【這是雪貝財經的第211篇原創文章】
一條殘酷的分水嶺
作者：周閃閃
編輯：老胡
2020年的最後幾天裏，鬱亮去了一趟北京，他在一場小範圍的交流會上做了一道樂觀的計算題：
中國整個房地產市場約15萬億的規模還會延續一段時間，但市佔率會越來越多的向頭部公司集中，而萬科在未來將會佔到總市場份額的8%-10%。
我們掐指一算，8%-10%的區間對應的是1.2萬億元到1.5萬億元。在最新公佈的數據中，萬科整個2020年累計實現的合同銷售金額是7041.5億元。也就是説，鬱亮相信萬科的銷售額還能翻一倍。
幾天後，中國房地產行業的預言家丁祖昱開始了一年一度的跨年演講。在談到這個行業的未來趨勢時，他大膽地劃了一條分水嶺：行業將步入無增長時代。他告誡一些房企應做好資金壓力測試，即使是千億以上的規模房企也可能出現負增長。
鬱亮和丁祖昱的觀點並不矛盾，只能説，2020年秋天出台的“三條紅線”政策對於房地產行業雖然是時代的一粒灰，但是，這粒灰並不會平均的落到每一家房企頭上。
分野的時代早就開始了。丁祖昱沒有説出口的是：
這條分水嶺分隔的不僅僅是整個房地產行業的增長曲線，還有房企之間的不同命運。
壹
丁祖昱是易居企業集團CEO，麾下運營着中國最大的房地產大數據應用服務商克爾瑞。
按照他的測算，2020年中國商品住宅市場的銷售額為15.08萬億元，2016年，這一數據還只有9.91萬億元，也就是説過去4年複合年增長率高達11.07%。
但是，以2020年為分界點，丁祖昱預測這條增長曲線將變得非常平緩，到了2030年的銷售額也將只有17.6萬億元，也就是説未來8年的複合年增長率只有1.95%。
“這是我在2020年的最後一天要和大家講的最核心最關鍵的問題。”在上海一個容納了近3000位聽眾的體育館裏，丁祖昱説，台下坐着的主要是房地產商以及潛在的購房者。
支撐丁祖昱做此預測的核心論據是“三條紅線”的出台。他認為在過去多年，房企之所以高歌猛進，是因為資金帶來的巨大動力，但由於有了三條紅線的限制，很多房企拿不到額外更多的資金，整個行業再往上走的動力會大大的削弱。
“我們這些房企如果沒有資金的支持，就會產生整個行業動能的不足，企業沒有動能、行業沒有動能，就將步入無增長的時代。”
按照他監測到的數據，“三條紅線”對房企帶來的分化是立竿見影的。在2020年9月-11月，綠檔房企的月均投資額較前八個月月均額上升46%，而紅檔、橙檔、黃檔則分別下降了41%、61%、18%。
丁祖昱預測的另一組數據是住宅銷售面積，這條曲線也將以2020年為分界點，從高速增長轉向負增長。
2020年，這一數據是15.13億平方米，2016年是13.75億立方米，但是，丁祖昱認為2022年，其將下降到14.39億平方米，到了2030年，將一路下降至11.15億平方米。
貳
中國房地產行業的增長模式並不複雜，它的核心命脈從來都不是掌握在住建部手裏，而是在央行手裏，能把金融槓桿立多高，意味着房企手裏的撐杆有多長。
這是房企投資額與銷售額高歌猛進的近20年，也是房價單邊上漲的近20年。在上述提到的這場交流會上，鬱亮説的很直白：
“房地產行業利用調控政策穩定了很多年，但從來沒有供給側改革。”
他認為“三條紅線”的影響可以類比2004年“831大限”，將會影響到未來房地產的方方面面，“但首先告訴我們，你就得是個普通行業”。
在這近20年裏，房地產行業經歷了三個階段：土地紅利、金融紅利，直到如今才進入了管理紅利時代。
在過往的不同階段，房企拿到什麼才能取勝？
第一個階段，當房企到金融機構尋求融資時，他們都會被問到兩個問題：
"你們公司有關係嗎？你有多少土地？"
在第二個階段，房企們實現雄心的法則只有一個：加槓桿，即借來更多的錢，拿更多的土地，把雪球滾大。如果房企選擇保守本分，那麼他們所做的生意和製造業並無區別：只是做土地的來料加工。
