此在2019年公司也被評為中國物業服務百強企業成長性10強之一。
具體來看，2017年至2019年期間，公司總收益由2017年的2.64億元人民幣，增長至2019年的5.18億元，年複合增長率約為40.1%；純利由2017年的652.3萬元增加至2019年的7150.5萬元，複合年增長率約為231.1%。截至2020年6月30日，公司的總收益為3.18億元，純利為4090.7萬元，較2019年同期分別同比增長57.1%以及65.5%。
具體來看，三大業務板塊中，物業管理為公司目前主要是收入來源，不過隨著非業主增值服務的快速崛起，物業管理服務板塊佔比有所下降，從2017年的67.3%下降至2019年的55%，而非業主增值服務則從2017年的32.1%上升至2019年的43.4%；目前社群增值服務則佔比較小，截至2019年該服務板塊僅佔總收益的1.6%，相比於其他物業公司來說，社群增值服務還有很大的開發空間。
再看毛利率，於往期業績記錄期間，公司銷售毛利率不斷提升，從2017年的22.6%提升至2019年的32.3%，兩年間，毛利率提升近10個百分點。融信服務毛利率之所以能快速提升主要得益於非業主增值服務銷售佔比提升以及該業務的毛利率提升。具體來看，融信服務的非業主增值服務毛利率從2017年的30.1%提升至2019年的43.7%，毛利率提升13.7個百分點。
值得一提的是，在可比的物業管理公司中，2019年融信服務的非業主增值服務毛利率在行業內也是名列前茅，這也很好解釋為何融信服務是2019年中國物業服務百強企業成長性10強之一。
從已上市的物業管理企業收益來源來看，多數物業管理公司主要依靠母公司，融信服務也不例外，不過好在近幾年公司的獨立第三方收益佔比持續提升。
第三方收益佔比持續提升
融信服務最大客戶為融信中國集團，2017年至2020年6月30日前六個月，融信中國集團對融信服務所產生的收益分別為1.42億元、1.76億元、2.07億元以及1.11億元，佔比達到79.9%、74.6%、72.6%以及67.3%。
而期間內由獨立第三方房地產開發商開發的專案產生的收益分別為3524.5萬元、5603.5萬元、6969.9萬元以及4869.4萬元，分別佔公司總收益比例的19.8%、23.7%、24.4%以及29.4%；獨立第三方房地產開發商開發的專案收益佔比逐年提升，對母公司的依賴度逐年下降。
第三方收益逐年增長，離不開融信服務多年向第三方提供物業管理服務。招股書顯示，自2016年開始，融信服務開始向第三方提供物業管理服務，而正是由於融信服務多年的積累，因此其在對外招標能力也不斷增強，2017年至2020年上半年融信服務對獨立第三方房地產開發商開發的專案的中標率分別約為55.0%、42.9%、47.5%和55.6%。
由於對外招標能力不斷增強，融信服務的獨立第三方在管面積也不斷得到提升。2017至2020年上半年，融信服務的在管總建築面積分別約為950萬平方米、1060萬平方米、1590萬平方米和1700萬平方米，其中來自獨立第三方房地產開發商開發的面積分別約為380萬平方米、420萬平方米、670萬平方米和690萬平方米分別佔在管總建築面積的39.8%、39.8%、42.0%和40.5%。
對於融信服務而言，其本身不僅僅是對外招投標能力不斷提升，其物業管理服務協議保留率和續約率也不斷上升。
2017年、2018年、2019年和截至2020年6月30日止六個月，融信服務的物業管理服務協議的保留率分別為87.0%、71.4%、98.9%和99.0%，重續率分別為38.5%、70.0%、92.3%和80.0%。這也反應出融信服務在物業管理服務方面得到了住戶的認可，進一步表明社群增值服務較大的可發揮空間。
除了獨立第三方收益佔比逐步提升能給融信服務提供業績外，母公司融信中國依然會繼續為融信服務提供管理面積。11月3日，融信中國發布公告稱，融信服務同意繼續向融信中國提供物業管理及相關服務，期限至2022年12月31日。而截至2020年6月30日，融信中國佈局全國47個城市共219個專案，總土地儲備達到約2803萬平方米，相比過去幾年實現穩步擴張。
這些土地儲備的每平方米成本為7767元，80%位於中國一二線城市的黃金地段，其中250萬平方米為持作出售已竣工物業、2040萬平方米處於在建狀態、510萬平方米為持作未來開發。
總的來說，近幾年融信服務業績快速增長，主要得益於非業主服務業務快速放量，且該業務毛利率也提升較快。儘管目前公司多數業績來自母公司融信中國，但其獨立第三方業務提升迅速，佔總收益已提升至29%。
此外，公司對外招標能力強，加上重續率高，說明公司服務態度得到認可，目前公司社群增值服務業務佔比較低，隨著公司社群增值服務業務逐步開拓，公司的業績也將持續提升。母公司融信中國土儲約2803萬平方米，這部分土儲也為融信服務未來的業績提供保障。