丁祖昱：超七成房企股價下跌 原有估值體系被打破

  疫情影響下，樓市回暖難見起色。

  前4個月，克而瑞研究重點監測的30個城市成交面積累計同比下降48%，百強房企累計業績規模同比大幅降低50.2%。

  近日來，地產股罕見地表現出一些強勢訊號，5月11日，房地產板塊午後拉昇，多隻個股盤中漲停，收跌1.01%。但整體來看，地產股仍然表現出“跌跌不休”的態勢。

  超七成樣本房企股價下跌

  克而瑞證券資料顯示，克而瑞內房股領先指數4月震盪後下行，月末跌至上月水平，指數下降1.6%。同期，恆生指數下降4.3%，恆生中國內地地產指數下降1.7%，房地產(申萬)板塊下降11.3%。

  自2021年1月1日至4月底，克而瑞內房股領先指數跌幅38.1%，同期恆生中國內地地產指數跌幅37.4%，恆生指數跌幅22.6%，房地產(申萬)板塊跌幅13.4%。

  圖1：克而瑞內房股領先指數及恆生中國內地地產指數走勢 資料來源：Wind 克而瑞證券資產管理部

  備註：恆生中國內地地產指數主要是反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。分別為：中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、華潤永珍生活、碧桂園、中國恆大、恆大物業、碧桂園服務、融創中國。

  上市房企漲跌幅情況如何？

  我們篩選TOP200房企中的86家A+H股上市房企，截止5月11日，86家A+H股上市房企股價平均下跌7.9%。

  其中，有63家房企股價下跌，最大跌幅為85.3%，有20家房企股價上漲，最大漲幅達349.5%。無論是A股還是港股內房股，股價走勢也有分化跡象，保利、中海等國企、央企性質的地產公司表現強勢，股價上漲也多為此類房企。

  當下多數上市民營房企仍然面臨較大的資金困難，基本面良好且發展穩健的房企在股價表現上也會優於其它房企。

  從市值來看，截止5月11日，86家A+H股上市房企整體市值平均縮水5%，千億市值房企目前僅有8家。

  表1：86家樣本房企年初至今股價漲幅前十排名

  資料來源：克而瑞證券

  估值水平仍維持低位

  資料顯示，克而瑞內房股領先指數估值水平仍維持低位。4月，克而瑞內房股領先指數估值整體PE(市盈率)較上月有所上升，上旬達到2022年以來的最高水平。而克而瑞內房股領先指數成分股PB(平均市淨率)相對恆指成分股則出現較大幅度回落，總體維持在低位。

  我們認為，當前資本市場最大問題在於，從2021年至今，業內部分頭部房企暴雷頻現，股票、債券價格波動劇烈，都使原有的行業信心、估值體系不斷被打破。

  要知道，市場原有估值體系更多的是相對估值，但市場下行態勢之下，參考標的缺失，評價標準、財務最佳化等容易失真，相對估值則更容易被輿情所操控，行業往往會採用較為悲觀的模式去估值，因此很難呈現出企業真實價值，一些基本面良好的企業也容易被誤傷。

  從樓市成交情況、資本市場表現看，當前樓市最大問題仍然是行業信心問題。眼下，任何一些風吹草動，都很有可能刺激各方的敏感神經，而市場投資者也應給予行業、企業恢復元氣的時間。

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文章來源:丁祖昱評樓市