直到當下的第三階段：全面競爭時代。所有房企才從曾經的支柱行業迴歸為一個普通行業。這意味着，暴利時代的結束，也意味着，整個產業鏈一旦某個環節有短板就意味着生存問題。
兩個月前，萬科在深圳寶安花近60億元拿到一塊地，在簽約兩個小時後，萬科的施工隊就已經出現在了地塊上，他們當天就完成了奠基儀式並開始平整土地。
如製造業一樣，每一個細節的優化都意味着成本的改善。而房企的資金昂貴，開發週期直接影響着利潤。對於這塊土地，萬科上午拿地後很快就做了測算，得出的結果是：
留給公司的淨利潤率只有4個點。
即使是由資金成本低廉、以精細化管理見長的萬科來開發也只有4個點的淨利潤，這對於往前10年動輒15個點，甚至30個點的淨利潤相比，你不得不承認，時代真的不一樣了。
按照丁祖昱的説法，2018年之前，中國的地產行業處於確定性階段，房企通過增大融資、高週轉、高負債模式，實現規模迅速壯大；2018-2020年，伴隨“房住不炒”政策的出台，宏觀經濟穩步去槓桿，加之疫情突發，房地產進入不確定性階段。
而未來的好消息是，房地產將終於又進入到下一個確定性階段，即使這個確定性很殘酷：
無增長時代。
實際上，早在2019年，房地產行業的高速擴表期就已經結束，直接導致此轉折點的就是由央行牽頭制定、並在2018 年4月出台的資管新規。
按照wind的統計數據，這一年，整個行業的資產負債率出現了2010 年以來的第一次下降，從83%下降到了81%。而到了2020年上半年，A股上市房企的平均資產負債率已經下降到了79.04%。
2019年年末，上市房企給2020年設立的銷售目標平均增速是9.5%，較 2019 年下降了 11.7 個百分點。但是，我們看了一下，直到2020年11月末，完成銷售目標的房企不足一半。
叁
萬科是最早站在這條分水嶺上的吹哨人。鬱亮説，當萬科喊出“活下去”的時候，他們希望給這家公司的員工們以“危機感”，但是，所有的同行聽到後都把“感”去掉了。
過去的2020年，千億房企的老闆們已有多位身陷囹圄，即使是恆大也一度陷入資金鍊危機。
丁祖昱希望房企們能做壓力測試，他給出的數據是，在2020年的前11個月，中國45家排名在前一百的典型房企中，以全口徑銷售額統計，有7家房企增速為負，這7家中，有4家是千億銷售額的房企，還有11家低於行業平均增速。
而50家典型上市房企中，年度經營性現金流為負的企業數量在2019年為18家，2020年上半年攀升到了26家；年度融資性現金流為負的房企數量在2017年到2019年的變化是：2家、10家、12家。
在2021年1月份的前半個月，所有房企都像瘋了一樣的衝進債券市場，但他們面對的是一個無比殘酷的局面：發債成本既有如明發集團的15%和上坤地產的12.75%；也有如碧桂園一樣的低至2.7%，龍湖的低至3.95%。
僅僅是融資成本一項，房企間就落下最多12個點的差距。對於數量不小的房企，2021年不再是增速有多高、利潤有多好，活下去就已是最大的幸運。
按照貝殼研究院的統計，這一年，中國房企的到期債務規模預計將歷史性的突破萬億大關，達到12448億元，同比增長36%。
這是一個強者更強的時代。鬱亮説，等到這一輪淘汰完之後，剩下的企業份額就縮小了，新進入者的機會將很難。“門檻已經很高，沒有足夠的規模，成本都運作不了。”
在幾個月前的一場面向媒體的溝通會中，他説萬科是捱了幾年罵，才有今天的成績。他把萬科取名“筋廠”，因為萬科會在房地產行業繼續一根筋的發展下去。他相信這個行業還有很多空間，在未來5-10年，萬科收入的大頭來自地產開發，這一點不會改變。
是啊，房地產依然是個好行業，但也是時候退潮，讓那些沒穿褲子的退場了。