20多年前完成的一樁農村住房買賣，因為拆遷引發糾紛，賣方反悔把買方告上了法庭。房屋所有權與拆遷款最後何去何從？
日前，浙江省紹興市新昌縣人民法院審理了這起因拆遷引起的房屋買賣合同糾紛案，以買方支付賣方房屋拆遷款的10%結案。
法槌 資料圖
案由
拆遷引發房產權屬之爭
被告梁某與原告石某不是同一農村集體經濟組織的成員。1998年3月，梁某與石某簽訂了房屋買賣協議，協議約定：石某將自己的一處農村住房折價7萬元賣斷給梁某。協議簽訂後，梁某支付了購房款7萬元，石某將上述房屋交付給梁某使用。
房屋買賣後，兩家再無交集。直到去年，案涉房屋所在村適逢舊村改造，梁某作為被拆除房屋所有人就包括案涉房屋在內的全部房屋及其他財產與所在街道辦事處簽訂了《房屋貨幣補償協議》，總計補償金額237萬元。
消息傳出後，原房主石某的繼承人認為案涉房屋系集體土地上建造的房屋，根據“房地一致”原則，農村宅基地不得向非本集體經濟組織成員轉讓或出售，城鎮居民及其他農村集體經濟組織成員亦不得向非本人所在集體經濟組織或個人購買農村宅基地上的房屋，因此，雙方簽訂的房屋買賣合同無效，並要求返還房屋。雙方因此引發爭議，石某的繼承人遂一紙訴狀，將梁某訴至法院。
説法
農村房屋交易必須合法
法院審理認為，案涉房屋系農村房屋，梁某不是石某所在村集體經濟組織成員，雖案涉房屋已交付，並辦理了過户登記手續，但該房地產買賣契約因違反法律、行政法規的強制性禁止規定仍應屬無效。根據《民法典》，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
法院認為，原被告因無效合同取得的財產應當予以返還，並按各自過錯承擔相應責任。由於本案案涉房屋適逢舊村改造，依被告梁某此前訂立的房屋徵收貨幣補償協議，包括案涉房屋在內的從石某處轉讓所得全部財產被徵收，被告梁某實際已經喪失了對案涉房屋等全部財產的支配權，客觀上已無法返還，故可依法按照對應拆遷補償款折價補償。
此外，石某明知案涉房屋無權處分，仍主動與梁某訂立協議，其較梁某有較大過錯，應承擔較多過錯責任。而作為案涉房屋初始擁有者的石某，自願與梁某簽訂房地產買賣契約並交付了房屋，而且也收取了梁某按約定支付的全部購房款，在此情況下，石某又以協議無效為由主張房屋權利，有違誠實信用原則，其更應對梁某所產生的信賴利益損失承擔主要責任。
最終，法院結合本案實際，判決確認雙方的合同無效，石某應返還梁某購房款，梁某應返還石某對應房屋補償款，由此給梁某造成的經濟損失，由石某承擔90％的過錯賠償責任。
律師提醒
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一户擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上，可以採取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現户有所居。農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。