樂居財經訊 李禮 5月20日，東方證券釋出地產行業研報。
中國房地產行業自“98 房改”後起伏二十餘載，有企業乘槓桿之風登行業頂峰，也有企業遭槓桿反噬萬劫不復。房地產“黃金時代”，“三高模式（高收益、高週轉、高槓杆）”是許多規模房企賴以發展的根基。進入增速換擋的“白銀時代”後，過高的債務規模反而會侵蝕企業利潤，損害公司的資產負債表，影響公司的可持續發展。正所謂“成也槓桿，敗也槓桿”，在當下時點，從債務的角度出發來研究房企的經營情況就顯得尤為重要。在本篇報告中，我們試圖透過回答以下幾個問題來剖析行業融資債務現狀和未來可能的演繹路徑。
當前重點房企的槓桿率和負債規模是否可控？
由於 2018-2019 年行業規模逐漸見頂的趨勢明顯，多數重點上市房企已經提前開始控制自身的槓桿率和負債規模，當前重點房企的債務情況並不會影響到企業的正常經營。
未來幾年重點房企是否面臨一定的債務（特別是外幣）償付壓力？
2020-2021 年將是償債高峰期，之後規模逐漸下降，整體償付壓力可控，相對於本幣債務而言，由於 2020-2022 年美元債償付規模逐漸上升，加之宏觀環境的不確定性可能影響美元債的發行，使得部分房企美元債的償付壓力較大。
房企對於規模的訴求和補庫存的需求是否會推動債務規模的進一步擴張？
從目前房企的土地儲備來說，相對於銷售規模，整體上土地儲備較為充裕，雖然部分企業之前擴張較快，對於土儲的訴求較高，但是整體而言補庫存的需求不大，並不會推動債務規模大幅度擴張。
從債務的視角來看，未來哪些企業更能適應當下環境並獲得更快的成長速度？
我們分別從債務穩健性和持續成長性兩個維度來刻畫債務對於房企的影響程度。 可以看到，以保利、華潤為代表的央企以及龍湖、新城為代表的優秀民營企業，整體安全性較高。而綠地、融創、中南的土儲儲備質量較高，擁有較好的成長性。除以上企業之外，萬科、金地、世茂等房企在持續成長性和債務穩健性上維持了較好的平衡。
投資建議與投資標的
從負債的角度出發，我們認為當前龍頭房企整體債務可控、土儲充足大幅擴張債務意願有限。同時在當前流動性寬鬆環境中，龍頭房企也將有更多機會調整負債結構、降低融資成本，為應對未來更為複雜的市場環境夯實基礎。基於上述分析，我們看好當前債務穩健性與持續成長性均好發展的龍頭房企，推薦保利地產(600048，買入)、萬科 A(000002，買入)、新城控股(601155，買入)、融創中國(01918，買入)、世茂房地產(00813，買入)，建議關注龍湖集團(00960，未評級)、華潤置地(01109，未評級)。
風險提示
銷售大幅低於預期。政策調控嚴厲程度高於預期。利率發生明顯上升。